Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 9 juillet 2025, n°23/03997
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 9 juillet 2025, confirme un jugement du Tribunal judiciaire de Marseille ayant annulé une expertise judiciaire et débouté une copropriétaire de ses demandes indemnitaires. Le litige naît d’infiltrations apparues en 2018 dans un appartement situé sous une terrasse à jouissance privative. Une expertise ordonnée en référé en 2018 avait retenu une origine liée à l’étanchéité de la terrasse supérieure. Au fond, l’instance engagée en 2020 visait la condamnation du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Le premier juge a annulé le rapport, faute de constatations personnelles et de respect du contradictoire, puis a rejeté les demandes indemnitaires, faute de preuve d’une origine commune. L’appelante sollicitait l’infirmation, l’homologation des conclusions expertales et des indemnités au titre des embellissements, du trouble de jouissance et de l’immobilisation du bien. Le syndicat concluait à la confirmation, invoquant une cause privative liée aux menuiseries et l’absence de preuve des préjudices.
La question posée tenait, d’une part, aux conditions de la nullité d’une expertise au regard des articles 175, 144 et 233 du code de procédure civile, et, d’autre part, à la charge et au niveau de preuve requis pour engager la responsabilité du syndicat sur le terrain de l’article 14 de la loi de 1965. La cour confirme l’annulation en raison du défaut de constatation personnelle et retient que l’origine commune des dommages n’est pas établie, excluant la responsabilité du syndicat.
I. La nullité de l’expertise judiciaire et ses effets probatoires
A. L’exigence de constatations personnelles et le grief
La cour rappelle d’abord le régime procédural pertinent. Elle cite l’article 175 du code de procédure civile: «L’article 175 du code de procédure civile dit que la nullité des mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.» Elle souligne aussi l’exigence de grief posée par l’article 144: «La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’évoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.» La pierre d’angle du contrôle tient toutefois à l’article 233: «L’article 233 du même code prévoit que le technicien, investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée.»
Au cas d’espèce, la cour note des relevés réalisés postérieurement à l’accedit sur initiative d’une partie, hors la présence de l’expert, lequel n’a pu vérifier la persistance des désordres. Elle retient en conséquence: «Ce dernier, qui n’a mené aucune investigation particulière, n’a ainsi pu constater par lui même la persistance des infiltrations alléguées.» L’irrégularité atteint ici une formalité substantielle, car elle affecte le cœur de la mission: la preuve de l’origine et de la persistance des infiltrations. La sanction s’impose donc, en cohérence avec l’office du juge de la preuve, et la cour tranche: «Ce comportement justifie que le jugement soit confirmé sur la nullité de l’expertise, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens invoqués.»
B. L’annulation, sans effacement total de la force probante de l’acte
La cour nuance cependant la portée de la nullité en disposant: «Cet acte conserve, pour autant, la même valeur probatoire que les autres pièces communiquées.» Cette affirmation s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui distingue l’irrégularité de l’acte juridictionnel d’instruction et l’existence matérielle d’un document technique versé aux débats. L’acte annulé n’emporte plus l’autorité propre d’une mesure ordonnée par le juge, mais il subsiste comme élément de fait au même titre que toute pièce.
La valeur de ce document reste alors appréciée souverainement par le juge du fond, selon la crédibilité de son contenu, sa méthode et son insertion dans un débat contradictoire effectif. En l’espèce, les carences relevées quant aux constatations personnelles et à la contradiction ont logiquement réduit sa portée. Une nouvelle mesure, plus structurée et contradictoire, aurait pu être ordonnée; la cour privilégie néanmoins l’économie du procès en appréciant les autres éléments, ce qui déplace le centre de gravité vers la preuve du lien causal.
II. La responsabilité du syndicat des copropriétaires et la preuve du lien causal
A. Parties communes et périmètre de l’article 14 de la loi de 1965
Le texte applicable est rappelé sans ambiguïté: «Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.» L’objectif du syndicat demeure la conservation des parties communes; la responsabilité est de nature objective, subordonnée à la démonstration de l’origine commune du dommage.
La cour admet que «les terrasses et leur étanchéité sont des parties communes», selon la loi et le règlement de copropriété. Elle constate toutefois l’insuffisance probatoire quant à l’imputabilité. Elle l’exprime ainsi: «S’il ressort tant de la loi que du règlement de copropriété que les terrasses et leur étanchéité sont des parties communes, rien n’établit, hormis le postulat de l’expert étayé par aucune constatation personnelle ni investigation particulière, que les infiltrations proviennent de la terrasse de l’appartement du dessus.» La démonstration ne supporte pas l’incertitude sur la cause, surtout en présence d’investigations évoquant une alternative privative.
B. Causalité exclusive et incertitude de l’origine du dommage
La cour écarte la thèse d’un indice suffisant tiré de l’arrêt des désordres après travaux sur les parties communes. Ce type de corrélation temporelle ne vaut pas preuve, en l’absence de traçabilité technique et de contradiction sur les interventions concurrentes possibles. Le juge requiert un «lien de causalité» certain et exclusif avec une partie commune, faute de quoi la responsabilité objective du syndicat ne peut être engagée.
Cette exigence de certitude gouverne la conclusion. La décision confirme que l’imputabilité aux parties communes n’est pas démontrée par des éléments suffisamment probants. La formule de principe est claire et décisive pour la solution: «Le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu qu’il n’est pas établi que les désordres d’infiltration allégués proviennent des parties communes (…)». La portée pratique est nette: il ne suffit pas d’alléguer la qualité commune d’un ouvrage; encore faut-il établir par des constatations fiables que le dommage lui est imputable, ce qui invite à des investigations méthodiques et contradictoires.
En définitive, la décision articule de manière cohérente contrôle procédural de l’expertise et exigence probatoire sur le fond. Elle rappelle utilement que l’annulation d’une expertise ne prive pas le juge de statuer, mais renforce la nécessité d’éléments sérieux pour trancher l’attribution causale entre partie commune et élément privatif.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 9 juillet 2025, confirme un jugement du Tribunal judiciaire de Marseille ayant annulé une expertise judiciaire et débouté une copropriétaire de ses demandes indemnitaires. Le litige naît d’infiltrations apparues en 2018 dans un appartement situé sous une terrasse à jouissance privative. Une expertise ordonnée en référé en 2018 avait retenu une origine liée à l’étanchéité de la terrasse supérieure. Au fond, l’instance engagée en 2020 visait la condamnation du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Le premier juge a annulé le rapport, faute de constatations personnelles et de respect du contradictoire, puis a rejeté les demandes indemnitaires, faute de preuve d’une origine commune. L’appelante sollicitait l’infirmation, l’homologation des conclusions expertales et des indemnités au titre des embellissements, du trouble de jouissance et de l’immobilisation du bien. Le syndicat concluait à la confirmation, invoquant une cause privative liée aux menuiseries et l’absence de preuve des préjudices.
La question posée tenait, d’une part, aux conditions de la nullité d’une expertise au regard des articles 175, 144 et 233 du code de procédure civile, et, d’autre part, à la charge et au niveau de preuve requis pour engager la responsabilité du syndicat sur le terrain de l’article 14 de la loi de 1965. La cour confirme l’annulation en raison du défaut de constatation personnelle et retient que l’origine commune des dommages n’est pas établie, excluant la responsabilité du syndicat.
I. La nullité de l’expertise judiciaire et ses effets probatoires
A. L’exigence de constatations personnelles et le grief
La cour rappelle d’abord le régime procédural pertinent. Elle cite l’article 175 du code de procédure civile: «L’article 175 du code de procédure civile dit que la nullité des mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.» Elle souligne aussi l’exigence de grief posée par l’article 144: «La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’évoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.» La pierre d’angle du contrôle tient toutefois à l’article 233: «L’article 233 du même code prévoit que le technicien, investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée.»
Au cas d’espèce, la cour note des relevés réalisés postérieurement à l’accedit sur initiative d’une partie, hors la présence de l’expert, lequel n’a pu vérifier la persistance des désordres. Elle retient en conséquence: «Ce dernier, qui n’a mené aucune investigation particulière, n’a ainsi pu constater par lui même la persistance des infiltrations alléguées.» L’irrégularité atteint ici une formalité substantielle, car elle affecte le cœur de la mission: la preuve de l’origine et de la persistance des infiltrations. La sanction s’impose donc, en cohérence avec l’office du juge de la preuve, et la cour tranche: «Ce comportement justifie que le jugement soit confirmé sur la nullité de l’expertise, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens invoqués.»
B. L’annulation, sans effacement total de la force probante de l’acte
La cour nuance cependant la portée de la nullité en disposant: «Cet acte conserve, pour autant, la même valeur probatoire que les autres pièces communiquées.» Cette affirmation s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui distingue l’irrégularité de l’acte juridictionnel d’instruction et l’existence matérielle d’un document technique versé aux débats. L’acte annulé n’emporte plus l’autorité propre d’une mesure ordonnée par le juge, mais il subsiste comme élément de fait au même titre que toute pièce.
La valeur de ce document reste alors appréciée souverainement par le juge du fond, selon la crédibilité de son contenu, sa méthode et son insertion dans un débat contradictoire effectif. En l’espèce, les carences relevées quant aux constatations personnelles et à la contradiction ont logiquement réduit sa portée. Une nouvelle mesure, plus structurée et contradictoire, aurait pu être ordonnée; la cour privilégie néanmoins l’économie du procès en appréciant les autres éléments, ce qui déplace le centre de gravité vers la preuve du lien causal.
II. La responsabilité du syndicat des copropriétaires et la preuve du lien causal
A. Parties communes et périmètre de l’article 14 de la loi de 1965
Le texte applicable est rappelé sans ambiguïté: «Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.» L’objectif du syndicat demeure la conservation des parties communes; la responsabilité est de nature objective, subordonnée à la démonstration de l’origine commune du dommage.
La cour admet que «les terrasses et leur étanchéité sont des parties communes», selon la loi et le règlement de copropriété. Elle constate toutefois l’insuffisance probatoire quant à l’imputabilité. Elle l’exprime ainsi: «S’il ressort tant de la loi que du règlement de copropriété que les terrasses et leur étanchéité sont des parties communes, rien n’établit, hormis le postulat de l’expert étayé par aucune constatation personnelle ni investigation particulière, que les infiltrations proviennent de la terrasse de l’appartement du dessus.» La démonstration ne supporte pas l’incertitude sur la cause, surtout en présence d’investigations évoquant une alternative privative.
B. Causalité exclusive et incertitude de l’origine du dommage
La cour écarte la thèse d’un indice suffisant tiré de l’arrêt des désordres après travaux sur les parties communes. Ce type de corrélation temporelle ne vaut pas preuve, en l’absence de traçabilité technique et de contradiction sur les interventions concurrentes possibles. Le juge requiert un «lien de causalité» certain et exclusif avec une partie commune, faute de quoi la responsabilité objective du syndicat ne peut être engagée.
Cette exigence de certitude gouverne la conclusion. La décision confirme que l’imputabilité aux parties communes n’est pas démontrée par des éléments suffisamment probants. La formule de principe est claire et décisive pour la solution: «Le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu qu’il n’est pas établi que les désordres d’infiltration allégués proviennent des parties communes (…)». La portée pratique est nette: il ne suffit pas d’alléguer la qualité commune d’un ouvrage; encore faut-il établir par des constatations fiables que le dommage lui est imputable, ce qui invite à des investigations méthodiques et contradictoires.
En définitive, la décision articule de manière cohérente contrôle procédural de l’expertise et exigence probatoire sur le fond. Elle rappelle utilement que l’annulation d’une expertise ne prive pas le juge de statuer, mais renforce la nécessité d’éléments sérieux pour trancher l’attribution causale entre partie commune et élément privatif.