Le Tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé le 11 août 2025, a été saisi par des acquéreurs d’un immeuble en vue de faire désigner un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Les requérants soutiennent avoir découvert, après leur entrée dans les lieux, divers désordres tels qu’un tableau électrique non conforme et des marques d’humidité. La société venderesse, professionnelle de l’immobilier, ne s’est pas opposée à la mesure. Le juge des référés, après avoir relevé la production d’un procès-verbal de constat d’huissier, a accédé à la demande. La question se posait de savoir si les conditions légales pour ordonner une mesure d’instruction avant tout procès au titre de l’article 145 du code de procédure civile étaient réunies en l’espèce. Le tribunal a répondu par l’affirmative, estimant que » la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure « . Cette ordonnance illustre ainsi le contrôle opéré par le juge des référés sur l’existence d’un litige suffisamment caractérisé (I) avant de détailler une mission d’expertise aux contours particulièrement précis et orientés vers la future instance au fond (II).
I. La caractérisation préalable d’un litige justifiant une mesure d’instruction anticipée
L’ordonnance de référé rappelle avec rigueur les conditions d’application de l’article 145 du code de procédure civile. Le juge exige d’abord l’existence d’un » motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige « . Cette exigence est concrétisée par la nécessité d’un » litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés « . Le tribunal ne se contente pas d’une allégation vague des requérants ; il procède à une vérification de la matérialité des griefs. Il fonde son analyse sur » les pièces produites aux débats « , et notamment sur un élément probant : » le procès-verbal de constat de Maître [N] du 18 février 2025 « . La production de cet acte d’huissier permet d’objectiver les désordres allégués et confère une consistance certaine à la prétention des acquéreurs. Le juge en déduit que » la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés « . Cette motivation démontre un contrôle substantiel, évitant que l’article 145 ne soit utilisé à des fins purement exploratoires. Le tribunal souligne d’ailleurs le caractère non préjudiciable de sa décision en précisant qu’elle est rendue » sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues « . Cette réserve est classique mais essentielle, car elle circonscrit la portée de l’ordonnance à un simple aménagement de la preuve, sans anticipation sur le fond du droit. L’expertise ainsi ordonnée a pour vocation première d’éclairer des » aspects techniques « qui dépassent la compétence du juge, préparant ainsi sereinement un futur débat sur la responsabilité du vendeur professionnel.
II. La délimitation d’une mission d’expertise préparatoire à un litige sur les vices cachés
La mission confiée à l’expert par le tribunal est d’une remarquable exhaustivité et trahit l’anticipation du litige au fond qui sera probablement fondé sur la garantie des vices cachés. Le dispositif de l’ordonnance esquisse en réalité les futures questions qui se poseront au juge du fond. La mission ne se limite pas à un simple constat des désordres ; elle ordonne de » vérifier si les désordres allégués existent « et de » préciser l’importance de ces désordres « . Plus significativement, elle guide l’expert vers l’examen des points juridiquement décisifs. Il est ainsi chargé de déterminer si les désordres » sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination « , ce qui est au cœur de la notion de vice caché. La mission intègre également une enquête sur la connaissance potentielle du vendeur, en demandant à l’expert de fournir » tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si, et pour quelles raisons, ce désordre pouvait ou non être ignoré de la SARL CAMAX AQUITAINE au moment de la vente « . Cette instruction est cruciale pour apprécier l’existence du caractère caché du vice. Enfin, la mission prévoit une évaluation pécuniaire complète, comprenant » l’estimation de l’éventuelle moins value « et » le coût « des travaux de réparation, permettant ainsi de quantifier le préjudice futur. Le tribunal encadre strictement la procédure d’expertise en fixant un délai de dépôt du rapport et en prévoyant la communication d’un pré-rapport aux parties pour observations. Cette organisation minutieuse vise à garantir l’efficacité et le contradictoire de la mesure. L’ordonnance apparaît ainsi comme un outil processuel stratégique, configurant dès l’amont l’instruction technique du futur litige sur la garantie des vices cachés, tout en préservant, par la consignation des frais laissée à la charge des requérants, l’équilibre entre les parties à ce stade préliminaire.
Fondements juridiques
Article 145 du Code de procédure civile En vigueur
S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.
Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.