Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 18 août 2025 dans une affaire opposant une société bailleur à une locataire défaillante. Par un bail du 30 novembre 2023, la locataire s’était engagée à payer un loyer et des charges mensuels. À la suite d’un impayé, la bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 1er octobre 2024, puis a assigné la locataire en constatation de la résiliation du bail, en expulsion et en paiement. La locataire, reconnue débitrice, a sollicité le maintien dans les lieux assorti d’un plan d’apurement. Le tribunal, après avoir constaté la régularité de la procédure, a dû trancher la question de l’acquisition de la clause résolutoire et déterminer les modalités de la suspension de ses effets. Le juge a constaté la résiliation du bail tout en en suspendant les effets sous condition, a ordonné un plan d’apurement de la dette et a rejeté la demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette décision illustre l’articulation délicate entre la sanction du défaut de paiement et la protection du logement du locataire, mettant en lumière le rôle du juge dans l’aménagement des conséquences de la résolution.
I. La consécration d’une approche équilibrée de la clause résolutoire
Le tribunal opère une distinction essentielle entre le délai légal et le délai contractuel d’acquisition de la clause, avant de moduler les effets de la résolution en fonction de la situation personnelle du locataire.
A. La validation d’un délai contractuel d’acquisition de la clause résolutoire
Le jugement écarte l’application du délai légal de six semaines prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au profit du délai de deux mois stipulé au contrat. Le tribunal motive ce choix en affirmant que » lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat « . Il précise que ce délai contractuel » ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire « . Cette analyse consacre la liberté contractuelle des parties pour aménager un délai plus long que le délai légal, considéré comme un simple supplétif. Le tribunal constate ensuite que les conditions de la clause sont remplies, la dette n’ayant pas été réglée » dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement « . La résolution est donc acquise depuis une date certaine, le 2 décembre 2024. Cette solution sécurise la position du bailleur en reconnaissant la pleine efficacité des stipulations contractuelles, pourvu qu’elles soient plus favorables au locataire.
B. La suspension conditionnelle des effets de la résolution
Malgré la constatation de la résiliation, le tribunal en suspend les effets pour permettre un apurement de la dette. Cette suspension est subordonnée au respect strict d’un plan de paiement. Le juge organise un mécanisme conditionnel complexe : » En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué « . À l’inverse, » à défaut de paiement d’une seule échéance […] la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire « . Cette rédaction crée une sorte de résolution suspendue, dont les effets définitifs dépendent du comportement futur de la locataire. Elle témoigne de la volonté du juge de ne pas prononcer une expulsion inéluctable, mais de donner une ultime chance au maintien dans les lieux, transformant le jugement en un instrument de pression pour l’exécution du plan.
II. L’aménagement judiciaire des conséquences pécuniaires de la défaillance
Au-delà du sort du bail, le tribunal procède à une individualisation des condamnations pécuniaires, refusant toute automaticité dans leur prononcé.
A. L’instauration d’un plan d’apurement individualisé
Le tribunal ne se contente pas de constater la dette et d’en ordonner le paiement. Il en diffère l’exigibilité et en organise le remboursement par mensualités. Le dispositif prévoit ainsi que la locataire est » autoris[ée] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros « . Cette mesure d’adaptation, prise » eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse « , illustre le pouvoir d’appréciation du juge pour adapter les modalités d’exécution à la situation économique du débiteur. Le plan est encadré par des délais stricts, le premier paiement devant intervenir » dans les dix jours suivant la signification de la présente décision « . Cette rigueur procédurale vise à éviter les reports indéfinis et à garantir une exécution effective, tout en tenant compte des ressources de la locataire, qui » indique bénéficier d’environ 300 euros et de la CAF « .
B. Le refus d’une condamnation systématique aux frais irrépétibles
Le tribunal fait preuve de modération en matière de frais de procédure. S’il condamne la locataire, partie perdante, aux dépens, il rejette la demande de la bailleur fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Le juge motive ce rejet en invoquant la situation économique de la défenderesse : » compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 « . Cette application du critère d’équité prévu par le texte évite d’alourdir la dette déjà importante de la locataire. Parallèlement, le tribunal statue sur l’exécution provisoire, considérant qu’ » il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision « malgré la mise en place du plan. Ce maintien de l’exécution provisoire, justifié par » le montant et l’ancienneté de la dette « , préserve les droits du bailleur et assure l’effectivité du jugement, notamment pour le recouvrement des indemnités d’occupation futures en cas de nouvelle défaillance.
Fondements juridiques
Article L. 8221-3 du Code du travail En vigueur
Est réputé travail dissimulé par dissimulation d’activité, l’exercice à but lucratif d’une activité de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services ou l’accomplissement d’actes de commerce par toute personne qui, se soustrayant intentionnellement à ses obligations :
1° Soit n’a pas demandé son immatriculation au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat ou au registre du commerce et des sociétés, lorsque celle-ci est obligatoire, ou a poursuivi son activité après refus d’immatriculation, ou postérieurement à une radiation ;
2° Soit n’a pas procédé aux déclarations qui doivent être faites aux organismes de protection sociale ou à l’administration fiscale en vertu des dispositions légales en vigueur. Cette situation peut notamment résulter de la non-déclaration d’une partie de son chiffre d’affaires ou de ses revenus ou de la continuation d’activité après avoir été radié par les organismes de protection sociale en application de l’article L. 613-4 du code de la sécurité sociale ;
3° Soit s’est prévalue des dispositions applicables au détachement de salariés lorsque l’employeur de ces derniers exerce dans l’Etat sur le territoire duquel il est établi des activités relevant uniquement de la gestion interne ou administrative, ou lorsque son activité est réalisée sur le territoire national de façon habituelle, stable et continue.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.