La Cour de justice de l’Union européenne a rendu, le 17 décembre 2020, un arrêt essentiel sur la compétence judiciaire internationale en matière de copropriété immobilière. Le litige oppose deux copropriétaires d’un immeuble situé à Zell am See en Autriche concernant l’usage touristique d’un appartement initialement affecté à l’habitation. Le premier copropriétaire sollicite la cessation de cette activité commerciale au motif qu’elle contrevient aux stipulations contractuelles régissant l’organisation de la propriété collective. Saisi du litige, le Bezirksgericht Zell am See décline d’abord sa compétence, mais le Landesgericht Salzburg réforme cette ordonnance en retenant la nature réelle de l’action. L’Oberster Gerichtshof décide alors de surseoir à statuer pour interroger la Cour sur l’interprétation des articles vingt-quatre et sept du règlement européen du 12 décembre 2012. La question de droit consiste à savoir si une action visant à faire respecter l’affectation d’un bien en copropriété relève de la matière réelle ou contractuelle. Le juge européen juge que cette action relève des droits réels si l’affectation est opposable à tous, ou de la matière contractuelle au lieu de l’immeuble. L’analyse de cette décision suppose d’étudier l’application conditionnelle de la compétence réelle (I) puis la reconnaissance subsidiaire d’une compétence contractuelle liée à la situation du bien (II).
I. La qualification hésitante de l’action en cessation d’usage L’arrêt précise les critères de la compétence exclusive en distinguant les actions fondées sur un droit réel de celles reposant sur un simple droit personnel.
A. L’application conditionnelle de la compétence exclusive en matière réelle La compétence prévue à l’article vingt-quatre du règlement européen doit faire l’objet d’une interprétation stricte car elle déroge au principe du domicile du défendeur. Cette compétence exclusive englobe seulement les actions qui tendent à « déterminer l’étendue, la consistance, la propriété, la possession d’un bien immobilier ou l’existence d’autres droits réels ». L’action doit être fondée sur un droit réel pour entraîner la compétence de la juridiction de l’État membre sur le territoire duquel l’immeuble est situé. La Cour soumet cette qualification à la condition que l’affectation soit « opposable non seulement aux copropriétaires dudit immeuble, mais également à tous » les tiers éventuels. La juridiction de renvoi doit ainsi vérifier si le droit autrichien confère à cette restriction d’usage une efficacité juridique dépassant le cercle des contractants initiaux.
B. L’interprétation autonome de la distinction entre droits réels et personnels Le juge européen rappelle que la différence réside dans le fait que le droit réel, grevant un bien corporel, « produit ses effets à l’égard de tous ». À l’inverse, le droit personnel ne peut être invoqué que contre le débiteur, ce qui exclut l’application automatique de la compétence exclusive des juridictions nationales. Il ne suffit pas qu’une action concerne un immeuble ou ait un lien étroit avec celui-ci pour déclencher la protection spécifique prévue par le texte européen. L’affectation d’un bien en copropriété résulte souvent d’une convention de droit privé dont la portée demeure limitée aux parties signataires du règlement de l’immeuble. Une telle restriction d’usage ne saurait donc fonder la compétence exclusive de l’article vingt-quatre sans une preuve certaine de son opposabilité absolue à l’égard de tous. Cette incertitude sur la nature réelle de l’obligation conduit la Cour à envisager le fondement contractuel pour garantir une solution juridique complète au juge national.
II. La reconnaissance supplétive de la nature contractuelle du litige Dans l’hypothèse d’une inopposabilité aux tiers, le litige trouve son siège dans la matière contractuelle en raison du lien volontaire unissant les différents copropriétaires.
A. La qualification contractuelle découlant de l’adhésion au statut de copropriété L’application de l’article sept du règlement présuppose la détermination d’une « obligation juridique librement consentie par une personne à l’égard d’une autre » partie au contrat. La Cour considère que l’entrée dans la copropriété d’un immeuble se réalise par un « acte d’acquisition volontaire conjointe d’un appartement et de parts de copropriété ». En devenant propriétaire, chaque acquéreur consent à se soumettre à l’ensemble des dispositions réglementant la propriété concernée ainsi qu’aux décisions de l’assemblée générale des membres. Cette adhésion volontaire permet de qualifier l’action en cessation de modification d’affectation comme une demande relevant de la matière contractuelle au sens du droit européen. Le lien contractuel subsiste même si le copropriétaire actuel n’était pas partie à la convention initiale conclue lors de la création de la division de l’immeuble.
B. La détermination du lieu d’exécution au siège de l’immeuble L’action vise à obliger le défendeur à respecter l’affectation prévue par le contrat ou à cesser immédiatement une utilisation non conforme à la destination de l’immeuble. Cette obligation de respecter l’usage défini par la convention vise à garantir à chaque propriétaire la « jouissance paisible » de son bien immobilier au sein de l’ensemble. La Cour juge que cette obligation se rapporte à l’usage concret d’un tel bien et doit donc être exécutée au lieu précis où se situe celui-ci. Cette solution répond à l’objectif de « prévisibilité des règles de compétence » puisque le copropriétaire peut raisonnablement s’attendre à être attrait devant le juge de l’immeuble. Les juridictions de l’État où se situe le bien sont les mieux placées pour connaître du litige en raison du lien étroit avec l’objet du procès.