Le Tribunal judiciaire de Compiègne, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu le 21 août 2025 un jugement constatant la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Le bailleur, un office public de l’habitat, avait assigné la locataire, bénéficiaire du RSA et en situation d’impayés persistants, pour obtenir cette résiliation, son expulsion et le paiement des sommes dues. La défenderesse reconnaissait la dette mais invoquait son incapacité financière à y faire face. Le tribunal, après avoir vérifié le respect des formalités procédurales protectrices, a fait droit aux demandes du bailleur. Cette décision illustre l’application rigoureuse des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, notamment après les modifications introduites par la loi du 29 juillet 2023, et soulève la question de l’articulation entre la protection du droit au logement et la sanction des obligations contractuelles en présence d’une grande précarité. Elle appelle ainsi une analyse de son sens technique (I) avant d’en apprécier la portée et les limites au regard des impératifs sociaux (II).
I. La mise en œuvre rigoureuse des conditions légales de la résiliation pour impayés
Le jugement procède à une application méticuleuse du cadre procédural renforcé par le législateur, avant de constater la réalisation des conditions substantielles de la clause résolutoire.
A. Le strict respect des formalités préalables à l’assignation
Le tribunal vérifie scrupuleusement le respect des obligations d’information et de saisine des autorités administratives imposées au bailleur par l’article 24 de la loi de 1989. Ces formalités, destinées à favoriser la prévention des expulsions, constituent des conditions de recevabilité de l’action. Le juge relève ainsi que » la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 janvier 2025, le demandeur produisant l’accusé de réception de la sous-préfecture, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 25 avril 2025 « . Cette saisine préalable est une condition sine qua non. Par ailleurs, le tribunal constate que » l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience « . Cette double vérification atteste de l’importance accordée par le juge au respect du processus de prévention, même lorsque l’issue semble inéluctable. La recevabilité de la demande est ainsi établie sur des bases procédurales irréprochables.
B. La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire
Sur le fond, le tribunal applique le mécanisme légal de la clause résolutoire de plein droit. Il rappelle le principe selon lequel » tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus « . Cette clause, d’ordre public, ne produit effet » que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux « . En l’espèce, le juge constate que » le commandement de payer délivré le 27 janvier 2025 est resté infructueux dans les six semaines de sa délivrance « . Face à cette situation, et alors que la locataire » indique ne pas être en capacité d’honorer le règlement des loyers et charges « , le tribunal estime que » la condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie « . Il en déduit logiquement la résiliation du bail et ses conséquences immédiates : l’obligation de libérer les lieux et la naissance d’une dette d’occupation. Le raisonnement est purement objectif, fondé sur l’inexécution contractuelle constatée, sans que la situation personnelle de la locataire ne puisse, à ce stade, en suspendre les effets juridiques.
II. Une décision aux conséquences sociales sévères malgré les garde-fous procéduraux
Si la solution est juridiquement fondée, sa mise en œuvre dans un contexte de grande vulnérabilité interroge sur l’effectivité des protections et la gestion judiciaire de l’endettement.
A. La prééminence de la logique contractuelle sur la situation de précarité
Le jugement illustre la limite des mécanismes de protection face à une incapacité financière durable. Le tribunal prend acte de la précarité de la locataire, qui » déclare percevoir le RSA à hauteur de 559 euros « et dont » les droits APL ont été suspendus « . Cependant, cette situation ne constitue pas un moyen de défense opposable à la résiliation pour impayés. Le juge relève que » le bailleur est opposé à l’octroi de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire du bail, à défaut de reprise avant l’audience, la dette locative étant en augmentation constante « . Cette opposition est légalement recevable. Dès lors, le tribunal ne dispose d’aucun pouvoir pour imposer un délai de grâce contre la volonté du bailleur, dès lors que les conditions légales de la résiliation sont réunies. La décision sanctionne ainsi une inexécution contractuelle, indépendamment de ses causes. La condamnation au paiement d’une somme importante, » 5.188,16 euros « , assortie d’intérêts, et d’une indemnité d’occupation future, risque de creuser une dette irrécouvrable et d’aggraver l’exclusion sociale. Le juge tempère toutefois cette rigueur en refusant de condamner la locataire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, usant de son pouvoir d’appréciation » au titre des frais exposés « pour tenir compte » de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée « .
B. La question de l’effectivité des protections procédurales en amont
La décision met en lumière le rôle crucial mais parfois insuffisant des procédures de prévention. Si les formalités de saisine de la CCAPEX et de notification à la préfecture ont été respectées, le jugement ne révèle pas si cette saisine a donné lieu à des mesures d’accompagnement ou des propositions de solution. L’échec de la prévention est acté par le recours au juge. Le tribunal devient alors le lieu où se tranche le conflit entre la stabilité contractuelle et le droit au logement, sans disposer nécessairement des outils pour résoudre la cause profonde du litige, l’insolvabilité. L’expulsion prononcée, bien que différée de deux mois après un nouveau commandement, apparaît comme l’issue probable, reportant le problème sur les services sociaux. La décision applique strictement la loi mais soulève la question de l’adéquation du cadre juridique face à des situations de détresse sociale extrême. Elle rappelle que les protections procédurales, si elles sont indispensables, ne constituent pas une garantie contre la perte du logement lorsque les ressources font durablement défaut.
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.