Le Tribunal judiciaire de Rouen, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu le 14 août 2025 un jugement confrontant les exigences du bailleur à la situation précaire d’un locataire en impayés. Le bail, conclu en 2022, contenait une clause résolutoire acquise après un commandement de payer resté infructueux. Le bailleur demandait la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’un arriéré locatif. Le locataire, invoquant des difficultés financières et la nécessité de loger ses cinq enfants, sollicitait la suspension de la clause et un échelonnement de sa dette. Le juge, après avoir constaté la régularité de la procédure et la résolution du bail, opère une conciliation entre la sanction contractuelle et la protection du locataire. La question centrale est de savoir comment le juge des contentieux de la protection articule l’application stricte d’une clause résolutoire avec les pouvoirs d’atténuation que lui confère la loi pour préserver le logement. La solution retenue consiste à constater la résiliation tout en suspendant ses effets et en accordant des délais de paiement, sous condition de régularité future. Cette décision illustre la nature équilibrée de ce contentieux spécialisé, où la sanction du contrat n’éteint pas nécessairement la possibilité d’un maintien dans les lieux.
La constatation inéluctable de la résolution du bail
Le juge constate d’abord la régularité de la procédure engagée par le bailleur et l’acquisition de la clause résolutoire, avant d’exercer son pouvoir de modulation des conséquences de cette résolution.
L’acquisition régulière de la clause résolutoire
Le juge vérifie scrupuleusement le respect des conditions de fond et de forme préalables à sa saisine. Il relève ainsi que » la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation « . Cette exigence procédurale, protectrice du locataire, est strictement appliquée. Sur le fond, le juge constate que les conditions contractuelles de la résolution sont réunies. Le bail contenait une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de non-paiement après commandement. L’exécution de cette clause est automatique dès lors que les faits sont établis. Le juge note ainsi que » le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 7 novembre 2024 « . Cette constatation est une simple vérification d’un état de droit, le juge n’ayant pas de pouvoir d’appréciation sur le principe de la résolution dès lors que la clause est licite et ses conditions réalisées. La rigueur de ce mécanisme contractuel est toutefois immédiatement tempérée par le contrôle du juge sur son montant, qui opère une épuration de la créance en écartant les frais injustifiés, démontrant que la sanction ne dispense pas d’un examen précis des prétentions pécuniaires.
Les conséquences attachées à la résolution
La résiliation de plein droit produit des effets juridiques immédiats que le juge doit acter. Le locataire se trouve privé de son titre d’occupation. Le juge en déduit logiquement qu’ » en occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [B] [V] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation « . Cette indemnité, distincte du loyer, est la contrepartie légale de l’occupation sans droit. Par ailleurs, la résolution rend en principe exigible l’intégralité de la dette locative arrêtée. Le juge procède à son calcul, mais en retranchant les éléments non constitutifs de loyer ou de charges récupérables, affirmant que » ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé « . Ce contrôle vigilant protège le locataire contre des réclamations excessives. Ces constatations posent le cadre strict des droits du bailleur. Elles établissent une situation juridique claire : le contrat est rompu, une dette est due, et l’occupation devient irrégulière. C’est sur cette base, et non en l’ignorant, que le juge va ensuite déployer les instruments de modulation que la loi lui confère pour éviter l’expulsion.
La modulation judiciaire au service du maintien dans les lieux
Le juge utilise ensuite les pouvoirs que lui attribue la loi du 6 juillet 1989 pour suspendre les effets de la résolution et organiser un apurement progressif de la dette, subordonnant le maintien du locataire à une stricte discipline de paiement.
Les conditions du bénéfice des délais de paiement
L’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ne sont pas automatiques. Le juge applique les critères légaux avec une certaine souplesse interprétative, centrée sur la situation personnelle du locataire. La loi subordonne ces mesures à la reprise du paiement du loyer courant, condition que le locataire s’engage à respecter. Le juge relève son engagement à » verser 150€ par mois en plus du loyer courant « . Plus significativement, le juge apprécie la » situation de régler sa dette locative « non comme une capacité immédiate à tout rembourser, mais comme une perspective de règlement étalé dans le temps, fondée sur la bonne foi et les efforts du débiteur. Il prend en compte » une situation personnelle compliquée, de la présence d’enfants jeunes à loger « et la proposition d’un échéancier. Cette appréciation in concreto permet d’éviter qu’une situation sociale difficile ne conduise systématiquement à l’expulsion. Le juge fait ainsi prévaloir l’objectif de maintien dans le logement sur une application purement arithmétique des conditions légales, dès lors qu’existe une volonté manifeste de s’acquitter de ses obligations.
Le régime conditionnel de la suspension
La suspension des effets de la clause résolutoire et l’échelonnement sont accordés sous un régime strictement conditionnel, créant un sursis à exécution. Le juge organise un dispositif bipolaire. D’un côté, il offre une perspective de régularisation complète, précisant que » si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué « . Cette rétroactivité conditionnelle est un puissant incitant au respect de l’échéancier. De l’autre, il prévoit la sanction immédiate de tout manquement. Il énonce qu’ » à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible « . L’expulsion devient alors possible. Ce dispositif place le locataire sous une injonction paradoxale mais équilibrée : il est à la fois protégé, par la suspension de l’expulsion et la possibilité d’effacer la résolution, et étroitement surveillé, par la menace d’une exécution accélérée en cas de défaillance. Le jugement fonctionne ainsi comme un ultime test de la capacité du locataire à se réinsérer dans une relation locative normale, le juge assumant pleinement un rôle de régulateur social et préventif des expulsions.