Tribunal judiciaire, le 1 août 2025, n°25/01003

Le Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé le 1er août 2025, est saisi d’une demande de constat de résolution d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers et d’expulsion du locataire. Les bailleurs, après avoir signifié un commandement de payer demeuré infructueux, sollicitent la résolution du bail et l’expulsion du locataire, qui invoque de graves difficultés de santé et une procédure de surendettement pour obtenir des délais de paiement et de grâce. Le juge des référés, après avoir constaté la régularité de la procédure, doit trancher sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes de délais formées par le locataire. La décision soulève la question de savoir dans quelle mesure une situation personnelle difficile, caractérisée par des problèmes de santé et une procédure de surendettement, peut faire obstacle à la résolution d’un bail pour impayés et justifier l’octroi de délais pour quitter les lieux. Le tribunal constate l’acquisition de la clause résolutoire, rejette les demandes de délais du locataire et ordonne son expulsion dans un délai de deux mois, tout en le condamnant au paiement des sommes dues et d’une indemnité d’occupation. Cette ordonnance illustre la rigueur de l’application des conditions légales de la résolution pour impayés et la portée limitée des circonstances personnelles pour en suspendre les effets.

La solution retenue par le Tribunal judiciaire de Toulouse repose sur une application stricte des textes régissant la clause résolutoire en matière de bail d’habitation, conduisant à un rejet des demandes de délais fondées sur la situation personnelle du locataire. Cette approche sera analysée dans un premier temps à travers le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, qui s’impose en l’absence de reprise des paiements courants. Dans un second temps, il conviendra d’examiner le rejet des demandes de délais de grâce, qui révèle une interprétation restrictive des facultés d’adaptation du juge face à une situation de précarité.

I. Le constat inéluctable de l’acquisition de la clause résolutoire

L’ordonnance procède à une vérification minutieuse des conditions légales de la résolution, aboutissant à un constat d’acquisition de la clause résolutoire. Le juge rappelle d’abord le formalisme procédural imposé par la loi du 6 juillet 1989, constatant que  » l’action est […] recevable «  car  » une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne […] plus de six semaines avant l’audience « . Cette vérification préalable est essentielle pour garantir la régularité de la procédure d’expulsion. Sur le fond, le juge applique rigoureusement l’article 24 I de la loi, qui subordonne l’effet de la clause résolutoire à un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. Le tribunal relève qu’un  » commandement de payer visant cette clause […] a été signifié le 28 novembre 2024 «  et que  » Monsieur [Y] [H] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois « . Il en déduit logiquement qu’ » à défaut de paiement total de la somme visée […], il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 29 janvier 2025 « . Cette analyse purement objective, fondée sur le non-paiement constaté, ne laisse aucune place à une appréciation des circonstances ayant conduit à ce défaut.

Le rejet de la demande de délais de paiement suspensifs de la clause, sollicités par le locataire, confirme cette approche strictement légaliste. Le juge reconnaît que  » le dossier de surendettement de Monsieur [Y] [H] a été déclaré recevable le 12 juin 2025 « , ce qui aurait pu ouvrir droit à des délais en vertu de l’article 24 VI de la loi de 1989. Cependant, il souligne que cette disposition est conditionnée par la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience. Or, le tribunal constate que le locataire  » n’a pas repris le paiement de ses loyers et provisions sur charges courants avant l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement « . Cette condition est ainsi interprétée comme un préalable impératif, dont l’absence entraîne le rejet de la demande sans qu’il soit besoin d’examiner plus avant la situation de surendettement ou les difficultés de santé. La décision rappelle ainsi avec fermeté que la procédure de surendettement, bien que créant un cadre protecteur, ne dispense pas le locataire de l’obligation fondamentale de reprendre les paiements courants pour bénéficier d’un sursis à l’expulsion.

II. Le rejet des demandes de délais de grâce : une appréciation restrictive des circonstances personnelles

Le tribunal adopte une position tout aussi stricte s’agissant de l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux, en interprétant de manière restrictive les critères prévus par le Code des procédures civiles d’exécution. Le juge commence par rappeler que le locataire, une fois la clause résolutoire acquise, devient un  » occupant sans droit ni titre « . Il écarte d’emblée la suppression du délai légal de deux mois, notant que  » cette demande n’est pas formulée par les propriétaires […] et que sa mauvaise foi n’est nullement établie « . S’agissant de l’octroi d’un délai de grâce au-delà de ces deux mois, le tribunal reconnaît les difficultés du locataire, qui  » justifie de la recevabilité de son dossier de surendettement et de ses ressources limitées «  ainsi que de problèmes de santé et d’une hospitalisation en psychiatrie. Néanmoins, il estime que ces éléments ne suffisent pas à caractériser l’impossibilité de se reloger. Le juge motive son refus en indiquant que le locataire  » n’établit pas en quoi ces difficultés l’empêchent de se reloger dans des conditions normales «  et qu’ » il ne justifie d’aucune recherche d’hébergement […] qui étayerait les difficultés qu’il peut rencontrer « . Cette exigence de preuve active des démarches de relogement place une charge substantielle sur le locataire.

La décision opère une distinction nette entre la situation personnelle, qui peut être prise en compte pour moduler la durée d’un délai une fois celui-ci accordé, et les conditions nécessaires pour l’octroyer. Le tribunal précise en effet que  » les critères listés par l’article L412-4 […] n’ont pas vocation à fonder l’octroi de délais de grâce mais uniquement à apprécier la durée desdits délais lorsqu’ils sont octroyés « . Cette interprétation limite considérablement la marge de manœuvre du juge pour adapter la décision d’expulsion à des situations de grande vulnérabilité. Elle conduit à un rejet systématique lorsque le locataire ne démontre pas une impossibilité concrète et active de se reloger, indépendamment de la gravité de sa situation médicale ou financière. Enfin, la décision tempère sa rigueur sur un point accessoire en déboutant les bailleurs de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,  » compte tenu de la situation de Monsieur [Y] [H] « . Cette modération, qui contraste avec le reste de la solution, montre que le juge conserve une faculté d’appréciation pour atténuer les conséquences financières de la procédure, sans pour autant remettre en cause le principe de l’expulsion.