Cour d’appel, le 24 octobre 2025, n°22/01788

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 24 octobre 2025, statue sur un litige complexe opposant un syndicat de copropriétaires à plusieurs constructeurs et assureurs à la suite de la rénovation d’un immeuble. Les juges du fond avaient déclaré irrecevables les demandes du syndicat pour nullité de l’acte introductif d’instance. La cour d’appel infirme cette décision sur ce point et procède à un examen approfondi de chaque désordre allégué. Elle retient la responsabilité contractuelle du vendeur sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil pour les désordres réservés à la réception et celle des entrepreneurs sur le fondement de l’article 1147 du même code. L’arrêt opère une distinction nette entre les régimes de responsabilité applicables et précise les conditions de mise en œuvre des garanties assurantielles. Il tranche ainsi la question de la répartition des responsabilités entre les différents intervenants à l’acte de construire en présence de désordres multiples.

L’arrêt se caractérise par une application rigoureuse des règles procédurales et une analyse détaillée des régimes de responsabilité.

Une clarification des règles procédurales en matière d’autorité de la chose jugée et de forclusion

La cour commence par écarter l’exception de nullité de l’assignation. Elle rappelle que « les ordonnances du juge de la mise en état statuant sur une exception de procédure ont autorité de chose jugée ». L’ordonnance du 4 mars 2019 ayant déjà rejeté cette demande, elle fait obstacle à son renouvellement. Sur la forclusion des actions dirigées contre l’assureur du maître d’œuvre, la cour applique strictement l’article 2244 du code civil dans sa rédaction antérieure à 2008. Elle juge qu’« une citation en justice n’interrompt la prescription que si elle a été signifiée par le créancier lui-même au débiteur ». Les actes interruptifs de prescription accomplis par le maître d’ouvrage ne profitent pas aux autres demandeurs. Cette solution, conforme à une jurisprudence constante, garantit la sécurité juridique en limitant strictement les effets interruptifs de la prescription aux seules relations entre les parties à l’acte. Elle préserve l’assureur de recours tardifs, mais peut sembler sévère pour les copropriétaires dont l’action dépend de l’initiative du vendeur.

Une distinction opératoire entre responsabilité contractuelle et garanties légales selon la nature des désordres

L’arrêt opère une qualification systématique des désordres pour déterminer le régime applicable. Pour les désordres réservés à la réception, la cour retient la responsabilité du vendeur sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil. Elle estime que « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents ». Concernant la responsabilité des entrepreneurs, la cour affirme que « la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur n’exclut pas l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée ». Elle applique ainsi la solution selon laquelle « lorsque des désordres sont réservés à la réception, l’obligation de résultat de l’entrepreneur persiste jusqu’à la levée des réserves ». Cette analyse permet de contourner la forclusion de l’action en garantie de parfait achèvement et assure une indemnisation effective du syndicat. La cour refuse en revanche systématiquement la qualification décennale, sauf pour le désordre relatif à l’accessibilité handicapés. Elle exige pour cela la preuve que le désordre « serait de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ». Cette exigence stricte limite le champ d’application des garanties décennales et des assurances dommages-ouvrage associées.

L’arrêt présente un intérêt notable quant à la portée des obligations contractuelles et à l’articulation des recours entre les différents acteurs de la construction.

Un renforcement des obligations du vendeur et une définition extensive du préjudice réparable

La cour adopte une conception extensive des obligations du vendeur et du préjudice indemnisable. Concernant le changement de matériau de couverture, elle rejette la fin de non-recevoir du vendeur et estime que « le syndicat a qualité pour agir en réparation du préjudice que lui aurait causé une non-conformité de parties communes aux dispositions contractuelles ». Elle rappelle que « le vendeur engage sa responsabilité contractuelle pour défaut de conformité sans que l’acquéreur ait à démontrer l’existence d’un désordre ». Le fait que les acquéreurs aient autorisé le vendeur à déposer des permis modificatifs « n’autorise pas le vendeur à modifier unilatéralement postérieurement à l’acte de vente les caractéristiques de l’immeuble vendu ». Cette solution protège efficacement les acquéreurs contre les modifications substantives non consenties. Par ailleurs, la cour admet le remboursement de frais accessoires tels que les honoraires de maîtrise d’œuvre et de coordonnateur SPS, estimant qu’« au vu de l’importance et de la complexité des travaux de réparation, ces intervenants sont nécessaires ». Elle valide également une provision pour frais de syndic à hauteur de 2% du montant des travaux. Cette indemnisation large du préjudice, au-delà du seul coût des réparations, tend à une réparation intégrale de la situation du syndicat.

Une articulation complexe des recours entre les co-obligés et un rôle limité des assurances

L’arrêt met en lumière la complexité des recours entre les différents responsables. La cour organise minutieusement les garanties entre le vendeur et les entrepreneurs, condamnant ces derniers à garantir le vendeur pour les désordres relevant de leur obligation. En revanche, elle limite strictement le rôle des assureurs. Pour l’assureur dommages-ouvrage, elle exige la preuve du caractère décennal du désordre, rarement retenu. Elle juge ainsi que « les désordres ayant fait l’objet de réserves à la réception, il n’est pas justifié que les conditions de mise en œuvre de la garantie » soient remplies. Concernant les assureurs de responsabilité décennale des entrepreneurs, elle rappelle que leur garantie n’est pas mobilisable pour les désordres réservés. Cette position restreint considérablement l’intervention des assureurs dans ce type de litige, reportant l’essentiel du risque financier sur les constructeurs et le vendeur. Elle peut s’expliquer par la volonté de respecter strictement les conditions contractuelles des polices, mais elle réduit les possibilités d’indemnisation pour la victime en cas de défaillance d’un constructeur.