Tribunal judiciaire, le 4 août 2025, n°24/02209

Le Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu le 4 août 2025 un jugement tranchant un litige locatif complexe. Des bailleurs avaient saisi le juge pour constater la résiliation d’un bail conclu en 2020 et obtenir le paiement d’importants arriérés. Les locataires, reconnaissant la dette principale, contestaient certaines demandes accessoires et sollicitaient un échelonnement. L’intervention volontaire de l’agent immobilier gestionnaire, subrogé dans les droits des bailleurs, ajoutait une dimension particulière au litige. La décision aborde successivement la résiliation du bail, la liquidation des créances et les modalités de leur recouvrement. Elle soulève la question de l’application dans le temps de la réforme des délais de la clause résolutoire et illustre le contrôle exercé par le juge sur les demandes indemnitaires et les conditions de paiement. Le tribunal a constaté la résiliation du bail, condamné solidairement les locataires au paiement des sommes dues et accordé un plan d’apurement, tout en rejetant certaines demandes des bailleurs.

L’application stricte du principe de non-rétroactivité de la loi en matière contractuelle

Le tribunal écarte l’application immédiate de la loi du 27 juillet 2023 au bail litigieux, au nom du principe de non-rétroactivité. Les bailleurs invoquaient l’acquisition de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer, conformément au nouveau délai introduit par la réforme. Le juge rappelle que  » la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif « . Il en déduit qu’ » il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire « . Par conséquent, le bail demeure régi par le droit antérieur et ses propres stipulations. Le tribunal constate que le commandement de payer a bien été délivré, mais que le délai contractuel de deux mois, et non le nouveau délai légal de six semaines, doit s’appliquer. Il statue ainsi que  » les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur « . Cette rigueur conduit à constater la résiliation non pas à la date demandée, mais deux mois après le commandement, soit le 19 mai 2024. Cette motivation illustre une application classique et protectrice de la sécurité juridique des conventions, refusant de faire rétroagir une loi plus favorable au bailleur sur un contrat en cours.

Le contrôle minutieux des demandes indemnitaires et l’encadrement du recouvrement

Le tribunal opère un examen détaillé et restrictif des demandes pécuniaires des bailleurs, en distinguant nettement les créances certaines des prétentions infondées. Concernant les réparations locatives, le juge accepte de mettre à la charge des locataires les frais liés à l’entretien des salles de bains, relevant qu’ils  » correspondent en effet à de menues réparations et à un entretien mis à la charge des locataires « . En revanche, il rejette la demande concernant la réfection de peintures, au motif que la notice d’information annexée au bail  » permet donc d’identifier que ces éléments ne constituent pas des transformations nécessitant l’accord du propriétaire « . Cette analyse au cas par cas du contrat démontre un souci d’équité et le refus d’imputer au locataire des dépenses non prévues. Par ailleurs, le tribunal écarte la demande de compensation invoquée par les locataires pour un prétendu dysfonctionnement du chauffe-eau, estimant qu’ils  » ne versent aucune pièce à même de caractériser l’existence de ce préjudice « . Il rappelle ainsi l’exigence de la preuve pour fonder une créance compensatoire. Enfin, le juge use de son pouvoir d’appréciation pour aménager les conditions de paiement. Considérant  » la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la créancière FONCIA, de même qu’à la situation financière dont ils ont fait état « , il entérine un plan d’apurement sur trente-six mois. Cette décision concilie le droit au recouvrement du bailleur avec la protection du locataire de bonne foi, dans l’esprit des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.