La Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 6 novembre 2025, confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Vannes du 24 novembre 2023. Elle rejette les demandes des preneurs initiaux et de leur fils, qui revendiquaient la validité d’une cession de bail rural ou, à défaut, une novation par changement de débiteur. Les juges d’appel estiment que la cession n’a pas été autorisée par les bailleurs indivisaires et que les circonstances ne révèlent pas une volonté claire de novation. Ils prononcent la résiliation du bail et l’expulsion des occupants. Cette décision illustre la rigueur des conditions entourant la transmission des baux ruraux et la gestion des biens en indivision.
La cession d’un bail rural est soumise à un régime d’autorisation préalable strict, destiné à protéger le bailleur. L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime prévoit que la cession n’est permise, hors agrément du bailleur, qu’au profit du conjoint ou des descendants majeurs du preneur, et peut être autorisée par le tribunal paritaire. La Cour de cassation rappelle que cette autorisation doit être préalable à l’exploitation par le cessionnaire. En l’espèce, les preneurs initiaux affirmaient avoir cédé le bail à leur fils dès 2017. Ils invoquaient un agrément tacite des bailleurs, fondé sur le paiement des fermages par le GAEC et sur des remises de chèques à certaines indivisaires. La cour écarte cette argumentation. Elle rappelle que « l’encaissement des fermages ne constitue pas la manifestation claire et non équivoque de l’agrément du bailleur ». Les échanges postérieurs, notamment lors de la vente des parcelles, démontrent que les nouveaux propriétaires ignoraient cette prétendue cession. L’acte de vente mentionnait uniquement les preneurs initiaux comme locataires. La cour relève une incohérence chronologique, la cession étant censée être intervenue plusieurs années avant le départ à la retraite des preneurs, sans qu’aucune démarche formelle n’ait été entreprise pour la faire valider. L’agrément tacite ne se présume pas et requiert des actes positifs et non équivoques, qui font défaut en l’espèce.
La situation se complique du fait de l’indivision successorale des bailleurs originaires. La qualification juridique de l’acte d’agrément à une cession de bail en indivision est délicate. La cour procède à une analyse in concreto, conformément aux indications de la Cour de cassation. Elle estime qu’« autoriser la cession d’un bail, après 45 ans, en faveur du fils des preneurs, ce qui signifiait mobiliser encore le foncier loué au profit d’une nouvelle génération, peut être légitimement considéré comme lourde de sens ». Un tel acte, qui engage l’avenir du bien pour une longue durée, « ne ressortit pas à l’exploitation normale du bien indivis ». Il nécessitait donc le consentement unanime de tous les indivisaires. Les preneurs ne rapportent pas la preuve d’une telle unanimité. Les déclarations d’un tiers, produites en appel, sont jugées trop évasives pour établir un agrément. La cour valide ainsi l’approche du premier juge, pour qui l’absence d’autorisation préalable et certaine rend la cession illicite. Cette solution protège les droits des coindivisaires et prévient les situations de fait créées à leur insu.
Face à l’échec de leur demande principale, les appelants invoquent une novation par changement de débiteur, au profit du fils ou du GAEC. La novation, régie par les articles 1329 à 1331 du code civil, suppose une volonté claire des parties de substituer une obligation nouvelle à l’ancienne. La cour rappelle que « la novation ne se présume pas ». En l’espèce, elle constate l’absence de manifestation claire de cette volonté. Le simple fait que le GAEC ait payé les fermages et exploité les terres résulte d’une mise à disposition. L’article L. 411-37 du code rural prévoit que cette mise à disposition engendre seulement une solidarité pour le paiement des loyers, « sans valoir acceptation d’un changement de preneur ». Le fils n’apparaît jamais comme débiteur direct des fermages. Les circonstances, notamment le silence des bailleurs lors de la vente, ne traduisent pas une acceptation de changer de contractant. La cour rejette donc cette prétention, confirmant que la relation contractuelle originelle n’a pas été transformée.
La violation des règles sur la cession du bail constitue une cause de résiliation au sens de l’article L. 411-31 du code rural. La cour confirme la résiliation du bail et l’expulsion des occupants. Elle écarte la demande subsidiaire de maintien des preneurs initiaux, ceux-ci ayant cessé leur exploitation personnelle en partant à la retraite. Cette décision sanctionne le non-respect d’une règle d’ordre public protectrice du bailleur. Elle rappelle aux preneurs l’impérieuse nécessité d’obtenir un agrément formel avant toute transmission, particulièrement en présence d’une indivision. La solution adoptée privilégie la sécurité juridique et la protection du consentement des propriétaires, évitant que des situations de fait ne préemptent le droit.
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime En vigueur
Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.
De même, le preneur peut avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant ayant atteint l’âge de la majorité.
Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure.
A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur.
Toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Dans ce cas, le bénéficiaire de la sous-location n’a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration. En cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le tribunal peut, s’il estime non fondés les motifs de l’opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure la sous-location envisagée. Dans ce cas, il fixe éventuellement la part du produit de la sous-location qui pourra être versée au bailleur par le preneur. Le bailleur peut également autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments à usage d’habitation. Cette autorisation doit faire l’objet d’un accord écrit. La part du produit de la sous-location versée par le preneur au bailleur, les conditions dans lesquelles le coût des travaux éventuels est supporté par les parties, ainsi que, par dérogation à l’article L. 411-71, les modalités de calcul de l’indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail sont fixées par cet accord. Les parties au contrat de sous-location sont soumises aux dispositions des deux derniers alinéas de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le preneur peut héberger, dans les bâtiments d’habitation loués, ses ascendants, descendants, frères et soeurs, ainsi que leurs conjoints ou les partenaires avec lesquels ils sont liés par un pacte civil de solidarité. Il ne peut exiger, pour cet hébergement, un aménagement intérieur du bâtiment ou une extension de construction.
Les dispositions du présent article sont d’ordre public.