Cour d’appel de Bordeaux, le 23 février 2026, n°23/04688. La juridiction statue sur un litige locatif opposant un bailleur à son ancienne locataire. Cette dernière conteste la validité d’un congé pour vente et réclame une indemnisation pour préjudice de jouissance. La cour confirme la validité du congé et le principe d’une indemnité d’occupation. Elle réévalue à la baisse l’arriéré de loyers dû et confirme l’indemnisation pour préjudice de jouissance tout en rejetant les demandes en responsabilité extracontractuelle.
La confirmation des droits du bailleur dans la rupture du bail
La cour valide le congé pour vente délivré par le propriétaire. Elle constate l’absence de contestation sur le fondement du congé par la locataire. Le maintien dans les lieux après le terme justifie pleinement la condamnation à une indemnité d’occupation. La solution rappelle la force exécutoire d’un congé régulier en droit des baux d’habitation. Elle protège le droit de propriété et la liberté de disposer de son bien. La portée est pratique et sécurise les procédures de reprise.
La décision écarte toute manœuvre dilatoire du bailleur pour échapper à ses obligations. Les juges estiment que l’exercice d’un droit n’est pas constitutif d’une faute. « Il ne peut donc être considéré que les bailleurs ont tenté d’échapper à leurs obligations de fournir à leurs locataires un logement sain et décent » (Cour d’appel de Bordeaux, le 23 février 2026, n°23/04688). Cette analyse rejoint une jurisprudence constante sur l’intention. La valeur est d’interprétation et limite les recours abusifs des locataires. Elle exige une preuve tangible de mauvaise foi.
La sanction proportionnée des manquements à l’obligation de décence
La cour retient l’existence de désordres affectant la sécurité et la santé. Elle s’appuie sur un constat d’association mentionnant des anomalies électriques et un défaut de ventilation. Ces éléments caractérisent un manquement à l’obligation de délivrer un logement décent. La locataire obtient une indemnisation pour préjudice de jouissance confirmée en appel. Le sens est l’effectivité de l’obligation légale de décence posée par l’article 6 de la loi de 1989.
Cependant, la juridiction opère un contrôle strict des préjudices allégués. Elle écarte les demandes non étayées par des preuves suffisantes, comme l’humidité ou l’insuffisance de chauffage. « Aucun élément ne permet d’établir qu’à la date où ils font délivrer le congé pour vente, les consorts [X]-[E] ont tenté d’échapper à leurs obligations quant à fournir à leurs locataires le logement sain et décent dès lors qu’à cette date ils ne peuvent avoir connaissance que de désordres affectant la seule cuisine sans connaître le montant des frais qui resteront à leur charge » (Tribunal judiciaire de Paris, le 29 mai 2024, n°22/07137). La portée est probatoire et exige un lien causal certain. Elle évite les indemnisations pour simples désagréments.
La distinction nette entre obligations contractuelles et responsabilité extracontractuelle
La cour refuse d’indemniser un préjudice moral invoqué par la locataire. Elle estime qu’aucune faute du bailleur n’est établie en dehors du manquement contractuel. L’exercice de voies de droit n’est pas abusif en soi. La solution distingue clairement la responsabilité contractuelle de la responsabilité délictuelle. Le sens est de cantonner la réparation aux seuls préjudices directs découlant de l’inexécution du contrat.
Symétriquement, la demande en responsabilité du bailleur contre sa locataire est rejetée. Le simple fait d’ester en justice, même partiellement succombant, ne constitue pas un abus. La valeur est processuelle et protège l’accès au juge. Elle empêche les tentatives de dissuasion par la menace de condamnations indemnitaires. La portée est d’équilibre et préserve les droits de la défense dans les contentieux locatifs souvent déséquilibrés.
La réaffirmation du principe de l’exigibilité du loyer
La cour rejette l’exception d’inexécution soulevée par la locataire. Elle rappelle que seul l’empêchement total d’habiter le logement permet de suspendre le paiement. La retenue de l’aide personnalisée au logement par la CAF ne modifie pas cette règle. Le sens est la préservation de l’équilibre financier du contrat de bail. La valeur est d’ordre public et limite les suspensions de paiement unilatérales.
Néanmoins, les juges procèdent à un réexamen minutieux du calcul de l’arriéré. Ils corrigent le premier jugement pour tenir compte des versements partiels effectifs. La solution démontre un contrôle substantiel des créances réclamées. La portée est équitable et évite l’enrichissement sans cause du bailleur. Elle impose une justification précise de chaque somme demandée en sus du loyer principal.
Fondements juridiques
Article L. 227-9-1 du Code de commerce En vigueur
Les associés peuvent nommer un ou plusieurs commissaires aux comptes dans les conditions prévues à l’article L. 227-9.
Sont tenues de désigner au moins un commissaire aux comptes les sociétés par actions simplifiées qui dépassent, à la clôture d’un exercice social, deux des seuils suivants, fixés par décret : le total de leur bilan, le montant de leur chiffre d’affaires hors taxe ou le nombre moyen de leurs salariés au cours de l’exercice.
Même si les conditions prévues au deuxième alinéa ne sont pas atteintes, la nomination d’un commissaire aux comptes peut être demandée en justice par un ou plusieurs associés représentant au moins le dixième du capital.
Lorsque les conditions prévues au deuxième alinéa du présent article ne sont pas atteintes, un commissaire aux comptes peut être nommé pour faire application du second alinéa de l’article L. 225-146.
Sont également tenues de désigner un commissaire aux comptes, pour un mandat de trois exercices, les sociétés dont un ou plusieurs associés représentant au moins le tiers du capital en font la demande motivée auprès de la société.