Trouble anormal de voisinage : le régime de l’article 1253 du Code civil à l’épreuve de la jurisprudence

La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 a inscrit dans le Code civil, à l’article 1253, le régime du trouble anormal de voisinage. Cette codification met un terme à plus d’un siècle de construction prétorienne. Elle consacre un mécanisme de responsabilité objective, détaché de toute faute, tout en introduisant une exception d’antériorité au profit des activités préexistantes. Deux ans après son entrée en vigueur, les premières applications juridictionnelles dessinent les contours d’un régime dont la portée mérite d’être précisée (I), dont les conditions de caractérisation se dévoilent à travers le contentieux (II) et dont les limites soulèvent des questions pratiques déterminantes (III).

I. Le fondement juridique du trouble anormal de voisinage

A. De la construction prétorienne à la codification

Le trouble anormal de voisinage est né dans le silence des textes. L’article 544 du Code civil se borne à affirmer que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». De cette disposition, la jurisprudence a déduit, dès le XIXe siècle, que le droit de propriété trouve sa limite dans l’obligation de ne pas causer à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Le principe s’est développé sans base légale expresse pendant plus d’un siècle. Il a acquis une autonomie remarquable, se détachant progressivement du droit commun de la responsabilité civile. Les juges n’exigeaient ni faute, ni fait des choses, ni violation d’une obligation préexistante. Le seul constat d’un trouble dépassant ce qu’un voisin peut raisonnablement supporter suffisait à engager la responsabilité de son auteur.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé le principe en des termes définitifs dans un arrêt du 16 mars 2022. Elle y a jugé que « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit »^[1]. La formule est nette. Elle consacre une responsabilité de plein droit pesant sur le propriétaire du fonds à l’origine du trouble, peu important que celui-ci ait commis une faute ou même qu’il ait eu connaissance du désordre.

Cette même décision a précisé que la responsabilité pèse sur le propriétaire actuel du fonds, quand bien même le trouble aurait commencé avant son acquisition. La Cour a en effet relevé qu’ayant « constaté que le trouble subsistait alors que M. et Mme [F] étaient devenus propriétaires du fonds à l’origine des désordres, la cour d’appel en a exactement déduit que leur responsabilité devait être retenue, peu important qu’ils n’aient pas été propriétaires de ce fonds au moment où les infiltrations avaient commencé à se produire »^[2]. La responsabilité est attachée au fonds, non à la personne.

La loi du 15 avril 2024 a codifié cette construction. L’article 1253 du Code civil en reprend la substance tout en élargissant le cercle des personnes susceptibles d’en répondre.

B. Le régime de responsabilité issu de l’article 1253 du Code civil

L’article 1253, entré en vigueur le 17 avril 2024, dispose que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte »^[3].

Le texte innove sur deux points par rapport à la jurisprudence antérieure.

Le premier tient à l’élargissement des personnes responsables. La Cour de cassation avait centré le régime sur le propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble. L’article 1253 y ajoute le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre d’occupation ou d’exploitation, le maître d’ouvrage et celui qui en exerce les pouvoirs. Cette énumération reflète la diversité des situations dans lesquelles un trouble peut naître. Un locataire dont l’activité génère des nuisances répond désormais sur un fondement textuel et non plus sur le seul terrain prétorien.

Le second point d’innovation réside dans la qualité pour agir du demandeur. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 20 novembre 2025, qu’« un époux se disant victime d’un trouble anormal de voisinage a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint »^[4]. L’avocat en droit immobilier saisi d’un tel litige peut donc agir au nom de tout occupant effectif du fonds, sans que la qualité de propriétaire soit exigée côté demandeur.

II. La caractérisation du trouble anormal

A. L’appréciation in concreto du trouble

Le trouble de voisinage n’ouvre droit à réparation que s’il est « anormal », c’est-à-dire s’il excède les inconvénients que tout voisin doit normalement supporter. Cette appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond. Elle se fait in concreto, en tenant compte de la nature du trouble, de sa fréquence, de son intensité, de l’environnement et des circonstances dans lesquelles il se manifeste.

Le tribunal judiciaire de Paris a apporté une précision importante dans un jugement du 11 juillet 2025. Il a jugé qu’« il n’est nullement besoin que le trouble soit récurrent, permanent et durable, un trouble accidentel et occasionnel pouvant tout à fait constituer un trouble anormal de voisinage »^[5]. La défenderesse soutenait en l’espèce que les faits reprochés — des arrosages délibérés de la propriété voisine et des jets de raticide — n’étaient que ponctuels et ne pouvaient fonder l’action. Le tribunal a écarté cette analyse.

Les faits de l’espèce éclairent la portée du principe. La voisine avait positionné un tuyau d’arrosage à travers le treillage de sa terrasse, de sorte que l’eau projetée à fort débit inondait la cour de ses voisins. Un entrepreneur avait dû interrompre son chantier durant trois jours. Du raticide avait été retrouvé dans le jardin, intoxiquant le chiot des demandeurs. Le tribunal a condamné la défenderesse à cesser ses agissements sous astreinte de 250 euros par infraction constatée, à verser 152 euros au titre du préjudice matériel et 2 000 euros au titre du préjudice moral.

L’enseignement est double. D’une part, un acte isolé, dès lors qu’il atteint un certain degré de gravité, suffit à caractériser le trouble anormal. D’autre part, le caractère intentionnel du comportement, s’il n’est pas une condition du trouble de voisinage — la responsabilité étant objective —, peut influer sur l’étendue de la réparation.

Cette solution du tribunal judiciaire de Paris met en lumière une question récurrente dans le contentieux des troubles de voisinage : le seuil à partir duquel un inconvénient devient un trouble « anormal ». Le texte de l’article 1253 ne fixe aucun critère quantitatif. Il appartient au juge d’apprécier, au cas par cas, si le trouble allégué dépasse ce qu’un voisin placé dans les mêmes circonstances devrait supporter. L’environnement du bien — urbain ou rural, résidentiel ou commercial — constitue un élément déterminant de cette appréciation. Un niveau sonore acceptable dans une zone d’activité commerciale pourra être jugé anormal dans un quartier pavillonnaire. La durée du trouble, son intensité, sa récurrence et l’heure à laquelle il se produit entrent également dans l’analyse.

Le tribunal a par ailleurs souligné que l’action en trouble de voisinage « suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin, ce dernier pouvant s’exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait ». La notion de voisinage s’entend largement. Elle ne se limite pas à la contiguïté physique des fonds. Le voisin au sens du trouble de voisinage est toute personne qui subit les conséquences directes de l’activité exercée sur un fonds proche, même non immédiatement mitoyen.

B. Les formes du trouble : du sonore à l’olfactif

Le trouble anormal de voisinage ne se réduit pas aux nuisances sonores, bien que celles-ci constituent la source de contentieux la plus fréquente. Les nuisances olfactives, les pertes d’ensoleillement, les projections de poussières, les infiltrations d’eau et les atteintes à l’intimité entrent dans le champ de l’article 1253.

La cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 27 novembre 2025, a statué sur les nuisances générées par une entreprise de traitement de déchets verts située à proximité d’une propriété d’habitation. Les époux plaignants, propriétaires depuis 1973, se plaignaient d’émanations olfactives récurrentes provenant du retournement des andains de compost, ainsi que de nuisances sonores liées à l’exploitation. L’expert judiciaire avait relevé que les époux avaient consigné à soixante-quatre reprises, sur une période de trois ans, des épisodes de gêne olfactive, soit environ 5,3 % du temps sur la période considérée.

La cour a retenu le trouble anormal de voisinage en dépit du fait que les seuils réglementaires n’étaient pas systématiquement dépassés. Elle a rappelé que « le respect des normes réglementaires n’exclut pas que soit reconnu un trouble anormal du voisinage »^[6]. La conformité à la réglementation en vigueur ne constitue donc pas un fait justificatif. L’exploitant d’une installation classée peut respecter les prescriptions de son arrêté préfectoral tout en causant un trouble anormal à ses voisins. L’appréciation du trouble se situe sur un plan distinct de celui du respect des normes administratives.

Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante. Qu’il s’agisse du bruit d’une pompe à chaleur, des odeurs d’un élevage ou des vibrations d’un chantier de construction, le juge apprécie le trouble au regard de son effet concret sur les conditions d’occupation du fonds voisin, non au regard de la conformité de l’activité aux normes techniques applicables.

Dans le domaine de la copropriété, le trouble de voisinage présente des particularités. Le copropriétaire qui subit des nuisances provenant d’un lot voisin — bruit d’activité commerciale, odeurs de restaurant, vibrations d’équipements — peut agir sur le fondement de l’article 1253 du Code civil, indépendamment du règlement de copropriété. Les deux fondements ne s’excluent pas. Le règlement de copropriété peut interdire certaines activités, mais l’action en trouble de voisinage reste ouverte même en l’absence de clause spécifique.

III. Les limites de la responsabilité

A. L’exception d’antériorité codifiée à l’article 1253, alinéa 2

L’article 1253, alinéa 2, introduit une exception au profit des activités préexistantes. Le texte prévoit que la responsabilité « n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée ».

Deux conditions cumulatives encadrent cette exception. Les activités doivent être « conformes aux lois et aux règlements » et s’être « poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

Le tribunal judiciaire de Nice a fait application de ce texte dans un jugement du 16 janvier 2025. Les demandeurs, devenus propriétaires en 2020, se plaignaient de nuisances sonores générées par l’activité d’une société exploitant un bar depuis 2010, soit dix ans avant leur acquisition. Le tribunal a constaté l’antériorité de l’activité et a relevé que les demandeurs ne démontraient pas que l’exploitation ne respectait pas les lois et règlements en vigueur. Il a jugé que « l’exception prévue à l’article 1253 précité trouve à s’appliquer, sauf si les demandeurs parviennent à démontrer que le trouble anormal résultant de l’activité […] n’est pas conforme aux lois et aux règlements, ou qu’elle s’est poursuivie dans des conditions différentes et à l’origine d’une aggravation du trouble »^[7].

Le tribunal a été précis sur la charge de la preuve. C’est au demandeur, qui se heurte à l’exception d’antériorité, de démontrer soit la non-conformité de l’activité aux normes en vigueur, soit l’aggravation des conditions d’exploitation. En l’espèce, le procès-verbal de constat d’huissier produit ne mesurait que le niveau sonore brut, sans données sur le bruit résiduel ni sur la durée d’apparition du bruit particulier, éléments nécessaires au calcul de l’émergence globale au sens de l’article R. 1336-7 du Code de la santé publique. Le tribunal en a déduit qu’il n’était « pas en mesure d’apprécier le non-respect de la réglementation ». Les demandeurs ont été déboutés.

La cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 5 juin 2025, a rendu une décision comparable dans le cadre de l’ancien article L. 112-16 du Code de la construction et de l’habitation, applicable ratione temporis^[8]. Les époux plaignants, riverains d’une sucrerie exploitée depuis le XIXe siècle, se plaignaient d’odeurs nauséabondes résultant du stockage d’écumes de sucrerie. La cour a admis l’existence d’un trouble anormal — les nuisances olfactives avaient été constatées par huissier et par la police municipale entre 2012 et 2016 — mais a retenu l’exonération de la société au titre de l’antériorité. Le certificat d’antériorité préfectoral attestait de l’utilisation de la parcelle litigieuse pour les besoins de l’exploitation bien avant l’installation des demandeurs, et « il ne ressort pas avec certitude des débats que […] l’activité de la société Saint Louis Sucre s’exerçait en contradiction avec une disposition de nature législative ou réglementaire lui étant applicable ni que son activité ou ses conditions d’exploitation aient été modifiées ou étendues de sorte à générer une aggravation du trouble anormal du voisinage »^[9].

Ces deux décisions montrent que l’exception d’antériorité est un moyen de défense redoutable, à condition que l’exploitant démontre l’ancienneté de son activité, sa conformité réglementaire et l’absence d’aggravation. Pour le demandeur, la charge probatoire est lourde : il doit apporter des éléments techniques — mesures acoustiques conformes aux normes, analyses environnementales — démontrant le non-respect de la réglementation ou le changement substantiel des conditions d’exploitation.

B. Le respect des normes : un moyen de défense inopérant hors l’exception d’antériorité

En dehors du cadre de l’exception d’antériorité, le respect des normes réglementaires ne constitue pas un fait justificatif. La distinction est fondamentale. L’exploitant d’une activité préexistante peut invoquer sa conformité aux normes au titre de l’article 1253, alinéa 2, pour échapper à sa responsabilité. Mais l’exploitant d’une activité qui ne bénéficie pas de l’antériorité — parce qu’elle est postérieure à l’installation du voisin — ne peut se retrancher derrière le respect des seuils réglementaires.

L’arrêt de la cour d’appel de Caen du 27 novembre 2025 illustre cette dualité. Les époux plaignants, propriétaires depuis 1973, étaient installés bien avant l’entreprise de traitement de déchets, qui avait acquis les terrains mitoyens en 2007. L’exception d’antériorité ne pouvait donc bénéficier à l’exploitant. La cour a retenu le trouble anormal malgré le respect partiel des seuils de débit d’odeur fixés par l’arrêté préfectoral. La conformité administrative n’efface pas le préjudice concret subi par le voisin.

Cette architecture donne au régime du trouble anormal de voisinage sa cohérence. L’exception d’antériorité protège les activités existantes contre les revendications de personnes qui se sont volontairement installées à proximité d’une source de nuisances connue. En revanche, elle ne protège pas celui qui crée une nuisance nouvelle dans un environnement déjà habité. L’acquéreur d’un bien situé à proximité d’une activité en place est présumé avoir accepté les inconvénients qui en découlent. Celui qui s’installe dans un quartier résidentiel et y développe une activité génératrice de nuisances ne saurait se prévaloir de sa conformité aux normes pour échapper à toute indemnisation.

Pour le praticien confronté aux troubles de jouissance, la stratégie contentieuse dépend donc de la chronologie. Le demandeur installé après l’activité litigieuse devra démontrer la non-conformité réglementaire ou l’aggravation des conditions d’exploitation. Le demandeur installé avant l’activité pourra se contenter de prouver l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, sans que la conformité aux normes puisse lui être opposée.

Le régime issu de l’article 1253 ouvre également des perspectives contentieuses dans le domaine pénal. Certaines nuisances de voisinage — tapage nocturne, dégradation volontaire de la propriété d’autrui, mise en danger de la vie d’animaux domestiques par jet de substances toxiques — peuvent donner lieu à des poursuites pénales parallèlement à l’action civile en trouble de voisinage. Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 juillet 2025, dans lequel la défenderesse avait jeté du raticide dans le jardin de ses voisins, intoxiquant leur chiot, illustre cette frontière entre le civil et le pénal. Le tribunal a statué sur le fondement du trouble de voisinage, mais les faits auraient pu recevoir une qualification pénale.

Conclusion

L’article 1253 du Code civil a donné au trouble anormal de voisinage une assise textuelle qui lui manquait. Le régime de responsabilité de plein droit, construit par la jurisprudence au fil de décennies, est désormais inscrit dans la loi. L’exception d’antériorité, qui existait déjà dans le Code de la construction et de l’habitation, se trouve élargie à toutes les activités et déplacée au cœur du Code civil.

Les premières applications montrent que les juges du fond se sont approprié le nouveau texte sans difficulté. La responsabilité reste objective. Le trouble peut être occasionnel. La conformité aux normes ne suffit pas à l’écarter, sauf dans le cadre précis de l’exception d’antériorité. La charge de la preuve, en revanche, pèse lourdement sur le demandeur qui se heurte à cette exception, et les exigences techniques en matière de mesures acoustiques ou environnementales imposent une préparation rigoureuse du dossier.

La question qui reste ouverte est celle de l’articulation entre l’article 1253 et les régimes spéciaux, notamment l’article L. 311-1-1 du Code rural et de la pêche maritime, dont l’article 1253 réserve expressément l’application. La réserve est loin d’être anodine. Le législateur a entendu protéger les activités agricoles d’une manière spécifique, tenant compte des contraintes propres au monde rural. L’articulation entre ces deux textes donnera lieu, selon toute vraisemblance, à un contentieux nourri dans les années à venir, en particulier dans les zones périurbaines où coexistent habitations récentes et exploitations anciennes.

La codification a le mérite de fixer un cadre. Elle n’a pas, pour autant, résolu toutes les difficultés. La notion même de trouble « anormal » reste, par nature, une question de fait soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond. C’est la force et la limite de ce régime : sa souplesse permet de saisir la diversité infinie des situations de voisinage, mais elle interdit toute prévisibilité absolue de l’issue du litige.

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