Le Tribunal judiciaire de Compiègne, statuant en premier ressort le 21 août 2025, est saisi d’une demande en constatation de résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers. Le bailleur, une société, assigne les preneurs afin d’obtenir l’expulsion et le paiement des sommes dues. Les locataires reconnaissent la dette mais invoquent des difficultés financières et une procédure de surendettement en cours. Le juge doit apprécier la régularité de la procédure engagée et statuer sur le fond du litige. La question de droit posée est celle de l’application des conditions de forme et de fond prévues par la loi du 6 juillet 1989 pour la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés, ainsi que des pouvoirs du juge face à la situation de précarité des locataires. Le tribunal fait droit aux demandes du bailleur en constatant la résiliation du bail et en ordonnant l’expulsion, tout en réduisant significativement l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette décision illustre la tension entre la protection contractuelle du bailleur et la prise en compte, limitée, de la situation du locataire défaillant.
I. La stricte application des conditions légales de la résiliation pour impayés
Le tribunal vérifie scrupuleusement le respect des formalités procédurales protectrices instaurées par la loi, avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
A. Le contrôle des conditions de recevabilité de l’action en résiliation
La décision rappelle le caractère impératif des consultations préalables imposées au bailleur par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge constate que » la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 7 janvier 2025 « et que » l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie dématérialisée […] le 10 avril 2025 « . Ce contrôle formel est essentiel pour assurer la recevabilité de la demande, démontrant l’importance du cadre procédural conçu pour éviter les expulsions précipitées. Le tribunal valide ainsi une procédure qui respecte les délais légaux, soit plus de deux mois avant l’assignation pour la saisine de la CCAPEX et plus de six semaines avant l’audience pour la notification à l’autorité préfectorale.
B. La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire
Sur le fond, le juge applique les dispositions contractuelles et légales pour constater la résiliation. Il relève que le bail contient une clause prévoyant » la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement six semaines après délivrance d’un commandement demeuré infructueux « . Après avoir établi que le commandement de payer du 14 janvier 2025 est resté sans effet, le tribunal en déduit logiquement que » la condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail au 26 février 2025 « . Cette analyse strictement objective, fondée sur l’inexécution contractuelle constatée, laisse peu de place à l’appréciation des circonstances personnelles des locataires. Le juge note d’ailleurs » l’absence totale de paiement des loyers et charges […] après le 28 mars 2025 « et que » les défendeurs ne justifiant pas en l’état d’une situation financière compatible « . La rigueur de cette approche consacre la force obligatoire du contrat et la sécurité juridique du bailleur face à un défaut de paiement caractérisé et persistant.
II. L’aménagement limité des conséquences de la résiliation au regard de la situation des locataires
Si le principe de la résiliation et de ses suites s’impose, le juge use de ses pouvoirs pour moduler certaines condamnations pécuniaires, témoignant d’une forme de tempérament.
A. La condamnation inéluctable à l’expulsion et au paiement des sommes dues
La conséquence directe de la résiliation est l’obligation pour les locataires de quitter les lieux. Le tribunal » ordonne leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef « et fixe une indemnité d’occupation. Le maintien dans les lieux sans titre constitue en effet un préjudice pour le bailleur, justifiant cette condamnation. S’agissant de la dette locative, le juge exerce son pouvoir de contrôle d’office prévu par la loi. Il se fonde sur » un décompte en date du 17 juin 2025 qui établit l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mai 2025 « pour condamner les preneurs au paiement de la somme due. Le rejet implicite de la demande de délais de paiement, malgré les difficultés alléguées par les locataires, s’explique par le constat d’une » dette étant en augmentation constante à défaut de reprise de paiement avant l’audience « . La protection du locataire en difficulté trouve ici ses limites face à l’impératif de paiement du loyer.
B. La modulation équitable des frais irrépétibles
La décision manifeste une forme de modération dans l’appréciation des demandes accessoires du bailleur. Si les locataires sont condamnés aux dépens, le tribunal use de son pouvoir d’équité pour réduire considérablement l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Alors que le bailleur réclamait 500 euros, le juge estime que » l’équité commande de fixer [cette indemnité] à la somme de 50 euros « . Cette réduction drastique, bien que peu motivée, semble intégrer la situation économique précaire des défendeurs, évoquée à l’audience. Elle constitue le principal, sinon l’unique, tempérament apporté à la sévérité du dispositif. Elle rappelle que le juge dispose d’une marge d’appréciation pour adapter les condamnations accessoires, même lorsque le fond du droit est incontestablement en faveur du demandeur.
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.