L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Poitiers le 21 octobre 2025 tranche une question relative à la preuve du dol par dissimulation d’information dans la vente immobilière. Un bien avait été acquis en 2015 par des époux. Ces derniers l’ont revendu en 2017. L’acquéreur a découvert ultérieurement une obligation administrative de ravalement. Il a assigné ses vendeurs et les notaires instrumentant en responsabilité. Le tribunal judiciaire avait retenu un dol et accordé une indemnisation sous forme de perte de chance. Les vendeurs et l’acquéreur ont interjeté appel. La Cour d’appel confirme l’existence du dol mais réforme le régime de la réparation. Elle rejette les demandes dirigées contre les notaires. La décision soulève deux points essentiels. Elle précise d’abord les conditions de preuve du dol par dissimulation. Elle opère ensuite un choix significatif sur le chef de préjudice indemnisable.
I. L’exigence probatoire du dol par dissimulation : une appréciation concrète des éléments de connaissance
La Cour procède à une analyse rigoureuse des éléments permettant d’établir la connaissance fautive des vendeurs. Elle écarte les arguments fondés sur les documents officiels. Le certificat d’urbanisme de 2017 et l’acte de vente ne mentionnaient pas l’obligation. Les arrêtés municipaux antérieurs n’avaient pas été notifiés personnellement aux vendeurs. La Cour estime pourtant ces circonstances « indifférentes ». Elle fonde sa conviction sur d’autres indices concrets. L’attestation circonstanciée d’un fonctionnaire municipal est déterminante. Elle révèle que le vendeur avait été informé du « caractère obligatoire de ces travaux ». Les échanges de courriels antérieurs à la vente montrent que le vendeur sollicitait une subvention pour ce ravalement. La Cour en déduit logiquement qu’il « avait connaissance du caractère obligatoire du ravalement ». Cette connaissance est étendue à son épouse par « voie de conséquence ». La solution s’inscrit dans une application stricte des articles 1112-1 et 1137 du code civil. L’information dissimulée présentait un « lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ». Son coût très élevé la rendait « déterminante » pour le consentement. La Cour écarte également l’argument tiré de la qualité supposée de l’acquéreur. Elle constate que ce dernier n’avait pas « la qualité de professionnel de l’immobilier ». La preuve du dol est ainsi établie par la convergence d’éléments précis et corroborants. Cette approche concrète renforce l’effectivité du devoir d’information. Elle évite qu’un vendeur ne se prévale de carences formelles des documents administratifs pour échapper à son obligation.
II. La réparation du préjudice : le choix de l’indemnisation intégrale plutôt que de la perte de chance
Sur le terrain de la réparation, la Cour opère un revirement par rapport aux premiers juges. Ceux-ci avaient alloué une indemnité forfaitaire pour « perte de chance de contracter à des conditions plus favorables ». La Cour d’appel infirme cette solution. Elle estime que « ce préjudice à indemniser correspond au coût des travaux de ravalement, non en une perte de chance ». La Cour retient donc le devis produit par l’acquéreur, qu’elle juge le plus conforme. Elle l’augmente du coût de la maîtrise d’œuvre et y ajoute une indemnisation pour préjudice moral. Cette option mérite examen. Elle semble s’appuyer sur l’article 1178 du code civil. Le dol constitue une « faute engageant sa responsabilité extracontractuelle ». Il oblige à réparer « l’intégralité du préjudice subi ». La perte de chance apparaît ici comme une notion trop incertaine. La Cour rejette d’ailleurs une autre demande fondée sur ce chef. L’acquéreur invoquait la perte de chance de réinvestir une plus-value. La Cour répond que « un tel préjudice, hypothétique, n’est pas certain ». Le raisonnement est cohérent. La réparation en nature du coût des travaux restaure précisément la situation économique de l’acquéreur. Elle le place dans la position où il se serait trouvé sans la dissimulation. Cette solution est plus favorable à la victime du dol. Elle évite les aléas d’une évaluation probabiliste. Elle pourrait inciter les juges du fond à privilégier systématiquement ce mode de réparation. La portée de l’arrêt en est accrue. Il précise les conséquences indemnitaires du dol dans les ventes immobilières.
Fondements juridiques
Article 1112-1 du Code civil En vigueur
Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
Article 1137 du Code civil En vigueur
Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
Article 1178 du Code civil En vigueur
Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.
Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.