Tribunal judiciaire, le 22 août 2025, n°25/00219

Le Tribunal judiciaire d’Alençon, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu le 22 août 2025 un jugement réputé contradictoire à l’encontre d’une locataire défaillante. La société bailleur avait donné à bail un logement pour un loyer mensuel de 265,57 euros hors charges. Des impayés étant survenus, elle a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 février 2025, puis a assigné la locataire devant le juge. À l’audience du 4 juillet 2025, la locataire n’était ni présente ni représentée. Le bailleur a maintenu ses demandes, sollicitant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, le paiement d’un arriéré de loyer et diverses condamnations pécuniaires. Le tribunal a dû statuer sur le fond en l’absence de la défenderesse. La question centrale était de déterminer si, au regard des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et si le juge devait, malgré l’absence de demande de la locataire, examiner d’office la possibilité de suspendre les effets de cette clause ou d’accorder des délais de paiement. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 mars 2025, a ordonné l’expulsion et a condamné la locataire au paiement des sommes dues, tout en déboutant le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette décision illustre l’application stricte du cadre légal renforcé par la loi ELAN, tout en mettant en lumière les limites du pouvoir d’office du juge en l’absence du locataire.

L’application rigoureuse des conditions légales de la résiliation du bail

Le tribunal opère une application méticuleuse des conditions procédurales et substantielles posées par la loi, aboutissant à une résiliation certaine du contrat. Il vérifie d’abord scrupuleusement la régularité de la procédure. Il relève qu’ » une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture […] plus de six semaines avant l’audience « , condition de recevabilité de l’action introduite par le bailleur. Sur le fond, le juge constate la réunion des éléments constitutifs de l’acquisition de la clause résolutoire. Il rappelle le dispositif légal issu de la loi ELAN :  » Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement […] Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux « . En l’espèce, il est établi que le bail contient une telle clause et qu’un  » commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 février 2025 « . Ce commandement étant  » demeuré infructueux pendant plus de six semaines « , le juge en déduit logiquement  » qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 29 mars 2025 « . Cette analyse strictement factuelle et légale ne laisse place à aucune ambiguïté. Le juge écarte ensuite toute mesure de suspension des effets de la clause. Il motive son refus par deux éléments cumulatifs tirés des débats et du dossier. D’une part,  » il n’est pas justifié que la locataire, non comparante, soit en situation de régler sa dette locative « . D’autre part,  » le bailleur s’oppose à la suspension de la clause résolutoire « . Cette double condition – capacité de règlement du locataire et accord du bailleur – étant absente, le juge ordonne l’expulsion. Il précise avec justesse que  » le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé […] au titre des opérations d’expulsion « , ce qui lui permet de rejeter la demande de séquestration comme prématurée. Cette première partie du raisonnement démontre une application rigoureuse et presque automatique de la loi, laissant peu de marge à une appréciation in concreto des circonstances.

Les limites du pouvoir d’office du juge et la sanction des comportements défaillants

La décision révèle les frontières du pouvoir d’initiative du juge et sanctionne les conséquences procédurales de l’absence du locataire, tout en opérant un contrôle équilibré des demandes pécuniaires. Le juge rappelle le principe gouvernant l’absence d’une partie :  » si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée « . Ce cadre l’oblige à examiner les prétentions du demandeur, mais ne l’autorise pas à se substituer entièrement au défendeur absent. C’est dans ce contexte qu’il aborde les articles 24 V et VII de la loi de 1989, qui permettent au juge d’accorder des délais de paiement ou de suspendre la clause résolutoire  » à la demande du locataire, du bailleur ou d’office « . Le tribunal souligne que le bénéfice de ces mesures est subordonné à la condition  » que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience « . En l’absence de la locataire, il constate qu’ » il n’est pas justifié que la locataire […] soit en situation de régler sa dette locative « . Cette formulation indique que la charge de la preuve pèse sur le locataire, et que son défaut de comparution et de justification empêche le juge de prononcer d’office une mesure qui lui serait favorable. Le juge ne peut, en effet, suppléer l’inaction procédurale du locataire en recherchant lui-même des éléments sur sa solvabilité. Sur le volet pécuniaire, le tribunal fait droit à la demande de paiement de l’arriéré, estimant que  » Madame [C] [M], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette « . Il valide également le principe d’une indemnité d’occupation, la fixant  » au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi « , afin de réparer le préjudice lié à l’occupation indue. En revanche, il exerce un contrôle sur les demandes accessoires en déboutant le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du CPC. Il estime en effet que  » le bailleur a exposé des frais consubstantiels aux missions qui lui sont dévolues «  et que  » la solution du litige ne justifie pas plus une telle demande « . Ce rejet témoigne d’un pouvoir de modération du juge, même lorsque la partie adverse est défaillante, et évite une sanction pécuniaire excessive. Ainsi, le jugement sanctionne la défaillance procédurale du locataire tout en maintenant un équilibre dans les condamnations prononcées.