La Cour d’appel de Nancy, dans un arrêt du 10 novembre 2025, a été saisie d’un litige relatif à la responsabilité d’un agent immobilier et de deux notaires suite à une erreur sur le prix dans un acte de vente. Un mandant avait confié un mandat exclusif de vente à une agence immobilière pour un bien au prix de 266 000 euros, incluant 14 000 euros de frais d’agence. L’acquéreur ayant accepté ce prix, l’agence a transmis à un notaire un projet de compromis erroné mentionnant un prix de vente de 252 000 euros. Cette erreur s’est reproduite dans le compromis et l’acte authentique, conduisant le vendeur à ne percevoir que 238 000 euros. Le tribunal judiciaire avait condamné l’agence et les notaires à réparer solidairement le préjudice. Sur appel des notaires et de l’agence, la Cour d’appel a infirmé le jugement en exonérant les notaires, tout en maintenant la condamnation de l’agence immobilière. La question posée était de savoir si un mandataire professionnel et les notaires chargés de l’acte pouvaient voir leur responsabilité engagée pour une erreur sur le prix, et si le mandant, un particulier, avait contribué à son préjudice. La Cour a jugé que seule l’agence immobilière avait commis une faute dans l’exécution de son mandat, et que les notaires avaient correctement rempli leur devoir de conseil.
La solution retenue par la Cour d’appel consacre une responsabilité exclusive du mandataire professionnel, fondée sur une faute contractuelle caractérisée. L’arrêt précise que l’agence immobilière, en transmettant un projet de compromis contenant une erreur sur le prix et en ne la rectifiant pas lors des signatures, a manqué à ses obligations. La Cour écarte la responsabilité des notaires en estimant qu’ils ont rempli leur devoir de conseil en rappelant le prix lors des signatures. Elle rejette également toute faute du vendeur, considérant qu’un particulier ne peut être tenu au même niveau de vigilance qu’un professionnel. Cette décision clarifie la répartition des obligations entre les différents intervenants dans une vente immobilière.
L’affirmation d’une responsabilité exclusive du mandataire professionnel pour faute contractuelle
La Cour d’appel retient la responsabilité de l’agence immobilière sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil. Elle constate que le mandat confié incluait expressément la mission d’établir » tout acte sous seing privé « . En commettant une erreur sur le prix dans son projet de compromis, l’agence a manqué à son obligation de loyauté et de diligence envers son mandant. La Cour souligne que cette erreur est à l’origine de la cascade d’inexactitudes dans les actes ultérieurs. Elle rejette l’argument de l’agence selon lequel la délégation de la rédaction du compromis au notaire l’exonérerait. La Cour motive sa décision en relevant que » c’est elle qui a transmis au notaire des informations erronées « . Cette analyse confirme une jurisprudence constante qui impose au mandataire professionnel une obligation de résultat quant à l’exactitude des informations qu’il fournit dans le cadre de sa mission.
L’arrêt écarte avec fermeté toute faute de la part du mandant, un particulier. L’agence invoquait une contribution à la réalisation du préjudice, arguant que le vendeur aurait dû remarquer l’erreur lors des lectures des actes. La Cour oppose la situation du professionnel à celle du non-professionnel. Elle estime qu’ » il a donc pu ne pas relever une erreur en pensant que le prix mentionné était le prix net vendeur « . Cette solution protège le consommateur en alignant le devoir de vigilance sur la qualité des parties. Elle consacre une asymétrie d’obligations justifiée par la relation contractuelle déséquilibrée entre un professionnel et un particulier. La Cour refuse ainsi tout partage de responsabilité, garantissant une indemnisation intégrale du préjudice subi.
Le rejet de la responsabilité des notaires au nom d’un devoir de conseil correctement exécuté
La Cour opère un revirement par rapport aux premiers juges en exonérant les notaires. Elle estime qu’ils ont satisfait à leur obligation d’assistance et de conseil. Les notaires avaient reçu de l’agence un projet de compromis erroné et le mandat initial. La Cour considère que la divergence entre le prix du mandat et celui du compromis n’était pas un indice suffisant de faute. Elle relève qu’ » il est fréquent que le prix finalement convenu entre les parties soit inférieur au prix indiqué dans le mandat « . Les notaires ont lu le prix lors des signatures et les parties n’ont formulé aucune objection. La Cour en déduit que leur rôle était de constater et d’authentifier la volonté des parties, non de vérifier rétroactivement la cohérence de chaque document préparatoire. Cette interprétation limite la portée du devoir de conseil notarial en présence d’une erreur imputable à un tiers.
Cette solution dessine une frontière nette entre la responsabilité du mandataire préparateur de l’acte et celle du notaire rédacteur. La Cour juge que » seule cette dernière est responsable de l’erreur entre le prix de vente et le prix « net vendeur » « . Elle écarte l’idée d’une obligation générale de contrôle des antécédents de la transaction. Cette analyse peut être discutée. Le notaire, officier public, est traditionnellement investi d’une mission de conseil et de sécurité juridique. Certains pourraient soutenir que la transmission du mandat, indiquant un prix différent, aurait dû susciter une vérification. La Cour privilégie cependant une vision pragmatique, fondée sur la confiance légitime dans les documents transmis par le professionnel mandaté. Elle évite ainsi une dilution des responsabilités et maintient la charge de la preuve sur la partie à l’origine de l’erreur première.
Fondements juridiques
Article 1991 du Code civil En vigueur
Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.
Article 1992 du Code civil En vigueur
Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.