Tribunal judiciaire, le 12 août 2025, n°25/01046

Le Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé le 12 août 2025, a été saisi par une société bailleur en vue d’obtenir la résolution d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers et charges, l’expulsion du locataire et le paiement des sommes dues. Le locataire, convoqué, s’est présenté à l’appel du rôle mais était absent lors des débats. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 29 décembre 2024 et a ordonné l’expulsion, rejetant la demande de délais de paiement suspensifs. Cette ordonnance soulève deux questions principales. D’une part, elle illustre la mise en œuvre du formalisme protecteur encadrant la résiliation des baux d’habitation pour impayés. D’autre part, elle démontre l’application stricte des conditions légales requises pour bénéficier d’un étalement de la dette et d’une suspension de l’expulsion.

I. La mise en œuvre du formalisme protecteur de la résiliation pour impayés

La procédure de résiliation d’un bail pour défaut de paiement est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 afin de protéger le locataire. L’ordonnance du Tribunal judiciaire de Toulouse en est une application rigoureuse, tant sur le plan des conditions de recevabilité de l’action que sur celui des délais applicables à la clause résolutoire.

En premier lieu, le juge vérifie scrupuleusement le respect des conditions de recevabilité de la demande en résiliation. La loi impose en effet des formalités préalables destinées à favoriser le recouvrement amiable et à prévenir les expulsions. Le juge relève ainsi que  » une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05/02/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 « . Il constate également que la bailleure  » justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 17/09/2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives « . Ce contrôle d’office démontre le rôle actif du juge dans la protection des garanties procédurales offertes au locataire, même en son absence.

En second lieu, l’ordonnance procède à une analyse intéressante de la clause résolutoire contractuelle. Le bail prévoyait un délai de deux mois pour payer après commandement, alors que la loi, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, impose un délai minimal de six semaines. Le juge retient l’application du délai contractuel, plus long, en considérant qu’il est  » favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger « . Il motive cette solution en estimant que le bailleur,  » partie en position de force dans le contrat […] a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré « . Cette interprétation est remarquable car elle applique le principe selon lequel une dérogation conventionnelle aux règles d’ordre public de protection est valable si elle est plus favorable au bénéficiaire de cette protection. Le constat de l’acquisition de la clause est ensuite mécanique, le juge notant qu’ » à défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies « .

II. Le rejet justifié de la suspension de l’expulsion faute de reprise des paiements courants

L’article 24 de la loi de 1989 offre au locataire une possibilité de sauvegarde en permettant au juge d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire. L’ordonnance démontre que ce dispositif protecteur est conditionné à des exigences précises, dont la reprise du paiement du loyer courant constitue une condition sine qua non.

Le juge rappelle le cadre légal en citant l’article 24 V :  » le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement « . L’examen des faits conduit cependant à un constat d’échec. En effet, le juge relève que  » le 22 juillet 2025, la bailleresse transmettait un décompte actualisé indiquant que Monsieur [C] [A] [D] n’avait pas repris le paiement des loyers. Le dernier versement date du 28 mai 2015 et est d’un montant de 150 euros « . Cette observation factuelle est décisive. Elle permet au juge de conclure que  » les conditions légales pour octroyer des délais de paiements non suspensifs ne sont pas réunis « . L’absence de reprise des paiements courants, élément objectif et facilement vérifiable, prive le juge de tout pouvoir d’aménagement, malgré les déclarations de la partie bailleure concernant un accord oral sur des mensualités.

Cette sévérité est renforcée par l’absence du locataire à l’audience, qui l’empêche de présenter des justificatifs sur sa situation. Le juge note ainsi que  » la juridiction ne dispose d’aucun justificatif concernant sa situation, permettant d’apprécier si le locataire est en situation de régler sa dette locative « . Cette carence contribue à justifier le rejet. La décision illustre ainsi que la protection procédurale offerte par la loi, bien que réelle, n’est pas automatique et requiert une coopération active du locataire, notamment par la reprise des paiements et la communication d’éléments sur sa solvabilité.