Tribunal judiciaire, le 11 août 2025, n°25/00006

Le Tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, statuant en référé le 11 août 2025, a été saisi par une bailleur d’une demande en résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers et en expulsion de la locataire. Cette dernière, bien que régulièrement convoquée, ne s’est pas présentée à l’audience et n’a pas fourni de diagnostic social et financier. Le juge a constaté la régularité de la procédure engagée par la bailleur, qui avait préalablement saisi la commission de coordination et notifié l’assignation à la préfecture. Il a ensuite examiné si les conditions légales pour prononcer la résolution du bail et l’expulsion étaient réunies. La décision retient que le commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux, a permis l’acquisition de cette clause, justifiant ainsi la résiliation du contrat et l’expulsion. Elle condamne également la locataire au paiement des sommes dues et d’une indemnité d’occupation. Cette ordonnance illustre rigoureusement l’application des formalités protectrices imposées par la loi du 6 juillet 1989 avant toute expulsion pour impayés, tout en sanctionnant l’absence de réaction du locataire. Elle invite ainsi à analyser le contrôle exercé par le juge sur le respect d’une procédure aux étapes strictes (I), avant d’en mesurer les conséquences pratiques, notamment la condamnation au paiement et l’exécution forcée, dans un contexte de défaut du débiteur (II).

I. Le contrôle du juge sur le strict respect des formalités préalables à l’expulsion

Le juge des référés vérifie scrupuleusement que la bailleur a accompli les diligences procédurales imposées par la loi, condition sine qua non de la recevabilité de sa demande et du prononcé de l’expulsion. Cette vérification porte tant sur le respect des délais de saisine des instances de conciliation que sur l’effectivité du commandement de payer.

A. La vérification préalable des conditions de recevabilité de l’action en résiliation

L’action en résiliation pour impayés est subordonnée à des formalités préalables destinées à favoriser une solution amiable et à informer les services sociaux. Le juge constate ici leur parfait accomplissement. Il relève d’abord que  » Mme [X] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation « . Cette mention atteste du respect de l’article 24 II de la loi de 1989, qui impose cette saisine préalable pour permettre une éventuelle médiation. Ensuite, le juge note qu’ » une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience « . Cette notification, exigée par l’article 24 III, permet à l’administration d’anticiper un éventuel relogement. La précision des dates par le juge montre son rôle de filtre procédural : il s’assure que les délais légaux, conçus comme des périodes de réflexion et d’intervention, ont bien été observés avant que le litige ne lui soit soumis. L’absence de toute irrégularité sur ces points rend l’action recevable.

B. La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Le prononcé de l’expulsion nécessite que la clause résolutoire stipulée au bail soit devenue opposable. Le juge analyse pour cela les effets du commandement de payer. Il rappelle le principe légal selon lequel la clause  » ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux « . En l’espèce, il constate que  » un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2024 «  et que celui-ci  » est demeuré infructueux pendant plus de deux mois « . Le calcul opéré par le juge est dès lors mécanique : le délai de six semaines post-commandement étant écoulé sans paiement,  » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2024 « . Cette analyse purement objective est renforcée par le comportement de la locataire. Le juge souligne en effet qu’ » aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience, Mme [U] [Z] ne s’étant pas présentée aux rendez-vous qui lui ont été proposés « . Cette carence empêche toute appréciation d’une éventuelle situation de précarité justifiant des délais de paiement, pourtant prévus à l’article 24 V de la loi. En l’absence de toute régularisation et de toute demande du locataire, le juge ne peut que constater l’acquisition de la clause et en tirer les conséquences, à savoir que  » l’expulsion de Mme [U] [Z] sera ordonnée « .

II. Les conséquences pratiques de la carence du locataire : condamnation au paiement et exécution forcée

La défection totale de la locataire lors de la procédure influence directement le contenu de la décision, conduisant à des condamnations provisionnelles et à l’organisation d’une expulsion sous contrainte.

A. La condamnation provisionnelle au paiement des sommes réclamées

Face à l’absence de contradiction, le juge statue sur la base des seuls éléments produits par la bailleur. Il acte que  » Mme [X] [S] produit un décompte démontrant que Mme [U] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3512,13 € « . Le défaut de comparution et de contestation de la locataire vaut renonciation à discuter ce montant. Le juge en déduit logiquement qu’ » elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme « . Le caractère provisionnel de la condamnation préserve les droits de la locataire, qui pourrait ultérieurement contester le décompte devant le juge du fond. Par ailleurs, la décision organise la pérennisation de la créance pendant la période d’occupation post-résiliation. Elle condamne la locataire  » au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux « . Le juge fixe son montant  » au montant actuel du loyer et des charges, à savoir 707,48 € « , appliquant ainsi la jurisprudence constante qui assimile l’indemnité d’occupation au loyer convenu. Cette double condamnation, principale et accessoire, vise à réparer intégralement le préjudice subi par la bailleur du fait de l’occupation sans titre.

B. L’encadrement strict de l’exécution forcée de l’expulsion

La décision ne se limite pas à ordonner l’expulsion ; elle en précise les modalités d’exécution pour en garantir l’effectivité tout en ménageant un ultime délai. Elle impose d’abord à la locataire de  » libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification « . Ce délai de grâce, distinct du délai légal de six semaines post-commandement, constitue une dernière opportunité d’éviter une expulsion manu militari. La décision prévoit ensuite le scénario contraire, où la locataire ne quitterait pas volontairement les lieux. Elle dispose qu’ » à défaut, Mme [X] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion « . Cette formulation rappelle la nécessité d’un titre exécutoire et d’un commandement préalable à toute mesure d’éviction, conformément au code des procédures civiles d’exécution. Enfin, le juge anticipe les difficultés pratiques en prévoyant explicitement que l’expulsion pourra se faire  » avec le concours d’un serrurier et de la force publique «  et en renvoyant aux articles L433-1 et L433-2 du CPCE pour  » le transport des meubles laissés dans les lieux loués « . Cette précision évite tout litige ultérieur sur les modalités de l’intervention des forces de l’ordre et le sort des biens, sécurisant ainsi pleinement l’exécution de la décision au profit de la bailleur.