Tribunal judiciaire de Paris, le 26 septembre 2025, n°22/01137

Le Tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 26 septembre 2025, statue sur un litige né de la chute de pierres depuis un immeuble voisin ayant endommagé un skydome. La propriétaire et l’occupante des locaux sinistrés ainsi que le syndicat de l’immeuble lésé recherchent la responsabilité du syndicat copropriétaire de l’immeuble d’origine et de son assureur. Le tribunal, après expertise, retient la responsabilité du syndicat copropriétaire sur le fondement de l’article 1244 du code civil pour le premier sinistre, mais rejette les demandes indemnitaires des principales victimes pour vice de forme procédurale. Il condamne in solidum le syndicat et son assureur à indemniser le syndicat voisin pour certains frais, tout en admettant la mobilisation de la garantie d’assurance malgré une clause d’exclusion contestée. Cette décision soulève deux problématiques principales : l’exigence d’une formulation précise des prétentions indemnitaires et l’interprétation restrictive des clauses d’exclusion de garantie en droit des assurances.

I. La sanction d’une imprécision dans la formulation des demandes indemnitaires

Le tribunal opère une distinction nette entre les préjudices subis par les différentes parties, conduisant à des solutions opposées fondées sur des considérations de procédure et de fond. D’une part, il admet la responsabilité du syndicat copropriétaire voisin pour les désordres initiaux. Il constate en effet que « l’état de ruine au sens de l’article 1244 du code civil est établi » et que « la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires […] est donc engagée ». Cette qualification juridique est essentielle, le tribunal rappelant que « la ruine d’un bâtiment doit s’entendre non seulement de sa destruction totale, mais encore de la dégradation partielle de tout ou partie de la construction ». Cette interprétation extensive de la notion de ruine permet d’englober la chute d’éléments de maçonnerie.

D’autre part, et de manière plus remarquable, le tribunal rejette en totalité les demandes indemnitaires de la propriétaire et de l’occupante professionnelle, non sur le fond, mais en raison d’un vice de forme. Le dispositif de leurs conclusions sollicitait une condamnation au profit de « Docteur [T] ou à la SCI 16-16 ». Le tribunal estime que « la formulation de cette prétention rendue ambiguë par l’usage de la conjonction de coordination « ou » nécessite une interprétation, de sorte qu’elle est imprécise ». Il en déduit un principe procédural strict : « il n’appartient pas à la juridiction de faire le choix du bénéficiaire d’une condamnation pécuniaire ». Cette sévérité est accentuée par le fait que les motifs des écritures ne lèvent pas l’ambiguïté, mentionnant tantôt un bénéficiaire, tantôt l’autre. Par conséquent, « compte tenu de l’imprécision des demandes indemnitaires formées, il convient de les rejeter ». Cette rigueur formelle contraste avec l’admission partielle des demandes du syndicat voisin, dont les préjudices, directement liés au sinistre, étaient chiffrés et attribués sans ambiguïté.

II. L’encadrement des clauses d’exclusion de garantie et la consécration de la solidarité de l’assureur

La décision apporte également des précisions significatives en droit des assurances, concernant la validité des clauses d’exclusion et les effets de la garantie. L’assureur invoquait une clause stipulant que le contrat ne couvrait pas les dommages « ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui », soutenant que le sinistre, prévisible, était dépourvu d’aléa. Le tribunal écarte cette argumentation en appliquant strictement les exigences légales. Il rappelle qu’en vertu de l’article L. 113-1 du code des assurances, les clauses d’exclusion « doivent être formelles et limitées ». Or, il juge que « la formulation de la clause d’exclusion de garantie n’est pas suffisamment claire, explicite et limitée s’agissant des exclusions de garanties et du risque qui subsiste assurable ». Cette appréciation restrictive protège l’assuré contre des exclusions trop larges ou imprécises.

Le tribunal rejette également l’argument de l’absence d’aléa, soulignant que « l’absence d’aléa lors de la souscription du contrat n’est pas prouvée, dès lors que les désordres litigieux sont intervenus postérieurement à cette souscription ». Il en conclut que « la garantie de la SA AXA France IARD est mobilisable ». Cette mobilisation entraîne une condamnation in solidum du syndicat responsable et de son assureur, conformément aux principes généraux. Toutefois, le tribunal précise que l’assureur, pour une garantie facultative, « est bien fondé à opposer au syndicat des copropriétaires et aux tiers sa franchise contractuelle ». Cette solution équilibre les intérêts en présence : la garantie est due, mais ses modalités d’application (franchise) respectent les termes du contrat. La solidarité de condamnation prononcée assure une exécution effective de l’obligation d’indemnisation au profit du syndicat lésé.