Cour d’appel, le 24 octobre 2025, n°24/11387

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 24 octobre 2025, se prononce sur la demande d’une compagnie d’assurance visant à étendre une mesure d’expertise à une ancienne propriétaire d’un bien immobilier. L’affaire trouve son origine dans l’apparition de fissures sur une maison, attribuées par ses propriétaires actuels à un épisode de sécheresse. Ces derniers, assurés par la MAIF au titre de la garantie catastrophe naturelle, ont obtenu en référé la désignation d’un expert. La MAIF a ensuite sollicité l’extension de cette expertise à plusieurs anciens propriétaires, dont la défenderesse, estimant nécessaire leur présence pour déterminer les causes des désordres et les responsabilités. Le président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a fait droit à cette demande par une ordonnance du 10 septembre 2024. L’ancienne propriétaire, mise en cause, forme alors appel de cette décision. La question centrale posée à la Cour est de savoir si l’assureur catastrophe naturelle des propriétaires actuels dispose d’un intérêt légitime à voir une mesure d’expertise, ordonnée dans le cadre de son propre litige indemnitaire, étendue à un ancien propriétaire du bien. La Cour d’appel infirme la décision du premier juge et déboute la MAIF de sa demande, considérant que celle-ci ne justifie pas d’un intérêt suffisant à cette extension. Cette solution invite à analyser les conditions de l’extension d’une mesure d’instruction, puis à en apprécier la portée au regard des actions potentielles en responsabilité.

L’arrêt rappelle avec précision les conditions strictes encadrant l’extension d’une mesure d’instruction à une tierce personne. La Cour énonce qu’« il existe un motif légitime à voir déclarer commune et opposable à une partie les mesures d’expertise ordonnée dès lors qu’il est démontré qu’elle serait utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec ». Elle ajoute que ce motif fait défaut « si l’évidence conduit à constater la prescription de toute action ». En l’espèce, la Cour procède à un examen concret de ces conditions. Elle relève d’abord que l’ancienne propriétaire a cédé le bien en 2007 et qu’un rapport d’études de 2007, établi avant cette vente, indiquait que des désordres antérieurs avaient fait l’objet d’un règlement par l’assureur dommages-ouvrage et n’étaient plus évolutifs. Ce constat permet à la Cour d’estimer que la MAIF ne démontre pas en quoi la présence de l’ancienne propriétaire serait utile pour son propre litige, qui porte sur la qualification de l’événement climatique et la mise en jeu de la garantie catastrophe naturelle. La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui subordonne l’extension des mesures d’instruction à la démonstration d’un intérêt procédural sérieux et actuel. Elle rappelle que le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, ne peut ordonner une mesure que si elle présente un caractère utile pour la résolution d’un litige né ou prévisible. Ici, le lien entre la situation de l’ancienne propriétaire et le différend opposant les assurés à leur assureur catastrophe naturelle est jugé trop ténu et hypothétique. La Cour opère ainsi un contrôle rigoureux de l’existence d’un « motif légitime », évitant que la procédure d’expertise ne se transforme en une enquête indéfinie impliquant des tiers sans justification suffisante.

La décision prend également soin de délimiter strictement les champs respectifs des actions potentielles en responsabilité, ce qui renforce le refus d’extension. La Cour relève que « la faute éventuellement commise du fait de la perception de l’indemnité de l’assureur dommages-ouvrage et de la non réalisation des travaux réparatoires afférents, à la supposer établie et non prescrite, ne peut concerner que ses relations avec l’assureur dommages-ouvrage et les acquéreurs du bien, et non l’assureur garantie catastrophe naturelle de ces derniers ». Cette analyse est fondamentale. Elle distingue clairement deux sphères juridiques : d’une part, les relations contractuelles entre les propriétaires successifs et leurs assureurs respectifs (dommages-ouvrage d’un côté, catastrophe naturelle de l’autre) ; d’autre part, l’éventuelle action en garantie des vices cachés entre vendeur et acheteur. En refusant à la MAIF la qualité pour se prévaloir d’une éventuelle faute de l’ancienne propriétaire envers son propre assureur dommages-ouvrage, la Cour protège l’autonomie des contrats et des actions. Elle empêche qu’un assureur, partie à un litige sur une garantie spécifique, n’utilise la procédure d’expertise pour investiguer des faits relevant d’autres rapports juridiques auxquels il est étranger. Cette position est conforme au principe de l’effet relatif des conventions et préserve les tiers contre des mises en cause dilatoires. Toutefois, la Cour se garde de préjuger définitivement de l’absence de tout lien, en refusant de mettre l’ancienne propriétaire « hors de cause à ce stade de la procédure, sauf à préjuger d’une éventuelle demande au fond ». Cette rédaction prudente laisse ouverte la possibilité d’une action directe future, tout en rejetant l’ingérence procédurale immédiate.

La portée de l’arrêt est significative pour la pratique des mesures d’instruction en matière de désordres immobiliers. En premier lieu, il constitue un rappel salutaire contre les tentatives d’élargissement excessif du périmètre des expertises. Dans les litiges complexes impliquant des biens ayant connu plusieurs propriétaires et plusieurs régimes d’assurance, la tentation est grande pour une partie de chercher à impliquer tous les acteurs de la chaîne. La Cour d’Aix-en-Provence pose une limite claire : l’extension n’est possible que si la partie qui la sollicite démontre un intérêt direct et actuel à la présence du tiers pour son propre litige. Cette exigence protège les tiers contre des convocations abusives à des expertises longues et coûteuses. En second lieu, l’arrêt opère une clarification des rôles et des actions. En distinguant soigneusement la garantie catastrophe naturelle de la garantie dommages-ouvrage et de la garantie des vices cachés, il guide les praticiens sur le terrain pertinent d’investigation selon la qualité de la partie et le fondement de sa demande. Il rappelle qu’un assureur ne peut, sous couvert d’une mesure d’instruction, mener une enquête générale sur l’historique du bien sans rapport avec la garantie qu’il met en cause. Cette solution contribue à une économie procédurale saine et évite l’engorgement des expertises par des questions étrangères au litige principal. Elle incite chaque partie à définir précisément sa stratégie contentieuse et le fondement de ses prétentions avant de solliciter des mesures impliquant des tiers.