La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 13 novembre 2025, a été saisie d’un litige locatif opposant une locataire à son bailleur, une société civile immobilière. La locataire, mère de deux jeunes enfants, occupait un logement dont elle dénonçait l’indécence et les nombreux désordres, récurrents sur une période allant de mars 2022 à mai 2023. Par jugement du 9 septembre 2024, le tribunal de proximité de Marseille avait prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire pour impayés de loyer, tout en la déboutant de sa demande d’indemnisation pour trouble de jouissance et en la condamnant aux dépens. La locataire a interjeté appel pour contester ces deux derniers chefs. La Cour d’appel d’Aix-en-Povence devait donc déterminer si les conditions d’occupation du logement, caractérisées par des désordres multiples et persistants, étaient constitutives d’un trouble de jouissance engageant la responsabilité du bailleur, malgré l’existence d’une dette locative de la preneuse. Par son arrêt, la cour infirme le jugement sur les points critiqués, reconnaît l’existence d’un préjudice de jouissance et condamne le bailleur à indemniser la locataire. Cette décision opère ainsi une dissociation nette entre l’obligation de payer le loyer et le droit du locataire à jouir paisiblement d’un logement décent, offrant une illustration concrète de la protection renforcée de l’occupant face aux manquements du bailleur.
La solution retenue par la cour d’appel repose sur une appréciation rigoureuse des obligations légales du bailleur et une exigence probatoire élevée pour la locataire, aboutissant à une condamnation significative malgré l’absence d’inhabitabilité totale du logement.
I. La consécration d’un trouble de jouissance fondé sur la violation persistante de l’obligation de décence
La cour d’appel reconnaît l’existence d’un trouble de jouissance en se fondant sur une violation caractérisée et durable des obligations légales du bailleur. Elle rappelle d’abord le cadre normatif exigeant imposé par la loi du 6 juillet 1989 et son décret d’application, soulignant que le bailleur doit délivrer et maintenir un logement décent, ne présentant pas de risques pour la santé ou la sécurité. La cour constate ensuite que la locataire a rapporté la preuve de désordres multiples et récurrents affectant son quotidien. Elle relève ainsi que » Mme [I] démontre avoir subi différents désordres avec ses deux enfants, alors, âgés de 3 ans et 1 an, sur une période allant de mars 2022 à mai 2023 « . Ces désordres sont objectivés par des rapports d’experts tiers, tels que celui des Compagnons Bâtisseurs faisant état d’une » indécence relevant d’un manque d’entretien du propriétaire « , et par des courriers de la CAF et de la mairie attestant de la non-conformité du logement. La cour juge que ces éléments sont » concordants « et corroborent les dires de la locataire, établissant ainsi une preuve solide et objective des manquements.
L’analyse de la cour se distingue par son refus de subordonner la reconnaissance du trouble à une inhabitabilité totale du bien. Elle estime en effet que » si Mme [I] ne démontre pas une inhabitabilité totale du logement, elle prouve néanmoins, qu’elle n’a pas pu jouir paisiblement de ce bien sur une période de plus d’une année « . Cette position est cruciale : elle protège le locataire contre des conditions de vie indignes ou très dégradées, même si le logement reste techniquement habitable. La cour sanctionne également l’attitude passive du bailleur, notant que les travaux partiellement réalisés ne l’ont été » qu’après avoir été mis en demeure par les compagnons bâtisseurs, et menacé de ne plus percevoir l’aide au logement de la CAF, faisant fi des messages de sa locataire « . La violation de l’obligation de décence et le trouble de jouissance qui en résulte sont donc retenus indépendamment de la régularité du paiement des loyers par le locataire, consacrant une dissociation des obligations réciproques.
II. La dissociation des obligations contractuelles et la sanction de la carence du bailleur
L’arrêt opère une dissociation claire entre l’inexécution par la locataire de son obligation de payer le loyer et l’inexécution par le bailleur de ses obligations de délivrance et d’entretien d’un logement décent. La cour ne remet pas en cause la résiliation du bail prononcée aux torts de la locataire pour impayés, mais elle juge que cette faute contractuelle de la preneuse ne fait pas obstacle à ce qu’elle obtienne réparation du préjudice distinct qu’elle a subi du fait des manquements du bailleur. En condamnant la SCI Meyzian à verser 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, la cour répare spécifiquement le » préjudice de jouissance consécutif à ses conditions de vie dans un environnement ne répondant pas aux critères de décence « . Cette indemnisation, bien que modeste au regard de la demande initiale, a une portée symbolique et corrective forte. Elle affirme que la dette locative de l’occupant n’efface pas la responsabilité du propriétaire en matière de qualité du logement.
La portée de la décision est renforcée par le renversement de la condamnation aux dépens. La cour estime que la bailleresse, » succombant, elle sera condamnée à supporter les dépens de première instance et d’appel « . Ce revirement par rapport au jugement de première instance, qui avait condamné la locataire aux dépens, signale un changement complet dans l’appréciation de la légitimité des positions respectives. Il sanctionne la carence du bailleur, qui n’a pris des mesures correctives que sous la contrainte administrative, et consacre le bien-fondé de l’action en indemnisation intentée par la locataire. La cour écarte également l’application de l’article 700 du CPC, considérant qu’aucune des parties ne mérite une condamnation sur ce fondement. L’arrêt dessine ainsi une ligne jurisprudentielle protectrice, exigeant des bailleurs une réactivité proactive face aux désordres signalés et reconnaissant un droit à indemnisation autonome pour les locataires victimes de troubles de jouissance, même lorsqu’ils sont eux-mêmes en défaut de paiement.