La Cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 4 novembre 2025, a confirmé un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Tours rejetant les demandes indemnitaires de bailleurs fondées sur un prétendu défaut d’entretien des parcelles louées. Les propriétaires, devenus bailleurs d’une partie des terres initialement données à bail par un acte de 1981, avaient saisi le tribunal en résiliation pour défaut de paiement des fermages. Un accord avait conduit à la libération des parcelles fin novembre 2023. Les bailleurs sollicitaient ensuite des dommages-intérêts pour dégradations, s’appuyant sur un constat de commissaire de justice dressé à la sortie des lieux. Le tribunal paritaire, après avoir ordonné la production de l’original du bail, avait finalement rejeté leurs demandes. Les bailleurs formaient appel. La Cour d’appel, en confirmant la décision, précise les règles probatoires applicables en matière de baux ruraux et délimite la force probante du constat d’huissier. L’arrêt tranche ainsi la question de savoir dans quelle mesure un bailleur peut obtenir réparation pour des dégradations alléguées lorsque aucun état des lieux d’entrée n’a été établi et que la preuve repose sur un simple constat de sortie. La solution retenue écarte la responsabilité du preneur.
L’arrêt rappelle d’abord le régime probatoire spécifique aux baux ruraux en l’absence d’état des lieux d’entrée. Il souligne ensuite les limites de la force probante d’un constat de commissaire de justice pour établir une dégradation indemnisable.
I. Le renversement de la charge de la preuve des dégradations en l’absence d’état des lieux d’entrée
L’arrêt applique une jurisprudence constante selon laquelle, en matière de bail rural portant sur des parcelles de terre, l’absence d’état des lieux d’entrée écarte la présomption de l’article 1731 du Code civil. La Cour cite expressément deux arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation pour étayer ce point. Dès lors, la charge de la preuve des détériorations invoquées pèse sur le bailleur demandeur. Cette solution s’explique par la nature même des biens loués, souvent vastes et dont l’état initial peut être difficile à décrire avec précision sans un acte formalisé. En l’espèce, les appelants ne pouvaient donc se prévaloir d’une présomption de réception en mauvais état. Ils devaient rapporter une preuve certaine des dégradations imputables au preneur.
La Cour procède ensuite à l’examen des obligations contractuelles du preneur. Le bail produit indiquait que les clôtures artificielles seraient la propriété du preneur. La Cour en déduit que le preneur « n’avait pas l’obligation d’installer des clôtures et donc de les entretenir ». Cette interprétation stricte du contrat est déterminante. Elle écarte l’argument des bailleurs selon lequel le défaut d’entretien des clôtures aurait permis l’intrusion de sangliers, engageant la responsabilité du preneur. La Cour relève par ailleurs l’absence de pièce justifiant l’existence d’une subvention versée par la Fédération des chasseurs pour cet entretien, ce qui affaiblit encore la thèse des bailleurs. L’analyse contractuelle permet ainsi de circonscrire le champ des obligations dont la violation pourrait être sanctionnée.
II. L’appréciation souveraine par le juge du fond de la force probante du constat d’huissier
La Cour opère une distinction essentielle quant à la valeur du constat de commissaire de justice. Elle rappelle que cet acte est authentique pour certaines mentions formelles, comme l’identité de son auteur ou la date. Pour ces éléments, la contestation ne peut passer que par une inscription de faux. En revanche, « pour ce qui est des énonciations qu’il contient, celles-ci font foi jusqu’à preuve du contraire ». Le constat ne bénéficie donc pas d’une force probante irréfragable quant au fond des constatations matérielles. Sa force probante est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond. Cette précision est cruciale. Elle rejette l’argument des appelants qui invoquaient l’article 232 du Code de procédure civile pour soutenir que le constat faisait foi jusqu’à inscription de faux en toutes ses énonciations.
L’arrêt valide ensuite l’appréciation concrète des juges du premier degré. Ceux-ci avaient estimé que le constat, à lui seul, ne justifiait pas l’existence de dégradations indemnisables. La Cour approuve cette analyse, considérant que les photographies jointes, sans localisation précise, ne permettaient pas d’établir un manquement aux obligations d’entretien. Elle écarte également le grief de violation du principe du contradictoire. Les débats avaient été rouverts et le sursis à statuer ordonné sur les demandes indemnitaires laissait aux parties la possibilité de compléter leurs preuves. La solution consacre ainsi le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond, qui peuvent estimer qu’un constat, même non contesté par la procédure solennelle de l’inscription de faux, ne constitue pas une preuve suffisante au regard des obligations contractuelles et des circonstances de l’espèce.
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1731 du Code civil En vigueur
S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Article 232 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.