Le Tribunal judiciaire de Chambéry, statuant en référé le 31 juillet 2025, a été saisi par un bailleur public afin d’obtenir la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement et l’expulsion de la locataire. Cette dernière, défaillante, n’a pas comparu à l’audience. La décision, rendue dans un contexte marqué par l’entrée en vigueur récente de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite » loi Collet « , soulève des questions essentielles sur l’articulation entre les nouvelles dispositions protectrices des locataires et la force obligatoire des contrats en cours. Le juge, après avoir vérifié la recevabilité de la demande, constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion tout en refusant de prononcer une astreinte. Cette ordonnance illustre avec précision l’application immédiate et nuancée de la réforme législative, en distinguant soigneusement les règles procédurales nouvelles, d’application immédiate, des délais contractuels issus du bail initial, qui demeurent régis par l’ancien droit. Elle démontre ainsi la prééminence maintenue de la volonté des parties sur les dispositions légales supplétives, tout en assurant l’effectivité des nouvelles garanties procédurales pour le locataire.
L’analyse de cette décision révèle d’abord une application rigoureuse du principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle aux délais contractuels, préservant la sécurité juridique des conventions (I). Elle met ensuite en lumière la mise en œuvre effective des nouvelles obligations procédurales imposées au bailleur, qui conditionnent désormais l’accès à l’expulsion (II).
I. La préservation des délais contractuels issus du bail initial face à la loi nouvelle
L’ordonnance opère une distinction fondamentale entre les règles de fond, attachées au contrat, et les règles de procédure, d’ordre public. Le juge écarte l’application de la loi nouvelle aux délais contractuels en se fondant sur la volonté des parties et le principe de non-rétroactivité. Il rappelle que le bail initial, conclu en décembre 2022, prévoyait un délai de deux mois pour régulariser la dette après commandement de payer. La loi du 27 juillet 2023 a réduit ce délai légal à six semaines. Le juge estime que cette modification ne s’applique pas au contrat en cours, car les parties ont manifesté une intention contraire. Il motive sa position en s’appuyant sur l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 et sur la nature supplétive de la règle légale. Il énonce ainsi que » les parties ont manifestement entendu déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application « . Cette analyse est renforcée par la référence à l’article 1103 du code civil, selon lequel » les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits « . Le juge précise que la loi de 1989, » relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire « , permet des conventions plus favorables, ce qui inclut un délai de paiement plus long. En l’espèce, la tacite reconduction du bail a pour effet de perpétuer les stipulations initiales. Le tribunal conclut donc que le délai de deux mois, plus favorable à la locataire, demeure applicable, et que la clause résolutoire n’a pu être acquise qu’à l’expiration de ce délai contractuel, soit le 7 mars 2025.
II. L’application immédiate des nouvelles garanties procédurales au profit du locataire
À l’inverse, le juge retient l’application immédiate des dispositions de la loi Collet qui instaurent de nouvelles formalités procédurales à la charge du bailleur. Ces règles, d’ordre public de protection, visent à renforcer l’accompagnement social et le contrôle administratif avant toute expulsion. Le tribunal vérifie scrupuleusement leur respect. Il constate d’abord que la saisine de la commission de prévention des expulsions, prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, a été effectuée » plus de deux mois avant l’assignation « , conformément à la procédure. Ensuite, il examine la nouvelle obligation de notification de l’assignation au préfet. La loi du 27 juillet 2023 a réduit le délai minimal entre cette notification et l’audience de deux mois à six semaines. Le juge estime que cette règle procédurale, qui ne modifie pas les droits contractuels, s’applique immédiatement aux instances engagées après son entrée en vigueur. Il relève que » l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi « et que la notification à la préfecture est intervenue » plus de six semaines avant l’audience « . Il en déduit que » l’action est donc recevable « . Par ailleurs, le juge applique les autres conditions nouvelles posées par la loi, comme le fait que l’octroi de délais de paiement est désormais subordonné à la reprise du paiement du loyer courant. Face à la carence totale de la locataire, qui » n’a effectué aucun règlement du loyer depuis la délivrance de l’assignation « , le bailleur pouvait légitimement » s’opposer à l’octroi de délais de paiement « . Enfin, soucieux de proportionnalité, le juge rejette la demande d’astreinte, considérant que » le recours possible à la force publique « constitue » une mesure de contrainte suffisante « . Cette décision démontre ainsi une application stricte et effective du nouveau cadre procédural, garantissant que l’expulsion, bien que prononcée, intervient dans le respect des droits de la défense et des mécanismes de protection sociale.