Tribunal judiciaire, le 14 août 2025, n°25/00464

Le Tribunal judiciaire de Rouen, statuant par jugement du 14 août 2025, a été saisi par une société bailleuse aux fins de voir constater la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers et prononcer l’expulsion du locataire. Ce dernier, bien que régulièrement assigné, est demeuré non comparant. Le juge, après avoir constaté l’existence d’un bail verbal et condamné le locataire au paiement des arriérés, a rejeté la demande de constat de résiliation fondée sur une clause résolutoire, rendant dès lors sans objet les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation. La décision soulève ainsi la question de l’applicabilité des règles de la résolution contractuelle, et notamment du régime de la clause résolutoire, à un bail verbal. Le tribunal a jugé que la demande, formulée exclusivement sur le fondement de l’existence d’une clause résolutoire, était inopérante en l’absence de bail écrit, et a refusé de requalifier la demande en résolution unilatérale ou judiciaire. Cette solution, qui met en lumière les exigences procédurales liées à la mise en œuvre de la résolution d’un contrat de bail, appelle une analyse sur la distinction entre les différents modes de résolution et sur la portée de la réforme du droit des obligations.

La décision du Tribunal judiciaire de Rouen opère d’abord une démonstration rigoureuse de l’existence du contrat en l’absence d’écrit, avant de refuser, dans un second temps, l’application du mécanisme de la clause résolutoire à ce bail verbal.

I. La preuve de l’existence du contrat par le commencement d’exécution

En présence d’un défendeur non comparant, le juge a néanmoins procédé à un examen approfondi du fondement de la demande. Il a d’abord recherché la preuve de l’existence du lien contractuel entre les parties, la société bailleuse ne produisant aucun bail écrit. Le tribunal rappelle le principe posé par l’article 1353 du code civil concernant la charge de la preuve et les règles spécifiques au bail. Il souligne que  » la preuve d’un bail verbal peut se faire par tout moyen lorsque celui-ci a commencé à s’exécuter « . Pour caractériser ce commencement d’exécution, le juge retient deux éléments cumulatifs : l’occupation des lieux et le paiement des loyers. En l’espèce, il relève que  » sur la période antérieure à avril 2024, [le locataire] n’avait aucune dette de loyer «  et que  » pour le mois de mai 2024, un prélèvement de 918,95€ a bien été réalisé « . Il constate également que le nom du locataire figure sur la boîte aux lettres. Ces éléments objectifs, non contestés par le défendeur absent, permettent au tribunal de conclure qu’ » il est démontré de l’occupation des lieux litigieux par Monsieur [B] [C] et ce, en qualité de locataire, compte tenu du commencement d’exécution caractérisé par le paiement des loyers et la mise à disposition du local « . Cette démonstration permet de fonder la condamnation au paiement des arriérés, le juge appliquant l’article 1728 du code civil qui impose au preneur l’obligation de payer le prix du bail. La solution est classique et sécurise les relations locatives informelles en admettant la preuve par tout moyen dès l’instant où le contrat est entré dans sa phase d’exécution.

II. Le rejet de la demande de constat de résiliation fondée sur une clause résolutoire

La partie centrale de la décision concerne le rejet de la demande de constat de résiliation. La société bailleuse invoquait l’existence d’une clause résolutoire, se prévalant d’un commandement de payer indiquant qu’à défaut de paiement, elle entendait demander la résolution du contrat. Le tribunal opère une analyse stricte des textes et de la demande. Il constate d’abord une incohérence dans les écritures de la demanderesse : le commandement de payer évoque un  » bail verbal «  et se réfère aux articles 1224 et suivants du code civil relatifs à la résolution unilatérale, tandis que l’assignation demande à  » constater la résiliation de l’engagement de location […] par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au bail « . Le juge relève qu’ » aucun bail n’est produit «  et que la pièce présentée comme tel est en réalité un mandat de gestion. Il en déduit une impossibilité logique et juridique :  » en présence d’un bail verbal, la demande tendant au constat de la résolution du bail fondée sur l’existence d’une clause résolutoire est inopérante « . Le tribunal refuse de suppléer la demande du bailleur, notant que  » l’article 1224 du code civil n’est pas visé par l’assignation, de sorte que c’est bien l’application d’une clause résolutoire qui est sollicitée et non une résolution unilatérale par mise en demeure infructueuse. Il n’est pas non plus demandé de résolution judiciaire « . Cette lecture formaliste conduit à débouter le bailleur de sa demande principale. Les conséquences en sont immédiates, le juge estimant que  » les demandes subséquentes relatives à l’expulsion du locataire et à l’indemnité d’occupation sont sans objet « . La décision illustre ainsi l’importance cruciale de la qualification précise de la demande et du fondement juridique invoqué, particulièrement depuis la réforme du droit des contrats qui a distingué les différents modes de résolution. Le refus du juge de requalifier d’office la demande protège les droits de la défense, surtout face à un défendeur non comparant, et impose au créancier de formuler clairement sa prétention.