Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en date du 18 août 2025, est saisi d’une demande en constatation de la résolution d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Le bail, conclu le 16 septembre 2021, lie une société bailleuse à deux locataires solidaires, eux-mêmes garantis par deux cautions solidaires. Un arriéré locatif important étant constaté, le bailleur a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 septembre 2024, puis assigné les locataires et cautions aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement des sommes dues. Les défendeurs reconnaissent la dette mais sollicitent le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement, invoquant des difficultés administratives pour percevoir les aides au logement. Le tribunal, après avoir constaté la régularité de la procédure et le bien-fondé de la demande en résiliation, se trouve confronté à la question de savoir dans quelle mesure le juge peut, malgré l’acquisition d’une clause résolutoire, accorder des délais de paiement et suspendre ses effets pour permettre le maintien du locataire dans les lieux. La solution retenue est de faire droit à cette demande en accordant un échéancier de trente-six mois, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire sous condition. Cette décision illustre la conciliation opérée par le juge entre la sanction de l’inexécution contractuelle et la protection du locataire en difficulté, dans le cadre des pouvoirs modérateurs que lui confère la loi du 6 juillet 1989.
L’acquisition incontestée de la clause résolutoire
Le tribunal constate d’abord la régularité de la procédure engagée par le bailleur et la réunion des conditions légales permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire. Le respect des formalités préalables imposées par la loi est scrupuleusement vérifié. Le juge relève ainsi que » la société ANCHAPELLE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 janvier 2025 « . Cette vérification est essentielle pour assurer la recevabilité de l’action en expulsion. Sur le fond, le manquement du preneur à son obligation essentielle de payer le loyer est établi. Le tribunal rappelle le principe selon lequel » l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus « . L’existence d’un commandement de payer régulier et demeuré infructueux pendant le délai légal permet de constater l’acquisition de la clause. Le juge motive sa décision en indiquant que » le commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2024 « . Cette première étape est purement déclarative et ne souffre d’aucune discussion dès lors que les conditions de forme et de fond sont satisfaites. Elle consacre le droit du bailleur à voir le contrat résilié pour inexécution.
Toutefois, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire n’emporte pas nécessairement l’expulsion immédiate du locataire. Le tribunal opère une distinction nette entre le constat de droit et les mesures d’exécution. La condamnation au paiement de l’arriéré est prononcée solidairement contre les locataires et les cautions, sur le fondement des articles 1103 du code civil et 7 de la loi de 1989. Le juge retient la responsabilité des deux locataires solidaires, notant que l’un d’eux » ne démontrant pas avoir donné congé dans les formes requises, restent lui devoir la somme de 11959, 62 euros « . Cette rigueur dans l’application des principes contractuels et des règles de solidarité prépare le terrain pour l’exercice, dans un second temps, du pouvoir d’aménagement dont dispose le juge.
L’aménagement judiciaire des conséquences de la résolution
Dans un second mouvement, le tribunal fait usage des pouvoirs d’atténuation que la loi lui confère pour organiser le maintien du locataire dans les lieux malgré l’inexécution. Le juge fonde sa décision sur les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, qui lui permettent d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire. L’exercice de ce pouvoir est conditionné par la reprise du paiement du loyer courant, élément que le tribunal vérifie avec attention. Il observe ainsi que » le décompte locatif produit aux débats par la société ANCHAPELLE démontre que Madame [O] [F] et Monsieur [R] [F] ont repris le paiement des loyers, le décompte montrant que la moitié du loyer a continuellement été payé « . Cette constatation factuelle est déterminante pour justifier l’intervention du juge. Le tribunal accorde alors un plan d’apurement étalé sur trente-six mois, considérant » les propositions de règlements formulées à l’audience « .
La suspension des effets de la clause résolutoire constitue la mesure la plus protectrice. Le tribunal » suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés « et précise même que si les délais sont respectés, » la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise « . Cette rétroactivité conditionnelle offre au locataire une véritable seconde chance. Le dispositif est toutefois assorti de garanties strictes pour le bailleur. Le jugement prévoit un mécanisme de sanction automatique en cas de nouveau défaut : » toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure […] justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet « . Cette construction juridique aboutit à un équilibre pragmatique. Elle permet de concilier la sanction du manquement initial, actée par le constat de résolution, avec un sursis à exécution conditionnel dont l’objectif est de préserver le logement du locataire. Le tribunal rappelle enfin les conséquences procédurales de son intervention en mentionnant le maintien de l’aide personnalisée au logement, conformément à l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, intégrant ainsi pleinement sa décision dans le dispositif global de prévention des expulsions.