Le Tribunal judiciaire d’Auxerre, statuant en référé le 6 août 2025, a été saisi par une société civile immobilière aux fins de constater la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés et d’ordonner l’expulsion du locataire. Ce dernier, bénéficiaire du revenu de solidarité active et rencontrant des difficultés d’emploi, n’a pas comparu à l’audience. La procédure a été diligentée après la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et la notification d’un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge a dû examiner la régularité de la demande, le bien-fondé de la résiliation et les diverses condamnations sollicitées, notamment à l’encontre de la caution solidaire. La décision tranche ainsi la question de la mise en œuvre des garanties procédurales protectrices du locataire en cas d’impayés et définit les conditions d’engagement de la caution. Le juge constate la résiliation du bail à compter du 5 mars 2025, ordonne l’expulsion dans le délai légal et condamne solidairement le locataire et la caution au paiement des sommes dues, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Cette ordonnance illustre l’articulation rigoureuse entre la protection du locataire défavorisé et les droits du bailleur, invitant à analyser d’une part le strict respect des conditions de recevabilité de l’action en résiliation (I), et d’autre part la délimitation précise des obligations du locataire défaillant et de son garant (II).
I. Le strict encadrement procédural de l’action en résiliation pour impayés
L’ordonnance démontre que la recevabilité de la demande du bailleur est subordonnée au respect scrupuleux de formalités destinées à protéger le locataire. Le juge vérifie d’abord la notification de l’assignation au représentant de l’État, en relevant qu’ » une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 12 juin 2025 « . Cette condition, posée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, vise à permettre l’intervention des services sociaux. Ensuite, le juge contrôle le délai de saisine de la commission de prévention des expulsions, constatant que » la SCI Laure Ida justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 avril 2025 « . Le respect de ces délais, d’ordre public, conditionne l’accès du bailleur au juge et témoigne de la volonté du législateur de privilégier les solutions amiable et sociale.
Sur le fond, l’acquisition de la clause résolutoire est soumise à une procédure spécifique. Le juge rappelle le principe selon lequel » toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement (…) ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux « . En l’espèce, le commandement a été signifié le 21 janvier 2025 et les sommes n’ont pas été réglées dans le délai imparti. Le juge en déduit que » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines (…), de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail (…) à compter du 5 mars 2025 « . Cette application stricte de la loi garantit au locataire un délai de réflexion et de régularisation. Par ailleurs, le juge refuse de réduire le délai d’expulsion de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, car » la SCI Laure Ida ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [J] [U], ni de ce qu’il est entré dans les lieux par voie de fait « . Cette interprétation restrictive des exceptions protège le locataire contre une expulsion trop rapide, même en présence d’impayés persistants.
II. La délimitation des obligations pécuniaires et le rejet des demandes indemnitaires abusives
La décision opère une distinction nette entre les créances certaines dues par le locataire et les demandes indemnitaires non justifiées. Le juge admet la créance locative actualisée, constatant que » la SCI Laure Ida rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à hauteur de 4 771,40 euros « . Il fixe également une indemnité d’occupation après la résiliation, car » le bail se trouve résilié depuis le 5 mars 2025, Monsieur [J] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date « . Cette indemnité, égale au loyer, compense l’occupation sans titre. En revanche, le juge rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il estime que » l’existence d’une résistance abusive de la part du locataire n’est étayée par aucun élément, étant précisé que la seule persistance des impayés de loyers en dépit d’un commandement de payer et d’une assignation ne peut suffire à caractériser l’intention nécessaire « . Ce raisonnement protège le locataire d’une sanction pécuniaire additionnelle qui requerrait la preuve d’une mauvaise foi spécifique, distincte du simple défaut de paiement.
L’engagement de la caution solidaire est également soumis à des conditions de forme strictes. Le juge rappelle que » le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard « . En l’espèce, » le commandement de payer du 21 janvier 2025 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [O] [Z] le 29 janvier 2025 « . Cette régularité permet la condamnation solidaire de la caution. Enfin, le juge refuse d’ordonner la séquestration des meubles, relevant qu’ » il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt « . Cette position limite les pouvoirs du juge au strict cadre légal, évitant toute mesure coercitive non expressément prévue.