La Cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 6 novembre 2025, statue sur un litige locatif opposant un locataire à ses bailleurs, héritiers de la propriétaire initiale. Le locataire, assigné initialement en référé pour obtenir des travaux, a vu le bail résilié à ses torts par le tribunal de proximité d’Orange le 25 juin 2024. Condamné à payer un arriéré locatif et une indemnité d’occupation, il est également débouté de la majeure partie de ses demandes indemnitaires, tandis que les bailleurs voient leur propre demande en réparation de dégradations rejetée. L’appel du locataire et l’appel incident des bailleurs amènent la cour à reconsidérer l’étendue des obligations réciproques et la réparation des préjudices. La question centrale est de déterminer les conséquences juridiques d’un manquement à l’obligation de délivrer un logement décent, tant sur le paiement des loyers que sur l’indemnisation des troubles subis. La cour confirme partiellement le jugement déféré, en infirme certains chefs et procède à une compensation des créances, condamnant in fine les bailleurs à payer un solde au locataire.
La sanction du manquement à l’obligation de délivrance : un trouble de jouissance indemnisable
La cour reconnaît l’existence d’un manquement à l’obligation de délivrance pesant sur les bailleurs. Elle écarte cependant la sanction radicale du remboursement intégral des loyers, pour retenir une indemnisation proportionnée du trouble de jouissance. L’expertise judiciaire a établi plusieurs désordres, tels que le « dysfonctionnement du WC », l’absence d’étanchéité des portes ou « l’absence de ventilation de la cuisine ». La cour opère un tri rigoureux entre les désordres imputables aux bailleurs et ceux relevant de la responsabilité locative. Elle estime ainsi que les problèmes d’évacuation des toilettes et d’entretien des gouttières, causes d’infiltrations, relèvent de l’obligation d’entretien du locataire. En revanche, les défauts d’étanchéité structurels des menuiseries sont imputables aux bailleurs. Ce partage des responsabilités, fondé sur le décret du 26 août 1987, guide la fixation du préjudice.
Le locataire demandait le remboursement de tous les loyers versés depuis 2016, arguant que les désordres existaient dès l’origine. La cour rejette cette prétention au motif que « le locataire n’établit pas une impossibilité totale d’occuper le bien ». Elle considère que l’indemnisation doit couvrir la période où les bailleurs, informés des désordres, n’ont pas agi. La cour retient que la mise en demeure effective est intervenue en novembre 2021, par le biais de l’assignation renvoyant au constat de police. Elle fixe donc le trouble de jouissance à « 15 % du loyer puis de l’indemnité d’occupation » pour la période allant de cette date jusqu’au départ du locataire, soir 43 mois. Cette méthode aboutit à une indemnisation de 2 580 €, inférieure aux 2 000 € alloués en première instance mais recalculée sur une base mensuelle précise. Cette approche consacre une conception restrictive de la réparation, refusant une sanction pécuniaire qui équivaudrait à une exonération totale de loyer.
La mise en balance des obligations réciproques et la compensation comme outil de règlement
L’arrêt illustre parfaitement l’utilité de la compensation légale pour solder des créances croisées nées d’une même relation contractuelle. La cour procède à une évaluation détaillée des obligations financières de chaque partie, avant d’ordonner leur extinction simultanée. Elle confirme d’abord la dette locative du preneur. Elle recalcule l’arriéré dû jusqu’à la date effective de libération des lieux, le 23 mai 2025, fixé à 1 913,76 €. Elle rejette l’argument du locataire sur une libération anticipée en mars, rappelant que « la libération des lieux implique la restitution des clés au bailleur » et que cette preuve n’est pas rapportée. Elle condamne également le locataire à 100 € pour dégradations locatives concernant l’entretien des toilettes, une somme symbolique au regard des demandes initiales des bailleurs.
En parallèle, la cour retient les créances du locataire à l’encontre des bailleurs. Outre le trouble de jouissance de 2 580 €, elle confirme l’allocation de 1 330,43 € au titre du préjudice matériel lié à un dégât des eaux, les frais de relogement temporaire étant jugés probants. En revanche, elle déboute le locataire de ses demandes de remboursement de loyers au titre de l’indécence et d’indemnisation d’un préjudice moral distinct. Après ce bilan, la cour applique l’article 1347 du code civil. Elle opère la compensation entre la dette totale du locataire (2 013,76 €) et celle des bailleurs (3 910,43 €). Le solde de 1 896,67 € est dû par les bailleurs au locataire. Cette solution pragmatique évite des paiements croisés et clôt le contentieux par une condamnation nette. Elle démontre une application équilibrée des règles contractuelles, où la responsabilité de chaque partie est engagée à due proportion de ses manquements, aboutissant à une indemnisation finale du locataire lésé.
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1347 du Code civil En vigueur
La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.