Le Tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, statuant en référé le 11 août 2025, a été saisi par un bailleur social en vue d’obtenir la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers et l’expulsion de la locataire. Cette dernière, bien que régulièrement convoquée, est demeurée non comparante à l’audience. Le juge constate la régularité de la procédure engagée et, après avoir relevé l’acquisition des effets d’une clause résolutoire, ordonne l’expulsion et condamne la locataire au paiement des sommes dues. Cette ordonnance illustre l’application rigoureuse des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989, tout en en soulignant les limites lorsque le locataire fait défaut et ne coopère pas avec les dispositifs d’accompagnement social. La décision pose ainsi la question de l’articulation entre la protection procédurale renforcée du locataire et les exigences de célérité et d’efficacité de la justice des référés face à une partie défaillante. Elle invite à analyser, d’une part, le contrôle du respect des formalités préalables à l’expulsion et, d’autre part, les conséquences procédurales de l’absence du locataire sur l’appréciation de sa situation et l’octroi éventuel de délais de paiement.
I. Le strict respect des formalités préalables : une condition de recevabilité impérative mais vérifiée
La procédure d’expulsion pour impayés de loyer est encadrée par des formalités destinées à protéger le locataire. Le juge des référés en contrôle scrupuleusement le respect, conditionnant la recevabilité même de la demande du bailleur. En l’espèce, le Tribunal judiciaire vérifie la double condition posée par l’article 24 de la loi de 1989. Il relève d’abord que » l’OPH 31 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation « . Cette saisine préalable est une formalité substantielle dont l’inobservation serait une cause d’irrecevabilité. Le juge vérifie ensuite la notification à l’autorité administrative, constatant qu’ » une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 6 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience « . Ce délai permet à l’administration de mobiliser, le cas échéant, les dispositifs de prévention des expulsions. La décision démontre ainsi que le formalisme protecteur, bien que contraignant pour le bailleur, constitue un filtre procédural essentiel que le juge applique avec rigueur, même en l’absence de la partie défenderesse.
L’acquisition de la clause résolutoire est ensuite constatée de manière quasi-automatique dès lors que les conditions légales sont réunies. Le bail contenait une telle clause et le bailleur a fait signifier un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge note que » ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies « . Le raisonnement est purement objectif et ne souffre d’aucune appréciation d’opportunité dès lors que le défaut de paiement est établi et que le commandement a été signifié dans les règles. Cette phase de la motivation montre la dimension quasi-déclarative du contrôle lorsque les éléments de fait et de procédure sont rapportés. La protection du locataire réside alors moins dans un pouvoir modérateur du juge sur la résiliation que dans le respect des étapes procédurales qui la précèdent.
II. L’absence du locataire : une défaillance neutralisant les mécanismes de temporisation et de traitement social du contentieux
La particularité de l’espèce réside dans l’absence de la locataire, tant aux rendez-vous sociaux qu’à l’audience. Cette défection a une incidence directe sur l’exercice des pouvoirs d’atténuation dont dispose le juge. L’article 24 V de la loi de 1989 permet en effet d’accorder des délais de paiement, mais subordonne cette faculté à des conditions que le juge ne peut vérifier d’office qu’à la marge. La décision observe qu’ » aucun diagnostic social et financier n’a été réalisé, Mme [R] ne s’étant pas présentée aux rendez-vous qui lui ont été proposés « . Cette carence empêche toute évaluation de la situation du locataire et, par conséquent, toute application des mesures de grâce que la loi prévoit. Le juge ne peut accorder de délais sans éléments sur la capacité du locataire à » régler sa dette locative « et sans constat d’une reprise du paiement du loyer courant. L’absence transforme ainsi un texte protecteur en un dispositif inopérant, laissant le juge dans l’impossibilité pratique de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Cette situation se répercute sur le traitement des demandes pécuniaires, traitées de manière largement incontestée. Le juge relève que » Mme [R] [V], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette « . La condamnation est donc prononcée » à titre provisionnel « sur le seul fondement des justifications produites par le bailleur. De même, la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer connu procède d’une logique de continuité, le juge estimant qu’il n’y a » pas lieu de fixer une indemnité différente du loyer contractuel en l’absence d’éléments contraires « . L’absence conduit ainsi à une instruction très déséquilibrée du dossier, où les prétentions du demandeur, pourtant soumises à un contrôle minimal de vraisemblance, ne rencontrent aucun contradictoire. Elle souligne les limites intrinsèques du procès équitable lorsque l’une des parties renonce à se défendre, laissant le juge appliquer la loi de manière presque mécanique dès lors que les conditions formelles sont satisfaites. La décision illustre finalement que les garanties substantielles offertes par le droit au logement sont conditionnées à la participation active du locataire aux procédures judiciaires et sociales mises en place pour sa protection.
Fondements juridiques
Article 432-12 du Code pénal En vigueur
Le fait, par une personne dépositaire de l’autorité publique ou chargée d’une mission de service public ou par une personne investie d’un mandat électif public, de prendre, recevoir ou conserver, en connaissance de cause, directement ou indirectement, un intérêt altérant son impartialité, son indépendance ou son objectivité dans une entreprise ou dans une opération dont elle a, au moment de l’acte, en tout ou partie, la charge d’assurer la surveillance, l’administration, la liquidation ou le paiement, est puni de cinq ans d’emprisonnement et d’une amende de 500 000 €, dont le montant peut être porté au double du produit tiré de l’infraction.
Ne peut constituer un intérêt, au sens du présent article, un intérêt public ou tout intérêt dont la prise en compte est exclue par la loi.
L’infraction définie au présent article n’est pas constituée lorsque la personne mentionnée au premier alinéa ne pouvait agir autrement en vue de répondre à un motif impérieux d’intérêt général.
Toutefois, dans les communes comptant 3 500 habitants au plus, les maires, adjoints ou conseillers municipaux délégués ou agissant en remplacement du maire peuvent chacun traiter avec la commune dont ils sont élus pour le transfert de biens mobiliers ou immobiliers ou la fourniture de services dans la limite d’un montant annuel fixé à 16 000 euros.
En outre, dans ces communes, les maires, adjoints ou conseillers municipaux délégués ou agissant en remplacement du maire peuvent acquérir une parcelle d’un lotissement communal pour y édifier leur habitation personnelle ou conclure des baux d’habitation avec la commune pour leur propre logement. Ces actes doivent être autorisés, après estimation des biens concernés par le service des domaines, par une délibération motivée du conseil municipal.
Dans les mêmes communes, les mêmes élus peuvent acquérir un bien appartenant à la commune pour la création ou le développement de leur activité professionnelle. Le prix ne peut être inférieur à l’évaluation du service des domaines. L’acte doit être autorisé, quelle que soit la valeur des biens concernés, par une délibération motivée du conseil municipal.
Pour l’application des trois alinéas qui précèdent, la commune est représentée dans les conditions prévues par l’article L. 2122-26 du code général des collectivités territoriales et le maire, l’adjoint ou le conseiller municipal intéressé doit s’abstenir de participer à la délibération du conseil municipal relative à la conclusion ou à l’approbation du contrat. En outre, par dérogation au deuxième alinéa de l’article L. 2121-18 du code général des collectivités territoriales, le conseil municipal ne peut décider de se réunir à huis clos.