Tribunal judiciaire, le 21 août 2025, n°25/02706

Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 21 août 2025 dans une affaire opposant une société HLM à l’occupant du logement de son locataire décédé. Le bail initial avait été consenti en 2006. À la suite du décès du locataire titulaire en décembre 2022, son frère a sollicité le transfert du bail à son profit. La société bailleur a refusé cette demande, considérant que la qualité de frère ne permettait pas de bénéficier du transfert, et a ensuite engagé une procédure en vue d’obtenir l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation. Le défendeur, assigné, n’a pas comparu à l’audience. Le tribunal a dû se prononcer sur la régularité du refus de transfert et ses conséquences. La question de droit principale est de savoir si, dans le parc locatif HLM, le décès du locataire titulaire ouvre un droit au transfert du bail au profit d’un frère cohabitant, et à défaut, quelles sont les conséquences juridiques de cette occupation sans titre. Le tribunal a jugé que le bail était résilié de plein droit et a ordonné l’expulsion de l’occupant ainsi que le paiement d’indemnités d’occupation. Cette décision rappelle avec rigueur le caractère limitatif des catégories de bénéficiaires du transfert et illustre l’articulation entre le droit commun des baux d’habitation et le régime spécifique du logement social.

L’analyse de cette décision révèle d’abord une application stricte des conditions légales du transfert de bail, conduisant à une résiliation de plein droit (I), avant d’examiner les conséquences civiles et procédurales attachées à une occupation désormais privée de titre (II).

I. Le refus de transfert du bail : une application stricte d’un dispositif d’exception

Le tribunal opère une lecture rigoureuse des textes régissant le transfert de bail au décès du locataire, en soulignant le caractère dérogatoire et limitatif de ce droit dans le parc HLM. Il rappelle que le dispositif de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 établit une liste exhaustive des bénéficiaires potentiels. Le jugement énonce ainsi que  » lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant […] aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an […] au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge « . Cette énumération, interprétée de manière limitative, exclut explicitement les collatéraux tels que les frères et sœurs. Le tribunal constate simplement qu’ » en l’espèce, Monsieur [W] [J] se présentant comme le frère du défunt, il ne bénéficie pas du droit au transfert « . Cette solution est conforme à une jurisprudence constante qui refuse d’étendre par analogie le cercle des ayants droit, préservant ainsi le droit du bailleur à reprendre son logement à l’issue du contrat.

La spécificité du logement social introduit une condition supplémentaire et cumulative, renforçant le contrôle du bailleur. Le tribunal cite l’article 40 de la même loi, qui subordonne le transfert en HLM au fait que  » le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage « . Cette double condition, qui renvoie aux articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation, souligne la finalité sociale de l’attribution. Le logement social n’est pas un bien patrimonial transmis héréditairement, mais un bien affecté à une mission de service public, dont l’attribution doit répondre à des critères de besoins et de ressources. En l’espèce, le tribunal n’a pas eu à examiner ces conditions au fond, la qualité du demandeur étant d’emblée irrecevable. Cette approche par étapes – vérification d’abord de l’appartenance à une catégorie légale, puis des conditions spécifiques au HLM – garantit une sécurité juridique pour les organismes bailleurs. L’inadaptation du logement au ménage, visée par l’article L.621-2 du CCH, constitue un autre garde-fou. Le tribunal rappelle la définition des locaux insuffisamment occupés, où  » peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré «  certaines catégories énumérées. Cette disposition, bien que non appliquée ici, montre que le législateur a voulu éviter la sous-occupation chronique des logements sociaux. L’interprétation stricte de ces textes aboutit à la conclusion que  » le bail a été résilié, du fait du décès du locataire le 3 décembre 2022 « . Cette résiliation de plein droit marque la fin de tout titre d’occupation licite pour le frère du défunt.

II. Les conséquences de l’occupation sans titre : expulsion et réparation du préjudice

Une fois établie l’absence de droit au maintien dans les lieux, le tribunal en tire toutes les conséquences juridiques, tant sur le plan de la libération des lieux que sur celui de la réparation pécuniaire. La constatation de l’occupation sans titre fonde en premier lieu la condamnation à l’expulsion. Le jugement statue que  » Monsieur [W] [J] étant sans droit ni titre depuis le 4 décembre 2022, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef « . Cette mesure, qui peut être assortie du concours de la force publique après commandement, est la sanction logique de l’absence de contrat. Le tribunal prend soin de préciser les limites de sa compétence en matière de mobilier, indiquant que  » le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève […] de la compétence du juge de l’exécution « . Cette distinction est essentielle pour la bonne administration de la justice, évitant les empiètements de compétence et renvoyant à la juridiction spécialisée les difficultés d’exécution concrète.

Le maintien dans les lieux sans droit ouvre parallèlement une obligation de réparation du préjudice causé au propriétaire. Le tribunal fonde cette obligation sur le droit commun de la responsabilité civile délictuelle, en citant l’article 1240 du code civil :  » tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer « . Il qualifie le comportement de l’occupant de faute, en estimant que  » le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien « . La réparation prend la forme d’une indemnité d’occupation, dont le quantum est laissé à l’appréciation souveraine du juge. En l’espèce, le tribunal fixe le montant des arriérés et pour l’avenir,  » égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi « . Cette méthode, qui aligne l’indemnité sur le loyer contractuel, est courante et vise à compenser intégralement la perte de jouissance subie par le bailleur. Elle a également un effet incitatif pour l’occupant, en supprimant tout avantage économique à prolonger indûment sa présence. Enfin, le tribunal use de son pouvoir pour condamner le défendeur aux dépens et alloue une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, couvrant partiellement les frais irrépétibles de la société HLM. Il rappelle enfin le principe de l’exécution provisoire, permettant au bailleur de ne pas attendre un éventuel appel pour engager les mesures pratiques de reprise du logement. Cet ensemble de mesures dessine une réponse judiciaire complète et cohérente, visant à rétablir la situation légale dans un délai raisonnable tout en indemnisant le préjudice subi.