Tribunal judiciaire, le 21 août 2025, n°25/01000

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant le 21 août 2025, a été saisi par une bailleuse et sa caution afin d’obtenir la résiliation d’un bail d’habitation et le paiement d’importants impayés. Le locataire, assigné à personne, n’a pas comparu à l’audience. Le juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné l’expulsion du locataire et condamné ce dernier au paiement des sommes dues. Cette décision offre l’occasion d’analyser les conditions de la résiliation judiciaire pour inexécution contractuelle en matière de bail et d’examiner les conséquences pécuniaires de cette rupture, notamment le recours de la caution subrogée.

La résiliation judiciaire du bail pour impayés locatifs requiert la démonstration d’une inexécution suffisamment grave. Le juge opère ici une application concrète des principes généraux du droit des contrats au régime spécifique du bail d’habitation. Il rappelle d’abord le fondement légal de l’obligation de payer le loyer, en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Pour justifier la rupture, il ne se contente pas de constater un simple retard mais recherche un manquement caractérisé. Il fonde sa décision sur le fait que  » Madame [R] [I] ne parvient pas à honorer sa dette, puisqu’elle ne cesse d’augmenter «  et que  » le locataire n’a pas payé depuis le mois de février 2024 « . Cette accumulation d’impayés sur une période prolongée permet au juge de qualifier le manquement. Il en déduit que  » le manquement contractuel est suffisamment grave et répété pour justifier du prononcé de la résiliation judiciaire du bail « . Cette motivation illustre l’appréciation in concreto de la gravité de l’inexécution, condition posée par l’article 1224 du code civil. Le juge exerce son pouvoir discrétionnaire pour constater la résolution, sans accorder de délai au débiteur, considérant que les circonstances ne le justifient pas au regard de l’article 1228 du code civil.

Les conséquences pécuniaires de la résiliation sont articulées avec précision, distinguant la dette locative échue de l’indemnité d’occupation future et intégrant le mécanisme de la subrogation de la caution. Le juge rappelle le principe selon lequel le locataire demeure redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail, en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Il liquide la créance en se fondant sur un décompte actualisé, condamnant le locataire à payer  » la somme de 31286 euros arrêtée au 1er juin 2025 « . Par ailleurs, il valide la subrogation de la société caution, notant que  » la société SEYNA produit les quittances subrogatives visant les sommes versées par elle «  et que, conformément à l’article 2306 du code civil,  » la société SEYNA est subrogée dans les droits et actions de la bailleresse « . Cette analyse permet un partage clair de la créance entre la bailleuse et sa caution. Enfin, concernant la période postérieure à la résiliation, le juge retient le principe d’une indemnité d’occupation. Il justifie cette condamnation en soulignant que  » le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation «  et que  » l’indemnité d’occupation […] constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux « . Il fixe son montant à la valeur du loyer, démontrant ainsi son caractère essentiellement compensatoire.