Tribunal judiciaire, le 20 août 2025, n°25/03731

Le Tribunal judiciaire de Strasbourg, siégeant en juge des contentieux de la protection à Illkirch-Graffenstaden, a rendu le 20 août 2025 un jugement réputé contradictoire dans un litige locatif opposant un bailleur à son locataire, une association. Par contrat du 21 juin 2014, le bailleur avait donné à bail un garage. En raison d’impayés persistants, le bailleur a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 octobre 2024, puis a assigné l’association devant le juge pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des sommes dues. La locataire, régulièrement assignée, n’est pas comparue à l’audience. Le juge devait donc se prononcer sur la demande de résiliation pour inexécution, assortie d’une demande d’expulsion sous astreinte, ainsi que sur les demandes pécuniaires. Le tribunal constate la résolution du bail et ordonne l’expulsion, mais déboute le bailleur de sa demande d’astreinte. Il condamne également l’association au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation. Cette décision illustre le régime de la clause résolutoire en matière de bail et soulève la question de l’articulation entre l’astreinte et l’indemnité d’occupation comme moyens de pression pour l’exécution de l’obligation de quitter les lieux. Il convient d’analyser d’abord la mise en œuvre rigoureuse de la clause résolutoire (I), avant d’examiner le refus d’astreinte au profit d’une indemnité d’occupation réparatrice (II).

I. La mise en œuvre effective de la clause résolutoire pour inexécution des obligations locatives

Le juge des contentieux de la protection constate la résolution du bail en raison de l’inexécution par le locataire de son obligation essentielle de paiement. Cette solution repose sur une application stricte des conditions contractuelles et légales. Le tribunal rappelle d’emblée le principe fondamental de la force obligatoire des contrats, en citant l’article 1103 du code civil selon lequel  » les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits « . Ce principe fonde l’opposabilité de la clause résolutoire insérée au contrat de location. Le juge vérifie ensuite scrupuleusement les conditions de son acquisition. Il relève qu’un  » commandement de payer visant cette clause a été délivré par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024 «  et que ce commandement  » est demeuré infructueux pendant plus d’un mois « . Par conséquent, il estime que  » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 novembre 2024 « . Cette analyse démontre une application classique du mécanisme : la mise en demeure par commandement est infructueuse, ce qui permet au bailleur d’invoquer la résolution. Le tribunal ne procède pas à un prononcé judiciaire de la résiliation, mais en constate simplement la réalisation, conformément à la théorie de la résolution de plein droit lorsque les conditions contractuelles sont satisfaites. Cette approche est favorable au bailleur, qui voit ainsi son droit à la rupture reconnu sans discussion sur le bien-fondé de la clause. L’expulsion est alors ordonnée en conséquence logique de cette résolution, le locataire n’ayant plus aucun titre pour occuper les lieux. Le juge précise les modalités pratiques de cette expulsion, en indiquant que le bailleur pourra, après signification d’un commandement de quitter les lieux et un délai de deux mois,  » faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef « . Cette décision montre l’efficacité du recours à la clause résolutoire pour mettre fin au bail en cas d’impayés, dès lors que la procédure est respectée.

II. Le refus de l’astreinte compensé par l’octroi d’une indemnité d’occupation à vocation réparatrice

Le tribunal, tout en accordant l’expulsion, rejette la demande du bailleur de la subordonner au paiement d’une astreinte. Cette position mérite attention car elle repose sur une articulation particulière entre mesures coercitives et réparatrices. Le bailleur demandait une astreinte définitive de dix euros par jour de retard. Le juge motive son refus en estimant qu’ » il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour l’Association WAATO SIITA de quitter les lieux « . Il justifie ce choix par l’existence d’une autre condamnation pécuniaire. En effet, le tribunal précise que  » la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution « . Cette motivation est essentielle. Le juge interprète l’objectif de l’astreinte en matière d’expulsion comme étant principalement réparateur, et non purement coercitif. Puisque l’indemnité d’occupation, fixée  » au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi « , compense déjà le préjudice financier de l’occupation sans droit, une astreinte supplémentaire serait superflue. Cette analyse tend à assimiler la fonction de l’astreinte à une réparation forcée, ce qui peut être discuté. L’astreinte, surtout lorsqu’elle est définitive, a également une fonction incitative et punitive visant à garantir l’exécution en nature de l’obligation. En la refusant au motif qu’une réparation existe par ailleurs, le juge privilégie une approche économique et évite une double condamnation pécuniaire qui pourrait paraître excessive. Cette solution pragmatique s’inscrit dans le cadre des pouvoirs d’appréciation du juge pour fixer les modalités de l’expulsion. Elle est cohérente avec la condamnation parallèle au paiement de l’arriéré locatif, dont le principe n’est pas contesté puisque  » la défenderesse, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette « . Ainsi, le locataire défaillant supporte l’ensemble des conséquences financières de son inexécution, mais n’est pas soumis à une pression pécuniaire supplémentaire sous forme d’astreinte.