Le Conseil constitutionnel, par une décision du 9 janvier 2018, a été saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Le requérant soutenait que les dispositions instaurant un double droit de préemption, au profit du locataire puis de la commune, méconnaissaient le droit de propriété et le principe d’égalité. Les juges constitutionnels ont partiellement accueilli ces griefs. Ils ont déclaré conformes à la Constitution le droit de préemption du locataire, sous une réserve d’interprétation. En revanche, ils ont censuré le droit de préemption communal pour atteinte disproportionnée au droit de propriété. Cette décision opère ainsi un contrôle différencié des limitations légales à ce droit fondamental.
**I. La validation conditionnelle du droit de préemption locatif : un équilibre préservé**
Le Conseil constitutionnel valide le mécanisme légal protecteur du locataire. Il en précise le sens et en affirme la proportionnalité, sous une réserve essentielle. Le législateur a entendu parer un risque spécifique. Il s’agit de protéger l’occupant “du risque de se voir signifier leur congé à l’échéance du bail (…) à la suite d’une opération spéculative, facilitée par la division de l’immeuble”. Cet objectif d’intérêt général justifie une atteinte au droit de propriété. Le dispositif est encadré par des garanties substantielles. L’exercice du droit est limité à la première vente consécutive à la division. Il s’inscrit dans un délai strict de deux mois et au prix notifié par le propriétaire. Des exclusions claires sont prévues, notamment pour les ventes entre parents. Le Conseil estime que cet ensemble “ne porte pas au droit de propriété une atteinte disproportionnée”.
Toutefois, le juge constitutionnel adjoint une réserve d’interprétation décisive. Il limite le bénéfice de ce droit aux seuls occupants antérieurs à la division. La protection “ne saurait, sans méconnaître le droit de propriété, bénéficier à un locataire (…) dont le bail (…) est postérieur à la division”. Cette interprétation restrictive est essentielle. Elle assure la cohérence du dispositif avec son objectif déclaré. Elle empêche une extension indue de la préemption à des situations non spéculatives. Cette réserve illustre un contrôle actif. Le Conseil ne se contente pas de vérifier l’existence d’un intérêt général. Il exige un lien direct et nécessaire entre la mesure et son but. La validation est ainsi strictement conditionnée à une application ciblée de la loi.
**II. La censure du droit de préemption communal : une atteinte disproportionnée**
Le Conseil constitutionnel opère une censure nette concernant le droit de préemption de la commune. Il constate une absence de lien suffisant entre la mesure et l’objectif poursuivi. Le législateur a poursuivi le même but que pour le locataire. Pourtant, “il n’a imposé à la commune aucune obligation d’y maintenir le locataire”. L’acquisition communale peut donc détourner le bien de sa finalité protectrice. Cette liberté d’usage rompt le lien de proportionnalité. La préemption communale n’apparaît plus comme un moyen nécessaire à la protection de l’occupant. Elle devient un instrument de politique foncière générale. Or, un tel objectif n’était pas visé par le texte. L’atteinte au droit de propriété perd ainsi sa justification.
Le régime procédural propre à la préemption communale aggrave cette disproportion. Le propriétaire subit des délais prolongés et une incertitude sur le prix. Le juge relève que le propriétaire “ne peut reprendre la libre disposition de son bien (…) qu’à l’échéance d’un délai de six mois”. Le prix peut être fixé judiciairement en cas de désaccord. Ces contraintes cumulées excèdent les nécessités de la protection des locataires. Le Conseil en déduit que les dispositions “portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété”. La censure est immédiate et sans report dans le temps. Cette sévérité contraste avec la validation conditionnelle de la préemption locative. Elle marque une frontière claire entre une limitation justifiée et une ingérence excessive. Le juge constitutionnel réaffirme ainsi la substance du droit de propriété. Il refuse que des motifs d’intérêt général, pourtant légitimes, en vident complètement le contenu.