Le Tribunal judiciaire de [Localité 5], statuant en matière de baux d’habitation, a rendu un jugement le 5 août 2025 dans une affaire opposant un office public de l’habitat à sa locataire. Le bailleur demandait la constatation de la résiliation du bail par acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement, l’expulsion de la locataire et le paiement des sommes dues. La défenderesse, dont le dossier de surendettement avait été déclaré recevable après l’acquisition de la clause, sollicitait des délais de paiement. Le tribunal a constaté la résiliation du bail mais a suspendu ses effets en accordant un échéancier de trente-six mois. Cette décision illustre la tension entre la protection du créancier-bailleur et les mécanismes de traitement du surendettement au bénéfice du locataire. Elle soulève la question de savoir comment concilier l’effet rétroactif d’une décision de recevabilité en surendettement avec l’acquisition antérieure d’un droit à la résiliation. Le tribunal a retenu une solution équilibrée en constatant la résiliation tout en en suspendant les effets sous condition. L’analyse de ce jugement révèle d’abord la primauté reconnue aux effets de la clause résolutoire régulièrement mise en œuvre (I), avant d’examiner l’aménagement judiciaire opéré au titre du traitement du surendettement (II).
I. La primauté reconnue aux effets de la clause résolutoire acquise antérieurement à la recevabilité du surendettement
Le tribunal affirme le principe selon lequel l’acquisition de la clause résolutoire, régulièrement opérée, produit ses effets indépendamment de la procédure de surendettement ultérieure. Cette position se fonde sur une interprétation stricte des textes relatifs au bail et au surendettement. Le juge constate d’abord que les conditions de mise en œuvre de la clause sont remplies. Il relève que » le commandement signifié le 23 septembre 2024 pour avoir paiement […] reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « . La régularité formelle de l’acte est ainsi établie, ce qui est essentiel pour son opposabilité. Le tribunal en déduit le point de départ des effets de la clause, en précisant que » la clause résolutoire s’est trouvée acquise deux mois après le commandement de payer, soit le 23 novembre 2024 « . Cette date est juridiquement déterminante car elle fixe le moment où le bailleur a acquis un droit à la résiliation.
Le cœur de la motivation réside dans le refus d’accorder un effet rétroactif à la décision de la commission de surendettement sur une situation juridique déjà cristallisée. Le tribunal énonce clairement que » la décision de recevabilité prise par la commission n’a pas pour conséquence d’anéantir rétroactivement les effets déjà opérés de la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, acquis par l’effet d’une clause résolutoire régulièrement mise en oeuvre « . Cette solution protège la sécurité juridique des actes accomplis et la force obligatoire des contrats. Elle empêche qu’une procédure de surendettement, ouverte postérieurement, ne vienne effacer des droits déjà nés au profit du bailleur. Le tribunal applique ici une lecture temporelle stricte : l’effet suspensif des intérêts prévu à l’article L. 722-14 du code de la consommation ne s’applique qu’à compter de la date de recevabilité. Il en va différemment du droit à la résiliation, qui est un effet de la clause contractuelle, acquis à une date certaine. Le jugement rappelle ainsi que » ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 23 novembre 2024 par acquisition de la clause résolutoire « . La constatation judiciaire de cette résiliation est donc une simple reconnaissance d’un état de droit préexistant, que le juge ne peut remettre en cause au nom du surendettement ultérieur.
II. L’aménagement des conséquences de la résiliation par le jeu des délais de paiement judiciaires
Si le tribunal constate la résiliation, il use ensuite de son pouvoir d’aménagement pour en atténuer les conséquences immédiates au bénéfice du locataire surendetté. Cette intervention se fonde sur les dispositions spécifiques du droit au bail qui permettent de concilier les droits du bailleur avec la situation du débiteur. Le juge s’appuie sur l’article 24 V de la loi de 1989, qui lui permet » d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Le tribunal met en œuvre ce pouvoir en se fondant sur un accord antérieur entre les parties, notant que » les parties ont conclu le 20 juin 2024 un accord de règlement à hauteur de 60 euros par mois en sus du loyer courant « . Il transforme cet accord en échéancier judiciaire contraignant, autorisant la locataire » à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de 35 versements mensuels successifs de 60 euros chacun, suivis d’un 36ème versement égal au montant du solde « .
La suspension conditionnelle des effets de la résiliation constitue le mécanisme central de cette conciliation. Le tribunal » suspend les effets de la clause résolutoire « pendant la durée de l’échéancier. Il précise le régime de cette suspension en se référant à l’article 24 VII de la loi de 1989, qui prévoit que » si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué « . Cette disposition offre au locataire une véritable seconde chance : le respect intégral de l’échéancier efface rétroactivement la résiliation. Le jugement en tire les conséquences en énonçant que » si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées […], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué « . À l’inverse, le non-respect des conditions entraîne des conséquences rigoureuses et automatiques. Le tribunal organise un mécanisme de sanction efficace au profit du bailleur en disposant que » à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date […] la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible « . Cette précision est cruciale car elle évite au bailleur de devoir engager une nouvelle procédure en cas de défaillance. Le juge anticipe et ordonne par avance l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation » à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement « . Cette construction juridique assure une protection réelle au bailleur tout en donnant au locataire une possibilité concrète de se maintenir dans les lieux.
Fondements juridiques
Article L. 722-14 du Code de la consommation En vigueur
Les créances figurant dans l’état d’endettement du débiteur dressé par la commission ne peuvent produire d’intérêts ou générer de pénalités de retard à compter de la date de recevabilité et jusqu’à la mise en œuvre des mesures prévues aux 1° et 2° de l’article L. 724-1 et aux articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7.