Tribunal judiciaire de Nice, le 14 octobre 2025, n°24/02809

Le Tribunal judiciaire de Nice, par jugement du 17 octobre 2025, se prononce sur une action en responsabilité engagée par une société civile immobilière contre les vendeurs et les notaires ayant instrumenté la vente d’un bien. L’acquéreur allègue l’existence de vices cachés, un dol, un défaut de délivrance conforme et des fautes professionnelles des notaires, invoquant notamment l’illégalité de la construction vendue. Les défendeurs contestent ces allégations. Le tribunal, constatant des contradictions dans les éléments produits et un manque de preuves suffisantes, ordonne la réouverture des débats et enjoint aux parties de produire des pièces complémentaires avant de statuer au fond. Cette décision avant dire droit soulève la question de l’administration de la preuve dans les litiges complexes mettant en cause la conformité urbanistique d’un bien et les obligations des différents intervenants à l’acte.

Le tribunal relève d’abord l’insuffisance des éléments produits pour établir les faits matériels fondamentaux du litige. Les pièces versées aux débats présentent des contradictions manifestes quant à l’existence et à la nature de la construction sur le terrain vendu. Il observe ainsi que « l’extrait cadastral produit, édité le 3 avril 2018, ne fait pas apparaître de construction sur cette parcelle section B [Cadastre 8] », alors même que l’acte de vente décrit une maison à rénover. Par ailleurs, le lien entre le permis de construire historique et les parcelles litigieuses n’est pas établi, le tribunal notant qu’« il n’est pas justifié d’un lien entre la B n°[Cadastre 13] et les parcelles B[Cadastre 7] et B[Cadastre 8] ». Ces incertitudes factuelles, essentielles pour apprécier l’existence d’un vice caché ou d’un dol, empêchent toute qualification juridique solide. La décision met ainsi en lumière la nécessité, pour le juge, de disposer d’une base factuelle claire avant d’examiner des moyens juridiques complexes. Cette prudence procédurale est renforcée par l’injonction faite à l’acquéreur de produire un constat d’huissier « permettant de visualiser précisément les lieux visités avant l’acquisition, leur superficie et de localiser sur le cadastre la maison », démontrant l’importance accordée à la preuve de l’état réel du bien au moment de la vente.

La décision illustre ensuite les difficultés spécifiques de la preuve en matière de vices cachés et de responsabilité notariale, justifiant des mesures d’instruction particulières. Le tribunal ne se contente pas de relever les contradictions ; il ordonne une instruction complémentaire ciblée pour éclaircir les points obscurs. Il enjoint ainsi à la SCI de produire les actes antérieurs de propriété et « les éléments afférents à la composition et à la recomposition des lots du lotissement [N] », pièces indispensables pour retracer l’histoire juridique du bien et comprendre son statut urbanistique. De même, il demande aux vendeurs de communiquer « l’entier dossier réalisé par l’agence ORPI Rubens and Partners relatif à l’estimation du bien », lequel pourrait éclairer les connaissances que les parties avaient ou auraient dû avoir sur l’état du bien. Cette démarche révèle que la simple allégation d’un vice ou d’une faute ne suffit pas ; elle doit s’appuyer sur une démonstration précise et cohérente. Le tribunal souligne implicitement que la charge de la preuve incombe à chaque partie selon ses allégations, mais qu’il lui appartient, en vertu de son pouvoir d’instruction, de faciliter la manifestation de la vérité lorsque les éléments sont insuffisants. La décision de « réserver l’ensemble des demandes » et de renvoyer l’affaire en mise en état témoigne d’une application stricte du principe de la contradiction, le juge estimant ne pas pouvoir fonder sa décision sur des bases aussi incertaines sans avoir « invité les parties à présenter leurs observations » sur des points nécessitant éclaircissement.