Cour d’appel, le 4 novembre 2025, n°22/04391

La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 4 novembre 2025, se prononce sur un litige opposant des accédants à la propriété à un office public de l’habitat et à son assureur dommages-ouvrage. Les époux, locataires-accédants d’une villa, sont devenus propriétaires par acte notarié le 30 décembre 2009. Ils avaient signalé dès leur entrée dans les lieux et durant l’année 2009 de nombreux désordres. Une expertise judiciaire a été ordonnée. Le tribunal judiciaire avait partiellement accueilli leurs demandes, condamnant solidairement l’office et son assureur au paiement de certaines sommes, mais avait déclaré irrecevables leurs prétentions relatives à des non-conformités contractuelles, au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil. Les époux font appel de ce rejet. La Cour d’appel réforme le jugement sur ce point, mais déboute finalement les appelants sur le fond. Elle retient la responsabilité contractuelle de l’office pour certains désordres relevant de la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale pour d’autres, condamnant l’assureur à relever et garantir l’office. L’arrêt tranche ainsi la question de l’articulation entre les régimes de responsabilité applicables à la location-accession et le sort des désordres apparents ou cachés lors du transfert de propriété.

La Cour d’appel opère une distinction nette entre les désordres relevant de la garantie décennale ou de la garantie de parfait achèvement et les non-conformités contractuelles apparentes. Elle précise d’abord que la location-accession, régie par la loi du 12 juillet 1984, n’est pas un contrat de vente d’immeuble à construire. Les articles 1642-1 et 1648 du code civil, relatifs à la garantie des vices apparents dans la vente d’immeuble à construire, ne sont donc pas applicables. Le premier juge avait à tort déclaré l’action irrecevable sur ce fondement. La Cour rappelle que l’accédant peut mettre en œuvre la responsabilité contractuelle de droit commun et les garanties légales de la construction. Elle constate une réception tacite de l’ouvrage à la date d’entrée dans les lieux, le 30 janvier 2009, et relève qu’aucune réserve écrite n’a été formulée à l’encontre des constructeurs, ce qui caractérise une réception sans réserve. Les désordres apparents à cette date sont donc couverts par cette réception. La Cour opère ensuite un tri parmi les désordres signalés. Elle retient que certains, comme des défauts de joints ou de carrelage, étaient apparents lors de la prise de possession et ne peuvent être invoqués dans le cadre des garanties légales. En revanche, d’autres désordres, révélés lors de l’occupation, tels qu’une défaillance d’étanchéité du vide sanitaire ou une insuffisance d’isolation phonique, présentent un caractère caché et affectent la destination de l’ouvrage. Ils relèvent de la garantie décennale. Pour d’autres encore, comme un défaut de joint à une porte ou des carreaux cassés, signalés dans l’année suivant la réception mais ne compromettant ni la solidité ni la destination, la Cour estime qu’ils relevaient de la garantie de parfait achèvement. L’office, en n’assurant pas la levée des réserves, a manqué à son obligation contractuelle. La Cour condamne ainsi l’office sur ce fondement pour ces désordres. Cette analyse démontre une application rigoureuse de la distinction entre garantie décennale, garantie de parfait achèvement et responsabilité contractuelle, en tenant compte du caractère apparent ou caché du désordre au moment de la réception.

L’arrêt écarte ensuite les demandes fondées sur les non-conformités contractuelles et le vice caché, en soulignant le caractère apparent des défauts allégués et la connaissance que les accédants en avaient. Les époux soutenaient que des éléments comme l’absence d’un second WC à l’étage ou l’utilisation de tuyauterie PER au lieu du cuivre constituaient des non-conformités aux documents contractuels. La Cour observe que l’acte de location-accession prévoyait le dépôt des pièces techniques et que les époux ont reconnu avoir pu les consulter librement. Elle en déduit qu’ils avaient, dès la signature du bail, la capacité de connaître la consistance exacte du bien. Les défauts allégués, vérifiables par un examen sommaire, étaient donc apparents. La Cour rappelle que, selon l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents. Ce raisonnement est étendu à l’action en garantie des vices cachés. Les époux occupaient le bien depuis onze mois lors de l’acte de vente. Ils ne pouvaient ignorer les désordres qu’ils avaient eux-mêmes signalés. Les défauts dénoncés ne pouvaient dès lors être qualifiés de cachés. Enfin, la Cour estime que ces non-conformités, même établies, ne rendent pas l’habitation impropre à sa destination. Cette solution affirme un principe exigeant pour l’accédant : la consultation des documents techniques lors de la signature du contrat lui est opposable. Elle limite strictement la recevabilité des actions ultérieures pour des défauts qui auraient dû être détectés. La portée de l’arrêt est significative. Il clarifie le régime juridique de la location-accession en la distinguant de la vente d’immeuble à construire. Il rappelle avec force que la réception sans réserve, même tacite, couvre les désordres apparents. L’arrêt peut être vu comme un rappel à la vigilance des accédants, invités à exercer un examen attentif du bien et des documents contractuels avant de s’engager.