Le Tribunal de proximité du Raincy, statuant en référé, a rendu le 11 août 2025 une ordonnance constatant la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers et ordonnant l’expulsion des locataires. Le bailleur, après avoir signifié un commandement de payer demeuré infructueux, a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection. Ces derniers, régulièrement assignés, ne sont pas comparus. Le juge devait examiner la recevabilité de la demande en constatation de la clause résolutoire et le bien-fondé des demandes en paiement des sommes dues. L’ordonnance retient la résiliation du bail et condamne les locataires au paiement des loyers impayés, après avoir écarté certains frais de recouvrement. Cette décision illustre le contrôle rigoureux exercé par le juge sur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire et sur la liquidation de la créance locative, dans le respect des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989.
La mise en œuvre de la clause résolutoire est soumise à un formalisme strict dont le juge vérifie le respect intégral. Le bailleur doit préalablement signaler le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le Tribunal constate que cette obligation a été remplie, » Monsieur [M] [H] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 novembre 2024 « . L’assignation aux fins de constatation de la résiliation doit également être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Le juge relève que » une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 19 février 2025 en vue d’une audience prévue le 26 mai 2025, soit plus de six semaines après « . Ces vérifications préalables conditionnent la recevabilité de la demande. Sur le fond, la clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le Tribunal, appliquant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la réforme de 2023, constate que » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 décembre à 24 heures « . Le juge procède ainsi à une application mécanique de la loi dès lors que les conditions de forme et de fond sont réunies, ce qui conduit à une résiliation certaine du contrat. Cette rigueur procédurale protège le locataire contre une expulsion précipitée tout en assurant au bailleur un recours effectif en cas d’impayés persistants.
La condamnation au paiement des sommes dues fait l’objet d’un examen minutieux par le juge, qui opère une distinction nette entre la créance certaine et les frais irrécouvrables. Le bailleur doit rapporter la preuve de l’arriéré de loyers et charges. Le Tribunal estime cette preuve rapportée » notamment du bail signé le 5 mai 2023, du commandement de payer délivré le 29 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé « . Toutefois, le juge procède à un contrôle actif du décompte présenté pour en écarter les éléments contraires à la loi. Il rappelle le principe posé par l’article 4 p) de la loi de 1989, selon lequel » est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 « . En conséquence, le Tribunal retranche du décompte » les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 10 fois 20 euros pour les frais de rejet, 150 euros pour les frais de commandement de payer, 95 euros pour la remise à l’huissier, soit la somme de 445 euros « . Cette correction démontre le rôle protecteur du juge, qui veille à ce que le locataire ne supporte pas des frais interdits par la loi. La créance finalement retenue est donc liquidée avec précision, et une provision est accordée au bailleur sur ce fondement. Le juge fixe également une indemnité d’occupation provisionnelle pour la période postérieure à la résiliation, » égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi « . Cette approche garantit une réparation intégrale du préjudice du bailleur tout en encadrant strictement son montant.