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Cour d’appel de Paris, le 6 avril 2023, n°21/01755
Le bail consenti pour une durée initiale de trois ans a fait l’objet de plusieurs reconductions tacites. Les locataires ont donné congé le 13 avril 2019. La SCI SERMADI a assigné les époux [C] pour obtenir le paiement de loyers impayés, tandis que les époux [C] ont assigné la SCI SERMADI pour des sommes dues, incluant un trop-perçu de loyer.502,75 euros aux époux [C] et à adresser les quittances de loyer rectifiées pour 2018 et 2019 sous astreinte.
Article rédigé par l’IA
Commentaire d’arrêt juridique – Cour d’appel de Paris, le 6 avril 2023, n°21/01755
1°) Le sens de la décision
La décision rendue par la Cour d’appel de Paris le 6 avril 2023 concerne un litige entre la SCI SERMADI, locataire, et les époux [C], concernant un bail d’habitation. La cour a jugé que la SCI devait rembourser les époux [C] à hauteur de 6.
Le sens de la décision est clair : la cour a reconnu le droit des locataires à obtenir une restitution des sommes indûment perçues par le bailleur. En ce sens, la cour a renforcé la protection des locataires face aux abus potentiels des bailleurs en matière de loyers et de dépôt de garantie.
2°) La valeur de la décision
La valeur de cette décision est double. D’une part, elle témoigne d’une volonté de la cour de protéger les droits des locataires, en affirmant que les charges doivent être justifiées et que les bailleurs ne peuvent pas exiger des paiements sans fondement. D’autre part, elle soulève des interrogations sur la rigueur de l’application des lois encadrant les baux d’habitation.
La cour a appliqué les dispositions du Code de la construction et de l’habitation, notamment en matière d’indexation des loyers, mais il est légitime de se demander si cette décision est suffisamment claire pour éviter des abus futurs. La cour a également réaffirmé que la restitution du dépôt de garantie est une obligation légale, renforçant ainsi le principe de protection des locataires. Néanmoins, l’utilisation de certaines expressions pourrait sembler ambiguë et mériterait d’être clarifiée pour éviter des interprétations divergent.
3°) La portée de la décision
La portée de cette décision est significative pour le droit positif, car elle précise les obligations des bailleurs en matière de restitution de dépôt de garantie et d’indexation des loyers. En confirmant la nécessité d’une justification des charges et en ordonnant la restitution des sommes perçues indûment, la cour renforce la protection des locataires dans le cadre des baux d’habitation.
Cette décision pourrait également influencer d’autres litiges similaires, en établissant un précédent quant à la manière dont les charges doivent être traitées dans les contrats de location. Elle peut également inciter les bailleurs à être plus prudents dans leurs pratiques de recouvrement de loyers, sachant qu’une contestation pourrait aboutir à une décision similaire.
En somme, cette décision offre une clarification bienvenue des droits des locataires tout en posant des questions sur l’application des lois en matière de baux d’habitation, ce qui pourrait avoir des conséquences sur la pratique future des bailleurs et des locataires.C.I.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juin 1993, la SCI SERMADI a donné bail à M. [C], un appartement situé [A
dresse 3] à [Localité 7] (91) pour un loyer mensuel de 5.120 francs.
Le bail consenti pour une durée initiale de trois ans a fait l’objet de plusieurs reconductions tacites.
Les locataires ont donné congé et les parties s’accordent pour indiquer que leur départ a eu lieu le 13 avril 2019. C.I. 389,98 euros avec intérêts de droit à compter de la présente assignation,
– la somme de 2.
INFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a :
– débouté les parties du surplus de leurs demandes, à savoir celle des époux [C] tendant à :
– voir condamner la SCI SERMADI à leur verser les quittances de loyer rectifiées pour l’année 2017 ;
– voir assortir la condamnation à verser les quittances de loyer rectifiées pour les années 2017, 2018 et 2019 d’une astreinte journalière de 50 euros à compter du jugement à intervenir ;
– voir condamner la SCI SERMADI à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.
Pour un plus ample exposé des prétentions e
t des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré. 600 euros au titre de l’année 2018 et de 810,23 euros au titre de l’année 2019, et ce en considération des sommes effectivement versées par eux pendant ces deux années et des sommes qui étaient réellement dues après application de la clause de révision annuelle du loyer et des dispositions légales.
Les parties divergent sur le mode de calcul du loyer révisé et l’application de l’indice de référence des loyers, dans la mesure où aucune révision du loyer n’est intervenue entre 2014 et 2018.
Il est également constant que le contrat de location signé entre les parties le 1er juin 1993 stipule que le prix du loyer sera exigible sans variation pour la première année puis en fonction de l’indice du coût de la construction, à la date anniversaire du contrat.153,68 euros et ce pour la période allant du 1er juin 2008 au 1er « juin » 2019.
L’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au litige c’est-à-dire issue de la loi dite Alur du 24 mars 2014, applicable immédiatement aux baux en co
urs sur ce point, dispose que
« I. – Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.(…) »
Ces dispositions sont d’ordre public.
Elles mettent fin à l’automaticité de la clause d’indexation, qui existait dans l’état antérieur du droit, et à toute possibilité pour le bailleur négligent d’effectuer un éventuel rattrapage d’indexation ; de plus l’indexation ne joue plus de plein droit et ne s’applique qu’à compter de la demande en révision formulée par le bailleur.
C’est par des motifs exacts et pertinents auxquels il convient de se référer pour plus de précisions, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a en substance:
-rappelé l’article précité, les dispositions contractuelles et les principes applicables,
-adopté le mode de calcul de l’indexation consistant à appliquer l’IRL sur le loyer de l’année 2017 (loyer qui n’avait pas été révisé ainsi
qu’il a déjà été rappelé), soit 775 euros, et a ainsi calculé que le bailleur était en droit, en théorie, de solliciter de son locataire la somme de 780,82 euros au titre des loyers de l’année 2018;
– constaté qu’il est constant que la demande de révision pour l’année 2018 n’est pas intervenue au 1er juin 2018 mais que le bailleur l’a notifiée à ses locataires par courrier du 15 décembre 2018 seulement, leur indiquant que le loyer révisé serait de 1.163,68 euros mensuels avec « effet rétroactif à compter du 1er juin 2018 », et retenu que cette modification ne pouvait être rétroactive et ne pouvait valoir que pour la période de janvier à mai 2019, avant la prochaine révision de juin 2019,
– retenu par conséquent que les loyers dus en 2018 restaient d’un montant de 775 euros mensuels et que pour l’année 2019, jusqu’au 13 avril 2019 date de départ des locataires le loyer révisé exigible était révisé à hauteur de 780,82 euros après application de l’IRL,
– a condamné la société Sermadi à rembourser à M. 410,23 euros au titre des sommes trop perçues de loyers et charges pour les années 2018 et 2019.493,50 euros à ce titre, se prévalant d’un devis de travaux établis par l’entreprise A2T Travaux le 4 avril 2019.
M. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.
Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives. 194).
Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale prévoit en son article 4 qu’ « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. ».
Il convient d’abord de relever que la société Sermadi critique le jugement en faisant valoir que le volet roulant était cassé dans une chambre et
que l’espace sous l’escalier de l’entrée principale était très sale, alors que le jugement a accueilli sa demande à ce titre et qu’elle n’indique ni n’allègue que la réparation octroyée serait insuffisante.
– que le constat d’huissier précité fait état d’une salle de bains en bon état notamment sa faïence murale, son revêtement plastique sur les murs et le revêtement PVC au plafond; la société Sermadi n’apporte aucune pièce à l’appui de ses allégations concernant les revêtements « prohibés », ne démontre aucune dégradation de la part des locataires.
Ainsi, au vu de l’ensemble des éléments du dossier, la location ayant duré 26 ans, il convient de constater que les défauts observés dans le logement relèvent d’une usure normale des lieux et qu’aucune dégradation n’est établie, que l’existence de dégradations locatives et d’un manque d’entretien imputables aux locataires n’est pas démontrée qui soit de nature à justifier les demandes de la société appelante, à l’exception des frais de réparation des volets et de lessivage de l’escalier qui ont été retenus et ne sont d’ailleurs pas contestés par les intimés devant la cour.
Sur la demande de la société Sermadi en régularisation de charges
L’appelante réitère devant la cour sa demande en paiement de la taxe sur les ordures ménagères, pour la somme de 144,80 euros au titre de l’année 2018, et de régularisation d’une facture d’eau à hauteur de 419,16 euros.
Sur l’irrecevabilité de la demande de M.
Toutefois, cette demande n’a pas été formulée dans leurs premières conclusions d’intimé et appel incident, remises au greffe le 22 juillet 2021, en application des articles 909 et 910-1 du code de procédure civile ; ils se bornaient dans ses conclusions à demander la confirmation du jugement, en substance en ce qu’il avait rejeté la demande de paiement de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2018.
Or, en application de l’article 910-4 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office par la cour, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond.
Les parties ont été invitées à faire valoir leurs observations par note en délibéré du 22 février 2023, au plus tard le 8 mars 2023.
M. la société Sermadi n’a pas répondu.
Aux termes de l’article 910-4 du code de procédure civile :
« A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieur
es. »
L’article 802 du même code dispose que :
« Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. (…) »
Au vu des éléments précités, la demande est irrecevable, étant observé qu’elle n’est pas destinée à « répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait nouveau », puisque la demande adverse en paiement de la taxe sur les ordures ménagères de 2018 avait été présentée dès les premières conclusions d’appelant.
De plus la demande de remboursement des TOM ne constitue pas en l’espèce un « accessoire échu » dont « le décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse ».
En l’espèce, la société Sermadi produit une facture d’eau de 419,16 euros datée du 15 avril 2019 faisant état d’une consommation de 84 m³ au prix de 4,99 euros par mètr
e cube, le dernier indice relevé étant de 1525 et le relevé d’indice de sortie étant de 1609.
Contrairement à ce qu’a retenu le jugement entrepris, le relevé de compteur a bien été effectué au départ des locataires, comme en atteste le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 15 avril 2019 (page 13).
Les intimés ne contestent d’ailleurs pas utilement ces éléments mais se réfèrent à la pièce n°22 de la société Sermadi, qui indique que les locataires avaient versé un acompte de 181,30 euros pour la consommation d’eau au 2ème trimestre 2018, somme non déduite du décompte final du bailleur (pièce 5 de la société).
La société Sermadi ne conteste pas le paiement de cet acompte.
Cette somme sera prise en compte dans les comptes récapitulées au terme du présent arrêt.162,50 euros au titre de la majoration applicable en cas de non restitution du dépôt de garantie dans les délais prévus, en application de l’article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989, et ce au regard d’un retard de 15 mois arrêtée au 5 septembre 2020 après remise des clés effectuée 15 avril 2019.
Elle soutient en effet que cette décision revient à rétroactivement la sanctionner d’un retard de restitution du dépôt de garantie qui ne lui est en réalité pas imputable puisque les comptes entre les parties au terme du bail et de l’occupation des lieux sont précisément l’objet du présent litige depuis l’origine et elle demande que l’éventuelle pénalité prononcée ne puisse courir qu’à compter « du moment où l’arrêt à intervenir sera définitif ».
M.
C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a en substance retenu qu’en application de l’article précité, la société Sermadi aurait pu déduire du dépôt de garantie les sommes lui restant dues sous réserve qu’elles soient dûment justifiées, c’est-à-dire en déduisant uniquement les frais relatifs à la remise en état de l’espace situé sous l’escalier et au remplacement du volet roulant, ce qu’elle n’a pas fait puisqu’elle n’a restitué aucun reliquat aux anciens locataires.
La cour ajoute que l’état des lieux de sortie, qui montre un l
ogement dans un état d’usage parfaitement correct, ne permet pas de considérer que la facture de travaux d’un montant de 4.493,50 euros ait pu être considérée comme dûment justifiée dès l’origine au sens du texte précité, et de nature à autoriser le bailleur à conserver la totalité du dépôt de garantie comme il l’a fait; surabondamment, la cour observe que suivre la société Sermadi dans son raisonnement aboutirait à favoriser des contestations éventuellement dilatoires de la part des bailleurs et à priver d’effet les dispositions légales précitées qui ont précisément pour but de favoriser la restitution du dépôt de garantie dans un délai raisonnable.
Enfin il convient d’observer que la société Sermadi ne conteste pas, en soi, le calcul de la pénalité litigieuse effectué par le premier juge.
C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les intéressés lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que M. 410,23 euros
– dépôt de garantie non restitué : 1.561,08 euros
– majoration pour non restitution du dépôt de garantie dans les délais prévus : 1.162,50 euros
soit au total 7.133,81 euros
Créance de la SCI Sermadi envers M. 502,75 euros. 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Déclare irrecevable la demande de M. 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne SCI SERMADI aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du
code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.