Cour d’appel, le 13 novembre 2025, n°21/00104

La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 13 novembre 2025, statue sur les suites d’un incendie survenu dans un logement loué par une société à son salarié. L’assureur de la propriétaire, ayant indemnisé cette dernière, agit en subrogation contre le locataire principal, le salarié occupant et l’entreprise chargée de l’entretien de la chaudière à l’origine du sinistre. Le tribunal judiciaire avait déclaré irrecevable l’action subrogatoire de l’assureur, retenu la responsabilité du locataire principal envers la propriétaire et condamné l’entreprise d’entretien à indemniser l’assureur du salarié. Par appel, l’assureur de la propriétaire et le locataire principal contestent ces décisions. La cour d’appel doit ainsi trancher plusieurs questions juridiques : la recevabilité de l’action subrogatoire de l’assureur, la responsabilité du locataire principal sur le fondement de l’article 1733 du code civil, l’étendue de l’indemnisation due à la propriétaire et la responsabilité de l’entreprise d’entretien envers le salarié occupant. La cour confirme intégralement le jugement déféré, rejetant l’action subrogatoire de l’assureur et maintenant les condamnations prononcées. Cette décision offre une analyse rigoureuse des conditions de la subrogation et des régimes de responsabilité applicables, conduisant à distinguer nettement les chaînes d’obligations contractuelles.

La solution de la cour se fonde sur une application stricte des conditions légales de la subrogation, qui prive l’assureur de la propriétaire de toute action (I), avant de préciser les régimes de responsabilité distincts qui s’appliquent au locataire principal et à l’entreprise d’entretien (II).

I. Le rejet de l’action subrogatoire de l’assureur : une application rigoureuse des conditions légales

La cour écarte d’abord l’action de l’assureur en subrogation légale, au motif que les conditions de la garantie n’étaient pas réunies. Elle rappelle que  » la subrogation ne peut intervenir si les conditions de la garantie n’étaient pas réunies ou si une exclusion de garantie devait s’appliquer « . En l’espèce, la police couvrait un bien utilisé par l’assurée comme résidence principale. Or,  » il n’est pas contestable ni contesté que lors de la survenance de l’incendie, Madame [H] n’était pas l’occupante des lieux qui étaient loués « . Dès lors,  » les conditions d’application de la police n’étaient pas réunies pour permettre l’exécution des garanties qu’elle prévoyait « . Ce raisonnement souligne que le paiement par l’assureur, pour fonder une subrogation légale, doit impérativement intervenir en exécution valable du contrat. Un paiement effectué hors du champ de la garantie, fût-il accepté par l’assuré, ne peut transférer de droits contre les tiers responsables.

La cour rejette ensuite la prétention à une subrogation conventionnelle, faute de preuve d’une volonté expresse et concomitante. Elle applique l’article 1346-1 du code civil, exigeant que la subrogation  » doit être expresse «  et consentie  » en même temps que le paiement « . Les versements de l’assureur sont antérieurs à la quittance invoquée, et  » il n’est pas démontré que l’assurée ait manifesté, antérieurement au paiement reçu par l’assureur, la volonté expresse de subroger ce dernier dans ses droits « . La cour constate que  » cette volonté de subrogation ne résultant pas en tout état de cause des termes de la quittance produite aux débats « . Cette analyse est sévère mais conforme à la lettre du texte, protégeant le débiteur contre la cession de créance à son insu. Elle rappelle que la charge de la preuve de la convention de subrogation pèse intégralement sur l’assureur qui s’en prévaut.

II. La distinction des régimes de responsabilité : la présomption de l’article 1733 et l’obligation de sécurité contractuelle

Concernant la responsabilité du locataire principal, la cour confirme l’application de la présomption de l’article 1733 du code civil. La société locataire invoquait un cas fortuit, l’intervention d’un tiers. La cour rappelle que  » le cas fortuit suppose un fait étranger au locataire et aux personnes dont il doit répondre « . Or, les expertises ne permettent pas  » de déterminer qui, de l’occupant ou du chauffagiste, a ‘bricolé’ l’installation « . Dès lors,  » la Société Générale ne peut se prévaloir de l’existence d’un cas fortuit « . Cette solution est classique : l’impossibilité d’identifier l’auteur matériel du fait dommageable au sein du cercle des personnes liées au preneur ne constitue pas un fait étranger. La présomption joue donc pleinement, imposant au locataire une obligation de résultat quant à la conservation de la chose.

La responsabilité contractuelle de l’entreprise d’entretien est en revanche retenue à l’égard du salarié occupant sur le fondement d’une obligation de sécurité de résultat. La cour estime que  » l’objet même du contrat d’entretien chaudière gaz est bien d’une part la visite d’entretien de sécurité annuelle obligatoire, d’autre part les dépannages « . Elle en déduit que  » la société Proxiserve était donc contractuellement tenue d’une obligation de sécurité, obligation de résultat « . Le manquement est établi par la survenance du sinistre peu après une intervention pour panne non résolue, alors que l’entreprise  » n’a pas rempli son obligation de sécurité, alors qu’il lui appartenait soit de proposer à Monsieur [S] un mode de fonctionnement sûr dans l’attente de la réparation, soit, le cas échéant, de mettre la chaudière hors d’état de marche « . Cette qualification d’obligation de résultat, justifiée par les dangers inhérents à l’objet du contrat, facilite la preuve pour la victime. La cour écarte enfin la garantie demandée par le locataire principal contre le salarié, considérant que la mise à disposition à titre d’accessoire du contrat de travail  » exclut l’application des dispositions du code civil en matière de bail « . Cette analyse isole parfaitement les relations juridiques : la responsabilité du locataire envers le bailleur d’une part, celle de l’entretien envers l’occupant d’autre part, sans confusion des régimes.