Cour d’appel de Douai, le 18 avril 2024, n°22/02290

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 18/04/2024

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N° de MINUTE : 24/358

N° RG 22/02290 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UITC

Jugement (N° 11-21-1217) rendu le 24 XXX 2022 par le Tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANT

Monsieur [E] [H]

né le 06 Avril 1961 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

XXX par Me XXX, avocat au barreau de XXX, avocat constitué,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/005397 du 08/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

SCI Malt agissant poursuites et diligences par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

XXX par Me XXX, avocat au barreau de XXX, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 06 février 2024 tenue par XXX Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

XXX :XXX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

XXX Dellelis, président de chambre

XXX Boutié, conseiller

XXX Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 avril 2024 après prorogation du délibéré en date du 11 avril 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par XXX Dellelis, président et XXX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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La société civile immobilière Malt a acquis un immeuble en état d’insalubrité situé au [Adresse 1].

Par un arrêté en date du 24 août 2016, après la réalisation des travaux nécessaires, la création de nouveaux logements et a
près une enquête effectuée le 11 décembre 2015 par le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 3], le préfet du [Localité 4] constatait la résorption des causes d’insalubrité et la possibilité pour l’immeuble d’être à nouveau utilisé aux fins d’habitation.

La SCI Malt et M. [H] ont conclu un contrat de bail à usage d’habitation portant sur l’appartement situé [Adresse 1] le 30 novembre 2018.

Le loyer a été fixé à 550 euros, outre des provisions sur charges à hauteur de 30 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 30 novembre 2018 en présence du bailleur et du locataire.

Le 17 mars 2021, la SCI Malt était informée par la direction hygiène, santé et logement de Denain de ce qu’une enquête sanitaire allait être effectuée le 25 mars 2021 au 49 rue de Villars, appartement 101.

Le 6 avril 2021, la SCI Malt recevait de la mairie une mise en demeure de réaliser des travaux en raison d’infractions au règlement sanitaire départemental du 12 avril 1979.

Cette mise en demeure enjoignait à la SCI bailleresse d’effectuer les travaux suivants avant le 14 mai 2021 :

– mise en sécurité de l’installation électrique avec fourniture d’une attestation délivrée par un professionnel qualifié,

– en complément du dispositif de ventilation existant, création de grilles d’entrée d’air et étalonnage des portes dans les pièces à vivre.

Dans le même temps, la XXX faisait procéder à l’intervention de Soliha, le 26 avril 2021, afin de réaliser un rapport sur la décence de l’appartement.

Le rapport du 4 mai 2021 a conclu à la non-décence du logement et à des infractions au règlement sanitaire départemental, relevant notamment :

– l’absence de fourniture de diagnostics techniques au locataire,

– des désordres relatifs à l’étanchéité à l’air et à l’eau au niveau du puit de lumière, de la porte d’entrée, de la terrasse et des baies vitrées,

– la non-conformité du local poubelles,

– l’absence d’extincteurs dans les parties communes

– le risque de cont
act électrique au niveau du radiateur de la chambre, un radiateur hors service dans le salon, un écran digital hors service au niveau du radiateur de l’entrée,

– une ventilation défectueuse avec absence d’entrée d’air dans les pièces sèches, à savoir le séjour et la chambre,

– la nécessité d’un garde-corps au niveau des marches d’accès à la pelouse.

Le 14 juin 2021, la SCI Malt et M. [H] ont été informés de ce que l’Inspecteur de Salubrité de la direction hygiène santé et logement se rendrait sur place pour vérifier la réalisation des travaux.

Le 21 juin 2021, la CAF informait la concluante de la non-décence du logement et de la nécessité de la mise en conformité du logement à réaliser avant le 31 décembre 2022.

Elle informait également les gérants de la conservation de l’allocation de logement le temps des travaux et de sa réversion après un contrôle ultérieur constatant la décence du logement. Elle insistait néanmoins sur le fait que «le locataire continuerait à payer le montant du loyer déduit du montant de l’allocation logement ».

Le 5 juillet 2021, l’inspecteur de salubrité s’est rendu sur place dans le but de confronter le locataire à ses obligations et de permettre aux entreprises diligentées par la concluante d’intervenir. Cette tentative est restée vaine.

Une tentative de conciliation entre les parties a eu lieu le 22 juillet 2021;

M. [H] a cessé de régler les loyers entre les mains des propriétaires.

La SCI Malt a fait signifier un commandement de payer à M. [H] le 14 octobre 2021 à hauteur de 3.263,22 euros.

Par acte d’huissier en date du 27 octobre 2021, M. [H] a fait assigner la XXX devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins d’entendre enjoindre à la XXX de procéder aux travaux préconisés par le rapport de l’ARS du 4 mai 2021, à peine d’astreinte à hauteur de 200 euros par jour à compter de la notification du jugement à intervenir, condamner la XXX au paiement de la
somme de 5 000 euros eu égard à son préjudice de jouissance, condamner la XXX à payer au locataire la somme de 1 500 euros eu égard à son préjudice moral, condamner la XXX au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Suivant jugement contradictoire en date du 24 mars 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a :

– débouté M. [E] [H] de sa demande tendant à ce qu’il soit enjoint à la SCI Malt de réaliser les travaux visés dans le rapport de l’ARS du 4 mai 2021, sous astreinte ;

– ordonné M. [E] [H] de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution des travaux, après avoir été averti par lettre recommandée avec accusé de réception par la SCI Malt au moins quinze jours avant la réalisation des travaux,

– débouté la SCI Malt de sa demande tendant à ce que cette obligation soit assortie d’une astreinte,

– condamné la XXX à payer à M. [E] [H] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

– débouté M. [E] [H] de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral,

– débouté la SCI Malt de sa demande de prononcé de la résiliation du bail et de la demande d’expulsion qui en découlait,

– condamné M. [E] [H] à payer à la XXX la somme de 4 326 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des loyers et charges impayés au 20 janvier 2022,

– autorisé M. [E] [H] à s’acquitter de cette somme en vingt-trois mensualités de 185 euros chacune et une vingt-quatrième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

– précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

– dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensu
alité à son échéance, l’intégralité de la créance deviendra exigible huit jours après réception ou première présentation d’une mise en demeure

restée infructueuse,

– débouté M. [E] [H] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [E] [H] à payer à la XXX la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

– condamné M. [E] [H] aux dépens.

M. [H] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 9 mai 2022, sa déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

XXX a constitué avocat le 6 juin 2022.

Par ses dernières conclusions en date du 31 mars 2023, M. [H] demande à la cour de :

– dire bien appelé, mal jugé,

– infirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 24 mars 2022 sauf en ce qu’il a débouté la SCI Malt de sa demande de prononcé de la résiliation du bail et de sa demande d’expulsion,

Et statuant de nouveau,

A titre principal,

– juger que M. [E] [H], locataire, est recevable et bien fondé,

– enjoindre à la SCI Malt de procéder aux travaux préconisés par le rapport de l’ARS du 4 mai 2021, à peine d’astreinte à hauteur de 200 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir,

– condamner la XXX à payer au locataire une somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

– condamner la XXX à payer au locataire une somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral,

A titre subsidiaire, si la juridiction de céans ne s’estimait pas suffisamment éclairée sur l’ampleur des travaux, désigner un expert avec pour mission de :

– se rendre sur les lieux,

– constater l’ensemble des anomalies, notamment électriques, d’étanchéité et de sécurité du locataire, dont les réparations incombent au bailleur,

– détailler l’ensemble des travaux à réaliser af
in de conférer au locataire une jouissance paisible des lieux loués,

– condamner la XXX au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Par ses dernières conclusions en date du 10 aout 2023, la SCI Malt demande à la cour de:

A titre préliminaire,

– ordonner la radiation du rôle de l’affaire en application de l’article 524 du code de procédure civile, l’appelant ne justifiant pas avoir exécuté la décision frappée d’appel, pourtant assortie de droit de l’exécution provisoire,

A titre principal,

– débouter M. [E] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 24 mars 2022 en ce qu’il a débouté M. [E] [H] de sa demande tendant à ce qu’il soit enjoint à la SCI Malt de réaliser les travaux visés dans le rapport de l’ARS du 4 mai 2021, sous astreinte, ordonné à M. [E] [H] de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution des travaux, après avoir été averti par la LRAR par la SCI Malt au moins quinze jours avant la réalisation des travaux, débouté M. [E] [H] de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral, condamné M. [E] [H] à payer à la SCI Malt la somme de 4 326 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des loyers et charges impayés au 20 janvier 2022, dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la créance deviendra exigible huit jours après réception ou première présentation d’une mise en demeure restée infructueuse, débouté M. [E] [H] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, condamné M. [E] [H] aux dépens,

A titre incident,

– infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 24 mars 2022 en ce qu’il a condamné la SCI Malt à payer à [E] [H] la somme
de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance, débouté la SCI Malt de sa demande de prononcé de la résiliation du bail et de la demande d’expulsion qui en découlait, autorisé M. [E] [H] à s’acquitter de cette somme en vingt-trois mensualités de 185 euros chacune et une vingt-quatrième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, condamné M. [E] [H] à la SCI Malt la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

– débouter M. [E] [H] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

– ordonner la résiliation judiciaire du bail d’habitation en date du 30 novembre 2018,

– ordonner l’expulsion de M. [E] [H] de l’immeuble sis [Adresse 1],

– dire n’y avoir lieu à délais de paiement,

-condamner M. [H] au paiement de la somme de 9280 euros au titre des impayés de loyer dus entre le 1er avril 2022 et le 1er août 2023, outre la somme de 3525 euros au titre des allocations familiales perdues pour les échéances de loyer comprises entre octobre 2020 et décembre 2021,

– condamner M. [E] [H] à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, relativement aux frais de procédure de la première instance,

En tout état de cause,

– condamner M. [E] [H] à une amende civile sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

– condamner M. [E] [H] au paiement de la somme de

1 000 euros en indemnisation du préjudice subi par la SCI Malt en raison de l’abus de procédure ainsi pratiqué,

– condamner M. [E] [H] à la somme de 1 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Suivant arrêt en date du 7 décembre 2023, arrêt auquel il est renvoyé pour la procédure antérieure et la motivation de la décision de réouverture des
débats, cette cour a :

-ordonné la réouverture des débats à l’audience du 6 février 2024 à 14 heures afin d’inviter le bailleur à justifier de ce qu’il a satisfait aux formalités exigées par les dispositions de l’article 24 III et 24 IV de la loi du 6 juillet 1989, formalités exigées à peine d’irrecevabilité de la demande reconventionnelle en résiliation judiciaire du bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers -réservé l’ensemble des demandes.

Suite à cet arrêt de réouverture des débats, la SCI Malt a produit un acte de signification à la date du 6 février 2024 au préfet du [Localité 4] de ses conclusions demandant le prononcé de la résiliation du bail formée à l’encontre de M. [H].

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet des moyens de ces dernières en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande de radiation de la procédure d’appel pour défaut d’exécution des condamnations prononcées par le jugement entrepris :

La radiation de la procédure d’appel ne peut être demandée qu’au premier président de la cour d’appel ou au conseiller de la mise en état dans les conditions prévues par l’article 524 du code de procédure civile.

Il n’entre donc pas dans les pouvoirs de la cour de prononcer la radiation de la procédure d’appel.

Sur la demande de M. [H] tendant à la condamnation de la SCI Malt à réaliser des travaux sous astreinte :

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au loca
taire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est ainsi obligé:

-de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas

Les caractéristiques du logement décent sont prévues aux articles 2 et 3 de la loi du 30 janvier 2002.

Il a effectivement été produit aux débats une fiche RSD décence établie le 4 mai 2021 révélant des infractions au décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent ainsi que des infractions au réglement sanitaire départemental, ces différents manquements consistant notamment en une absence de diagnostics, une étanchéité à l’air et à l’eau insuffisante des menuiseries, un mauvais état du local poubelles, une absence d’extincteur dans les parties communes, un moyen de chauffage et une ventilation insuffisants.

La mairie de [Localité 3] a par ailleurs, suite à la visite de l’inspecteur d’insalubrité, mis en demeure la SCI Malt le 6 avril 2021 de réaliser les travaux suivants :

-mise en sécurité de l’installation électrique avec fourniture d’une
attestation de conformité délivrée par un professionnel ;

-création en sus du dispositif de ventilation déjà présent, de grilles d’entrée d’air, d’étalonnage des portes dans les pièces à vivre dans des conditions conformes à la réglementation ;

En conséquence, M. [E] [H] demande la condamnation de son bailleur à effectuer des travaux sous astreinte tandis que de son côté la SCI Malt fait valoir qu’elle a essayé en vain d’organiser la mise en place des travaux au sein de l’immeuble et de l’appartement, faisant face aux refus et à la défiance de M. [H].

Si ce dernier a produit aux débats plusieurs attestations pour établir les désordres affectant le logement, la XXX a elle-même produit aux débats plusieurs pièces objectives de nature à XXX la résistance de M. [H] à permettre l’accès au logement donnée à bail et notamment

-l’attestation de la première adjointe de la ville de Denain en date du 1er décembre 2021, attestation selon laquelle la SCI Malt a ‘ rapidement fait part de ses difficultés à entrer dans le logement pour réaliser les travaux. Sur conseil de l’inspecteur de salubrité en charge du dossier, des courriers en recommandé indiquant les dates d’intervention des entreprises, ont été envoyés en vain. A l’issue du délai accordé au propriétaire pour réaliser les travaux, la visite de contrôle a quand même XXX programmée le 5 juillet 2021 dans le but pour l’inspecteur de salubrité de confronter le locataire à ses obligations et notamment de laisser intervenir les entreprises diligentées par les propriétaires. Les propriétaires étaient également convoqués à cette visite et ni l’inspecteur de salubrité et les propriétaires n’ont pu accéder au logement.’

-une première attestation de l’entreprise SM Services du 3 novembre 2021 selon laquelle alors qu’elle avait été contactée par le bailleur pour effectuer des travaux, elle s’était présentée 3 fois au domicile de M. [H] le 17, le 21 et le 24 juin, cette dernière fois en étant accompagnée par le propriéta
ire mais qu’aucune réponse n’avait été donnée par le locataire.

-une seconde attestation de la société SM Services du 2 décembre 2021 qui fait état de ce qu’elle a eu des difficultés pour effectuer des travaux dans les parties communes en raison de l’opposition de M. [H] qui avait fermé la porte d’accès à ces parties communes, étant précisé que les doléances de M. [H] portaient également sur les parties communes (local poubelles, extincteur etc…).

Dès lors, c’est à bon droit et par une motivation pertinente que la cour adopte que le jugement entrepris a en conséquence considéré que l’absence d’exécution des travaux n’était pas imputable au bailleur, débouté M. [H] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte et enjoint à ce dernier de permettre l’accès au logement par le bailleur dans les conditions prévues au dispositif de la décision. Il n’y a lieu par ailleurs d’ordonner une mesure d’expertise.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il sera rappelé à cet égard que M. [H] demandait devant le premier juge et demande encore devant cette cour la condamnation de la XXX au paiement de la somme de 5000 euros pour préjudice de jouissance et de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

C’est également par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a énoncé que s’il était certain que le locataire avait subi un préjudice de jouissance, l’indemnisation de ce préjudice de jouissance devait être considérablement limité dans le temps au regard du fait que le locataire s’est opposé à la réalisation des travaux quand le bailleur a cherché à intervenir.

Il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu’il a alloué au locataire la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de la SCI Malt au titre des loyers impayés :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler les loyers et les cha
rges dus en vertu du contrat au terme convenu.

La bailleresse fait valoir que du point de vue du paiement des loyers, la situation s’est sensiblement aggravée depuis le jugement du 24 mars 2022. Ainsi, les loyers courants ne sont plus du tout réglés et 16 mensualités de loyers impayés soit 16 x 580 euros et donc 9280 euros se sont ajoutées aux sommes qui étaient d’ores et déjà dues à la date de la décision entreprise. Elle rappelle par ailleurs que les allocations logement ont fait l’objet d’une conservation à compter du 1er juillet 2021 par la caisse d’allocations familiales et ce pendant une durée de 18 mois conformément aux textes applicables et que le montant de ces allocations familiales était censé lui être restitué pourvu que les travaux liés à l’indécence du logement soient effectués. Elle en conclut que dès lors qu’il est établi que le défaut de réalisation des travaux propres à supprimer la situation d’indécence est lié au seul refus du locataire de laisser pénétrer les artisans dans le logement, M. [H] devra supporter l’entière responsabilité de la perte définitive des allocations logement pour le bailleur et devra donc être condamné à payer au bailleur le montant des allocations logement perdues soit la somme de 3525 euros.

XXX demande en conséquence la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [E] [H] au paiement de la somme de 4326 euros au titre des loyers impayés à la date du 20 janvier 2022, demandant par ailleurs à la cour d’ajouter au jugement entrepris en condamnant M. [H] au paiement de la somme de 9280 euros au titre des impayés de loyer entre le 1er avril 2022 et le 1er août 2023, outre la somme de 3525 euros au titre des allocations familiales perdues pour les échéances de loyer entre octobre 2020 et décembre 2021.

M. [H] ne remet pas en cause le jugement entrepris en ce qu’il a condamné l’intéressé au paiement de la somme de 4326 euros au titre des loyers impayés suivant compte arrêté à la date du 20 janvier 2022. La d
écision doit donc être confirmée de ce chef.

Le montant des loyers impayés pour la période allant d’avril 2022 inclus au 1er août 2023 inclus s’élève effectivement à la somme de 16 x 580 euros soit une somme de 9280 euros, M. [H] ne prétendant pas avoir réglé lesdits loyers.

Par ailleurs, la SCI Malt est fondée à demander le paiement de la part du loyer couverte par l’allocation logement pendant la période pendant laquelle la caisse d’allocations familiales a suspendu le paiement des allocations logement dans l’attente de la suppression de l’état d’indécence du logement, dans la mesure où il n’a pu être remédié à l’état d’indécence du logement en raison de l’opposition du locataire. Toutefois il y a lieu de constater qu’il résulte des pièces produites que la CAF a suspendu le paiement de l’allocation logement à compter du mois de juillet 2021. Dès lors, alors que la SCI Malt demande le paiement du montant de l’allocation logement pour la période allant d’octobre 2020 à décembre 2021, il convient de limiter la condamnation de M. [H] de ce chef à la somme de 6 x 271 = 1626 euros correspondant au mois de juillet 2021 à décembre 2021.

Il convient en conséquence pour la cour, ajoutant au jugement entrepris, de condamner M. [H] à payer à la XXX la somme de :

9280 + 1626 = 10 906 euros à titre de complément de loyers, cette somme correspondant à un compte arrêté à la date du 1er août 2023.

Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail d’habitation :

L’article 1224 du code civil dispose que :

La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 de ce même code XXX par ailleurs que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Sur la recevabilité de la demande en ce qu’elle est fondée sur le défaut de paiement des loyers

Les articles 24 III et 24 IV de la loi du 6 juillet 1989 d
isposent que :

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent XXX peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

Dans le cadre de la réouverture des débats, cette cour a demandé à la ba
illeresse de justifier de ce qu’elle avait accompli les diligences prévues par l’article susvisé pour que la demande en résiliation du bail pour loyers impayés puisse être déclarée recevable.

En conséquence de cette réouverture, la SCI Malt a produit un acte de signification de ses conclusions à la sous-préfecture de Valenciennes dans lequel il est indiqué que la signification était effectuée pour satisfaire aux exigences des articles 24 III et 24 IV, cet acte ayant été signifié le jour même de l’audience de réouverture des débats devant cette cour soit le 6 février 2024.

Il s’ensuit que la SCI Malt n’a pas satisfait aux exigences des articles précités qui veulent que la dénonciation intervienne deux mois avant la date de l’audience, ce délai devant permettre l’établissement d’un diagnostic social.

Il s’ensuit que la fin de non-recevoir n’a en aucun cas été régularisée en temps utile, et la cour dira en conséquence par réformation du jugement entrepris que l’action en résiliation judiciaire du contrat de bail est irrecevable en ce qu’elle est liée à l’existence d’une dette locative.

Sur la demande de résiliation judiciaire au titre du refus de M. [H] de laisser le bailleur exécuter les travaux :

La cour estime à cet XXX que si certaines pièces démontrent que M. [H] s’est opposé à la réalisation des travaux nécessaires en 2021, il n’est pas cependant justifié de ce que le locataire a maintenu un comportement délibérément opposant postérieurement aux événements survenus en 2021 et décrits dans l’attestation de la mairie de [Localité 3] et dans les attestations de société SM Services.

Dès lors il n’est pas justifié d’un comportement suffisamment grave ou persistant de la part du locataire de nature à constituer une faute d’une telle gravité qu’elle justifie la résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que :

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins
du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Dès lors que la dette n’a cessé de s’aggraver, l’octroi de délais de paiement devient totalement illusoire.

Il convient dès lors et par réformation du jugement entrepris de débouter M. [H] de sa demande de délais de grâce.

Sur la demande de condamnation de M. [H] à une amende civile et à des dommages intérêts pour procédure abusive :

Ces demandes seront rejetées dans la mesure où l’abus de droit n’est pas suffisamment caractérisé.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.

Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.

M. [H] succombant dans son appel en supportera les dépens.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel comme indiqué au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

Dit qu’il n’entre pas dans les pouvoirs de la cour de prononcer la radiation de la procédure d’appel ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

– débouté M. [E] [H] de sa demande tendant à ce qu’il soit enjoint à la SCI Malt de réaliser les travau
x visés dans le rapport de l’ARS du 4 mai 2021, sous astreinte ;

– ordonné M. [E] [H] de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution des travaux, après avoir été averti par la LRAR par la SCI Malt au moins quinze jours avant la réalisation des travaux,

– débouté la SCI Malt de sa demande tendant à ce que cette obligation soit assortie d’une astreinte,

– condamné la XXX à payer à M. [E] [H] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

– condamné M. [E] [H] à payer à la XXX la somme de 4 326 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des loyers et charges impayés au 20 janvier 2022,

-débouté M. [E] [H] de sa demande de résiliation judiciaire du bail d’habitation fondée sur le refus du locataire de laisser exécuter les travaux,

-statué sur le sort des dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

Le réformant pour le surplus,

Déclare la demande en résiliation judiciaire du bail d’habitation liant les parties irrecevable en ce qu’elle est fondée sur le défaut de paiement des loyers,

Déboute M. [E] [H] de sa demande de délais de grâce,

Ajoutant au jugement entrepris,

Rejette la demande d’expertise judiciaire,

Condamne M. [E] [H] à payer à la XXX la somme de 10 906 euros à titre de complément de loyers, cette somme correspondant à un compte arrêté à la date du 1er août 2023,

Rejette les demandes de la SCI Malt tendant à la condamnation de M. [H] au paiement d’une amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. [E] [H] aux dépens d’appel, recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Le condamne à payer à la XXX la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Véronique DELLELIS