Cour d’appel, le 13 novembre 2025, n°25/00539

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 13 novembre 2025, se prononce sur l’appel formé par un débiteur contre l’ordonnance du juge commissaire autorisant la vente aux enchères de sa résidence principale dans le cadre d’une liquidation judiciaire. Le débiteur, artisan menuisier, contestait tant le principe de la vente que son mode et son prix, arguant du caractère insaisissable du bien et de sa valeur supérieure à la mise à prix fixée. Le mandataire liquidateur sollicitait la confirmation de l’ordonnance, mais en demandant une révision substantielle de la mise à prix. La cour, après avoir rappelé le régime de l’insaisissabilité et les pouvoirs du juge commissaire, infirme partiellement la décision attaquée en substituant à la vente aux enchères une vente amiable sous contrôle judiciaire. Cette solution, qui concilie la protection du débiteur et les impératifs de la liquidation, invite à analyser la portée pratique de l’insaisissabilité de la résidence principale en procédure collective (I), puis à apprécier l’exercice du pouvoir d’appréciation du juge dans le choix du mode de vente des actifs immobiliers (II).

I. La relativité de l’insaisissabilité de la résidence principale face aux créanciers personnels

L’arrêt rappelle avec netteté le principe de l’insaisissabilité de droit de la résidence principale de l’entrepreneur individuel, énoncé à l’article L. 526-1 du code de commerce. La cour constate que le bien litigieux est bien la résidence principale du débiteur. Toutefois, elle en limite immédiatement la portée en précisant que cette protection « ‘est de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle de la personne' ». L’application de ce texte conduit à un renversement de perspective : le patrimoine personnel, loin d’être entièrement protégé, devient au contraire le gage des créanciers non professionnels. La cour motive ainsi sa décision : « ‘le patrimoine personnel de l’entrepreneur individuel constitue le gage général des créanciers dont les droits ne sont pas nés à l’occasion de son activité professionnelle, comme c’est le cas de la société CIC Lyonnaise de banque qui a financé l’acquisition de la résidence personnelle de M. [C]' ». Cette analyse est strictement conforme à la lettre et à l’esprit du texte, qui organise une séparation des patrimoines uniquement au profit des créanciers professionnels.

La solution adoptée a une conséquence pratique immédiate sur le déroulement de la procédure collective. Dès lors que la banque est un créancier personnel, son droit de poursuite sur le bien qui garantit sa créance n’est pas entravé par l’insaisissabilité. La cour en déduit logiquement que « ‘la poursuite de la réalisation de la vente de la résidence principale de M. [C] aux fins de règlement de la créance de la banque prêteuse de deniers n’est donc pas infondée' ». Cette affirmation s’appuie sur le cadre légal de la liquidation, qui impose au liquidateur de réaliser les actifs. La cour cite à cet égard les articles L.642-18 et suivants du code de commerce, qui « ‘imposent au liquidateur judiciaire de réaliser les actifs dépendant de la liquidation judiciaire' ». L’arrêt illustre ainsi de manière pédagogique que l’insaisissabilité, souvent perçue comme une protection absolue, est en réalité un mécanisme à géométrie variable, dont le bénéfice dépend entièrement de la qualité du créancier poursuivant. En l’espèce, elle ne fait pas obstacle à la vente du bien pour désintéresser un créancier hypothécaire.

II. Le pouvoir d’appréciation du juge dans le choix du mode de réalisation amiable

L’intérêt principal de la décision réside dans l’exercice du pouvoir d’appréciation de la cour quant au mode de vente du bien. Le juge commissaire avait autorisé une vente aux enchères judiciaires. La Cour d’appel, saisie de l’opportunité de ce choix, opère un revirement en faveur d’une vente amiable. Elle fonde sa décision sur une interprétation téléologique des textes et une appréciation concrète des circonstances. Elle rappelle d’abord le principe posé par l’article L. 642-18 du code de commerce : les ventes d’immeubles ont lieu selon les règles de la saisie immobilière. La dérogation par une vente amiable n’est possible que « ‘dans le cas où la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable' ». La cour estime que cette condition est remplie, mais par une motivation originale qui s’écarte des arguments des parties.

En effet, la cour ne retient pas l’existence d’offres fermes, mais un argument procédural et économique. Elle observe « ‘eu égard à la lourdeur et au coût des formalités à accomplir et de la procédure à suivre, assortie de nombreux délais, qu’il est préférable et conforme aux intérêts de M. [C] et des créanciers de sa procédure collective de réaliser ces actifs par la voie amiable' ». Cette appréciation, qui anticipe les lenteurs et les frais d’une vente aux enchères, témoigne d’une approche pragmatique visant à optimiser le produit de la réalisation pour l’ensemble des parties. Elle se concrétise par la fixation d’un cadre précis : la cour « ‘accorde à l’appelant un délai de neuf mois' » pour organiser la vente et exige que le prix soit « ‘compris dans une fourchette entre 80 000 euros et 135 000 euros' ». Ce dernier point, qui reprend la demande du liquidateur et une estimation récente, permet de concilier l’objectif de célérité avec la nécessité d’obtenir un prix juste. La cour motive ce choix en relevant « ‘l’estimation unique faite du bien par un agent immobilier le 5 novembre 2024 pour la somme de 135’000 euros à 140’000 euros et la nécessité d’obtenir une vente rapide du bien dans l’intérêt du créancier' ». Ainsi, la décision opère un contrôle a posteriori de l’ordonnance du juge commissaire, substituant à son appréciation initiale une solution qu’elle estime plus conforme aux intérêts en présence, tout en maintenant un contrôle judiciaire étroit via un renvoi à une audience ultérieure pour constater la réalisation de la vente.