La Cour d’appel de Dijon, le 21 octobre 2025, statue sur un litige locatif opposant un locataire à ses bailleurs. Le locataire soutenait l’indécence du logement et demandait la suspension des loyers et des travaux. Les bailleurs sollicitaient la résiliation du bail pour désordres imputables au locataire et le paiement des loyers impayés. Le tribunal de proximité avait, par une ordonnance de référé du 7 mars 2025, rejeté l’essentiel des demandes des deux parties. Saisie par le locataire, la Cour d’appel confirme largement cette ordonnance. Elle rejette les demandes fondées sur l’indécence et la résolution du bail. Elle réforme seulement le calcul de la provision sur loyers dus. La décision pose la question de savoir dans quelle mesure le juge des référés peut intervenir pour remédier à un logement potentiellement indécent lorsque l’origine des désordres est sérieusement contestée. La Cour répond que l’existence d’une contestation sérieuse sur l’origine des désordres empêche de caractériser un trouble manifestement illicite justifiant une injonction en référé. Elle précise également les règles de calcul des loyers dus lorsque les allocations logement sont conservées par la CAF.
I. Le rejet des demandes fondées sur l’indécence du logement
La Cour écarte les demandes du locataire tendant à la réalisation de travaux et à la suspension des loyers. Elle estime que les conditions de l’article 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies en l’absence de trouble manifestement illicite.
A. L’impossibilité de caractériser un trouble manifestement illicite en référé
Le locataire invoquait plusieurs rapports attestant de l’indécence et de l’insalubrité du logement. La Cour reconnaît la réalité de ces constats. Elle relève toutefois « une contestation sérieuse quant à l’origine des désordres ». Les bailleurs justifient avoir effectué certains travaux. Ils démontrent aussi que le locataire a exercé une activité professionnelle inadaptée dans les lieux. Ils prouvent enfin des modifications effectuées sans autorisation. Pour la Cour, cette contestation sérieuse « exclut la possibilité de les faire cesser par la voie du référé ». Elle rappelle que « le trouble manifestement illicite s’apprécie au jour où le juge statue ». Or, une partie des travaux avait été réalisée lors de l’arrêté définitif d’insalubrité. La Cour en déduit que les rapports produits « ne permettent pas de caractériser un trouble manifestement illicite ». Elle confirme donc le rejet de la demande d’injonction de travaux.
B. Le rejet corrélatif de la suspension des loyers et des demandes indemnitaires
La demande de suspension des loyers était subordonnée à la caractérisation d’une inexécution fautive par le bailleur. La Cour estime que cette demande « devient sans objet » après le rejet de la demande en réalisation de travaux. Elle ajoute que le locataire « ne démontre pas, par ailleurs, l’existence d’un trouble de jouissance indemnisable ». La production de photographies ou d’un constat d’huissier est jugée insuffisante. Le locataire ne prouve pas non plus un lien entre l’état des lieux et des problèmes de santé. La Cour rejette donc l’ensemble des demandes indemnitaires. Cette solution est logique au regard du refus de caractériser une faute du bailleur. Elle montre la rigueur probatoire exigée en matière de préjudice.
II. Le traitement des autres demandes et la précision d’un point de droit
La Cour statue également sur la demande de résiliation du bail et sur le calcul des loyers dus. Elle en profite pour rappeler une règle importante concernant les allocations logement.
A. L’incompétence du juge des référés pour prononcer la résiliation du bail
Les bailleurs demandaient la résiliation du bail aux torts du locataire. La Cour rappelle une distinction juridique essentielle. Elle juge que « si le juge des référés peut constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit, il ne peut prononcer la résiliation d’un bail d’habitation ». En l’espèce, les bailleurs ne demandaient pas une simple constatation. Ils sollicitaient le prononcé même de la résolution. La Cour déclare donc le juge des référés incompétent pour statuer sur ce point. Elle confirme le rejet de cette demande par les premiers juges. Cette solution est une application stricte des textes régissant la compétence du juge des référés.
B. La précision sur le calcul des loyers dus en cas de conservation des allocations
La Cour réforme partiellement l’ordonnance sur le calcul de la provision. Elle réduit le montant condamné. Elle applique une jurisprudence constante. Elle juge qu’il résulte des textes « que, lorsque la caisse d’allocations familiales fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence de celui-ci, le bailleur ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement ». En conséquence, elle déduit systématiquement le montant des aides de la créance de loyers. Elle calcule la provision sur cette base. Cette solution protège le locataire d’une double peine. Elle garantit la cohérence entre les décisions judiciaires et administratives.
Fondements juridiques
Article L. 824-1 du Code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile En vigueur
Est puni de trois d’emprisonnement le fait, pour un étranger, de ne pas présenter à l’autorité administrative compétente les documents de voyage permettant l’exécution d’une interdiction administrative du territoire, d’une décision d’expulsion, d’une mesure de reconduite à la frontière ou d’une obligation de quitter le territoire français ou, à défaut de ceux-ci, de ne pas communiquer les renseignements permettant cette exécution ou de communiquer des renseignements inexacts sur son identité.
L’étranger condamné en application du présent article encourt la peine complémentaire de dix ans d’interdiction du territoire français.
Article L. 824-3 du Code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile En vigueur
Est puni d’un an d’emprisonnement et de 3 750 euros d’amende le fait, pour un étranger, de se maintenir irrégulièrement sur le territoire français sans motif légitime, après avoir fait l’objet d’une mesure régulière de placement en rétention ou d’assignation à résidence ayant pris fin sans qu’il ait pu être procédé à son éloignement en exécution d’une interdiction administrative du territoire français, d’une obligation de quitter le territoire français, d’une décision de mise en œuvre une décision prise par un autre État, d’une décision d’expulsion ou d’une peine d’interdiction du territoire français.
L’étranger condamné en application du présent article encourt la peine complémentaire de trois ans d’interdiction du territoire français.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.