Le Tribunal judiciaire de Nantes, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu le 21 août 2025 une décision illustrant la conciliation entre la protection du droit de propriété du bailleur et la sauvegarde du droit au logement du locataire en difficulté. À la suite d’un commandement de payer demeuré infructueux, une société HLM a assigné sa locataire pour constater la résiliation du bail et obtenir son expulsion en raison d’impayés. La locataire, confrontée à des difficultés financières liées à des problèmes de santé, a repris le paiement intégral du loyer courant et sollicité des délais. Le juge, après avoir constaté la régularité de la procédure et l’acquisition des effets de la clause résolutoire, a accordé des délais de paiement de vingt-deux mois et suspendu les effets de la clause. Cette décision soulève la question de savoir comment le juge des contentieux de la protection articule les exigences procédurales strictes de la loi du 6 juillet 1989 avec son pouvoir d’appréciation pour ordonner des mesures adaptées à la situation personnelle du locataire. Le Tribunal judiciaire de Nantes répond en rappelant avec rigueur les conditions légales de la résiliation tout en utilisant pleinement les facultés d’aménagement que la loi lui confère pour éviter l’expulsion.
I. Le rappel rigoureux des conditions légales de la résiliation pour impayés
Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités procédurales protectrices instaurées par la loi du 6 juillet 1989 avant d’envisager toute mesure de résiliation. Il constate ensuite le bien-fondé de la créance du bailleur et l’acquisition des effets de la clause résolutoire.
A. Le contrôle des conditions de recevabilité de l’action en résiliation
La décision démontre un examen minutieux des conditions de forme préalables à l’action en résiliation. Le juge vérifie d’abord que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux, en relevant que » la société HARMONIE HABITAT justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation « . Il contrôle ensuite le respect du délai de notification au préfet, en constatant qu’ » une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 20 février 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience « . Ce contrôle formel strict est essentiel pour garantir que les mesures de prévention et d’information des autorités publiques ont été respectées, condition sine qua non de la recevabilité de la demande.
B. La constatation de l’inexécution contractuelle et de ses conséquences
Sur le fond, le juge rappelle le principe de l’obligation essentielle de paiement et constate son inexécution. Il énonce que » le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire « . Après avoir vérifié le décompte, il retient un solde débiteur de 2182,71 euros et condamne la locataire à ce titre. Surtout, il constate l’acquisition des effets de la clause résolutoire en raison de l’inefficacité du commandement, en précisant que » conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 11 décembre 2024 « . Cette constatation, juridiquement nécessaire, établit le droit du bailleur à la résiliation, ouvrant la voie à une intervention modératrice du juge.
II. L’exercice d’un pouvoir d’appréciation au service de la prévention des expulsions
Fort de ce constat initial, le juge déploie les instruments juridiques lui permettant d’éviter une issue trop brutale au conflit. Il utilise son pouvoir d’appréciation pour accorder des délais de paiement et suspendre la clause résolutoire, en s’appuyant sur une analyse concrète de la situation du locataire.
A. L’octroi de délais de paiement conditionné par une reprise des paiements courants
L’article 24 de la loi de 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement sous conditions. Le Tribunal judiciaire de Nantes applique strictement ces conditions tout en les adaptant aux circonstances. Il relève d’abord que la locataire a satisfait à l’exigence de reprise des paiements, puisque » le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [Y] [B] a repris le paiement intégral de son loyer courant plusieurs mois avant l’audience « . Il examine ensuite sa capacité à s’acquitter d’un plan d’apurement, en s’appuyant sur le diagnostic social qui indique ses revenus et l’absence d’autres dettes. Le juge en déduit que la locataire » dispose de revenus devant lui permettant de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant « . Cette appréciation in concreto des capacités financières permet de fonder légalement l’octroi de délais de vingt-deux mois, selon les modalités proposées par la locataire et acceptées par le bailleur.
B. La suspension des effets de la clause résolutoire comme instrument de stabilisation
La mesure la plus significative est la suspension des effets de la clause résolutoire, qui transforme une procédure d’expulsion en une chance de maintien dans les lieux. Le juge rappelle le régime de cette suspension en précisant qu’ » elle prend fin dès le premier impayé « . Il en explique les conséquences bénéfiques en cas de succès du plan : » si Madame [Y] [B] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué « . À l’inverse, il en détaille les effets dissuasifs en cas d’échec, la résiliation devenant alors immédiatement effective. Cette décision illustre parfaitement la philosophie de la procédure devant le juge des contentieux de la protection : elle n’est pas une simple formalité préalable à l’expulsion, mais une véritable instance d’évaluation et d’aménagement. Le juge utilise ici tous les leviers à sa disposition pour concilier les intérêts en présence, en conditionnant le maintien du contrat au strict respect d’un échéancier réaliste, tout en maintenant la sanction en cas de nouvelle défaillance.