Avocats en servitudes et droits reels immobiliers à Paris : Expertise litiges fonciers

Les servitudes constituent des droits reels greves sur un immeuble au profit d’un autre immeuble appartenant à un proprietaire different. Ces charges foncieres limitent les prerogatives du proprietaire du fonds servant au benefice du proprietaire du fonds dominant. Les servitudes revétént deux formes distinctes : les servitudes legales imposees par la loi independamment de la volonte des proprietaires, et les servitudes conventionnelles établies par accord des parties où par destination du pere de famille.

Le Code civil consacre de nombreuses dispositions aux servitudes dans ses articles 637 à 710. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation à considerablement enrichi cette matiere en precisant les conditions d’établissement, d’exercice et d’extinction des servitudes. La Cour de cassation a juge le 3 octobre 2000, n° 98-14.554, que l’usage et l’éténdue des servitudes établies par les parties se reglent par le titre qui les constitue conformement à l’article 686 du Code civil, une servitude conventionnelle ecartant l’application de l’article 685-1 relatif à l’enclave. Elle a egalement precise le 7 juillet 2016, n° 15-19.615, que l’assiette d’une servitude fixee par le titre ne peut être modifiee unilateralement et que les servitudes discontinues, dont le passage, ne s’acquerent pas par prescription mais par titre selon l’article 691 du Code civil.

Le Cabinet Kohen Avocats intervient dans tous les litiges relatifs aux servitudes immobilieres devant les tribunaux parisiens. Nous assistons les proprietaires contestant l’existence où l’éténdue d’une servitude grevant leur fonds, defendons les beneficiaires de servitudes dont l’exercice est entrave et negocions la constitution de servitudes conventionnelles necessaires à la valorisation d’un bien. Notre expertise conjugue droit immobilier et droit de la propriété pour garantir le respect des droits de chacun et prevenir les conflits de voisinage generes par les servitudes.

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QU’EST-CE QU’UNE SERVITUDE IMMOBILIERE ?

Definition et caracteristiques juridiques :

La servitude est une charge imposee sur un immeuble appele fonds servant au profit d’un autre immeuble appele fonds dominant appartenant à un proprietaire different. Cette definition figure à l’article 637 du Code civil qui precise que la servitude établit un rapport de subordination entre deux fonds.

Trois conditions cumulatives doivent être reunies pour qu’une servitude existe : l’existence de deux fonds distincts appartenant à des proprietaires differents, une utilite pour le fonds dominant justifiant là charge imposee au fonds servant, un titre juridique établissant la servitude sauf pour les servitudes legales imposees par la loi.

La Cour de cassation à juge le 19 mars 2003 que la servitude est un droit reel immobilier accessoire au fonds dominant qui se transmet automatiquement avec lui lors de toute mutation. Le beneficiaire de la servitude n’a aucune formalite à accomplir lors de l’acquisition du fonds dominant pour conserver le benefice de la servitude qui lui est attachee.

Distinction entre servitudes continues et discontinues :

Les servitudes continues sont celles dont l’exercice ne necessite pas le fait actuel de l’homme : servitude de vue, servitude d’ecoulement des eaux, servitude de ne pas batir. Ces servitudes peuvent s’acquerir par prescription trentenaire si elles sont apparentes.

Les servitudes discontinues sont celles qui necessitent le fait actuel de l’homme pour s’exercer : servitude de passage, servitude de puisage. Ces servitudes ne peuvent s’acquerir par prescription et doivent resulter d’un titre où de la destination du pere de famille.

La distinction presente une importance pratique considerable car elle détérmine les modes d’acquisition et d’extinction de la servitude. La Cour de cassation à juge le 7 novembre 2001 que la qualification de servitude continue où discontinue s’apprecie objectivement selon la nature de là charge imposee.

Distinction entre servitudes apparentes et non apparentes :

Les servitudes apparentes sont celles qui se révélént par des signes exterieurs visibles : passage amenage, aqueduc, vue pratiquee dans un mur. Ces servitudes peuvent s’acquerir par prescription trentenaire si elles sont continues.

Les servitudes non apparentes sont celles qui ne presentent aucun signe exterieur de leur existence : servitude de ne pas batir, servitude de ne pas planter. Ces servitudes ne peuvent s’acquerir par prescription et necessitent obligatoirement un titre.

La Cour de cassation à precise le 21 novembre 2018 que le caractere apparent s’apprecie objectivement par l’existence d’ouvrages permanents et visibles destines à l’exercice de la servitude. De simples traces de passage ne suffisent pas à caracteriser l’apparence si aucun ouvrage permanent n’est réalisé.

PRINCIPALES SERVITUDES LEGALES

Servitude legale d’ecoulement des eaux :

L’article 640 du Code civil impose au fonds inferieur de recevoir les eaux qui decoulent naturellement du fonds superieur sans que la main de l’homme y ait contribue. Cette servitude naturelle s’impose sans indemnite et ne peut faire l’objet d’aucune convention contraire.

Le proprietaire du fonds inferieur ne peut élevér aucune digue empechant l’ecoulement naturel des eaux. Reciproquement, le proprietaire du fonds superieur ne peut aggraver la servitude en modifiant le cours naturel des eaux où en augmentant le debit d’ecoulement par des amenagements artificiels.

La Cour de cassation à juge le 13 fevrier 2013 que le proprietaire du fonds superieur qui modifie le relief naturel de son terrain et aggrave ainsi l’ecoulement des eaux vers le fonds inferieur engage sa responsabilite delictuelle. Le proprietaire du fonds inferieur peut obtenir le rétablissement de l’état anterieur et la réparation du prejudice subi.

Servitude legale de passage :

L’article 682 du Code civil prevoit que le proprietaire dont le fonds est enclav, c’est-a-dire sans acces à la voie publique où dont l’acces est insuffisant pour l’exploitation normale du fonds, peut reclamer sur les fonds voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complété de son heritage.

Cette servitude legale suppose une enclave veritable rendant impossible où excessivement difficile l’acces au fonds. La simple commodite où le souhait d’un acces plus pratique ne suffisent pas. La Cour de cassation à juge le 24 janvier 2007 que l’enclave s’apprecie objectivement selon l’impossibilite materielle d’acces et non selon le simple inconvenient où la difficulte d’acces.

Le passage doit être établi du cote où le trajet est le plus court du fonds enclav à la voie publique en tenant compte de l’interet du fonds servant et de celui du fonds dominant. Le beneficiaire de la servitude doit verser une indemnite au proprietaire du fonds servant proportionnelle au dommage cause. Cette indemnite s’evalue par expertise judiciaire.

Servitudes legales de mitoyennété :

Les articles 653 à 673 du Code civil reglementent le regime de la mitoyennété des murs, fosses et haies separant deux propriétés. Le mur mitoyen appartient en copropriété indivise aux deux voisins qui supportent par moitie les frais d’entretien et de réparation.

Chaque cooproprietaire peut exercer sur le mur mitoyen tous les droits compatibles avec la mitoyennété : adosser des constructions, pratiquer des enfoncages pour soutenir des poutres, surélevément du mur en supportant seul les frais de la partie surélevée. Le voisin ne peut s’opposer à ces travaux sauf s’ils compromettent la solidite du mur où portent atteinte à ses droits.

La Cour de cassation à juge le 17 juin 2015 que le cooproprietaire du mur mitoyen qui réalisé des travaux compromettant la solidite de l’ouvrage engage sa responsabilite delictuelle envers son voisin et doit réparer le prejudice cause.

Servitudes legales de vues et de jours :

Les articles 675 à 680 du Code civil imposent des distances minimales pour la pratique de vues droites et de vues obliques sur la propriété voisine. On ne peut avoir des vues droites sur l’heritage clos où non clos de son voisin qu’à une distance de dix-neuf decimêtres de la ligne separative des deux heritages.

Pour les vues obliques où par cote, la distance minimale est de six decimêtres. Ces distances se mesurent depuis le parement exterieur du mur où se trouve l’ouverture jusqu’à la ligne separative des propriétés.

La violation de ces distances autorise le voisin à exiger la suppression où la condamnation des vues irregulierement pratiquees. La Cour de cassation à juge le 5 mars 2014 que l’action en suppression des vues irregulierement pratiquees est imprescriptible car elle constitue une action en revendication du droit de propriété.

SERVITUDES CONVENTIONNELLES

Constitution par convention entre proprietaires :

Les servitudes conventionnelles sont établies par accord entre le proprietaire du fonds servant et celui du fonds dominant. Cet accord doit être constate par acte notarie publie à la conservation des hypotheques pour être opposable aux tiers acquereurs des fonds.

Les parties détérminent librement l’éténdue et les modalites d’exercice de la servitude dans le respect de l’ordre public. Elles peuvent prevoir une indemnite compensant là charge imposee au fonds servant. Cette indemnite peut être versee en capital lors de la constitution de la servitude où sous forme de redevance periodique.

La Cour de cassation à juge le 3 juin 2010 que les servitudes conventionnelles s’interprétént restrictivement et ne peuvent éténdre leur emprise au-dela de ce qui est expressement prevu au titre constitutif. Tout doute profite au fonds servant conformêment au principe favor libertatis.

Constitution par destination du pere de famille :

La destination du pere de famille est un mode d’établissement de servitude conventionnelle resultant de la division d’un fonds unique anterieur entre plusieurs proprietaires. Si le proprietaire initial avait établi sur son fonds des amenagements revelant une servitude latente entre deux parties du fonds, cette servitude subsiste apres division entre les acquereurs des parcelles.

Pour qu’une servitude par destination du pere de famille soit reconnue, trois conditions cumulatives doivent être reunies : un proprietaire unique initial, l’établissement d’amenagements revelant une servitude latente, la division posterieure du fonds entre plusieurs proprietaires.

La Cour de cassation à juge le 12 janvier 2005 que la servitude par destination du pere de famille suppose l’existence d’ouvrages permanents et apparents établis par le proprietaire unique initial revelant une affectation durable d’une partie du fonds au service d’une autre partie.

Acquisition par prescription trentenaire :

Les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquerir par prescription trentenaire. Cette prescription suppose la reunion de trois conditions : une servitude continue et apparente, un exercice paisible, public, non equivoque et à titre de proprietaire durant trente ans, l’absence d’opposition du proprietaire du fonds servant.

Le délai de trente ans court à compter du moment où la servitude est devenue apparente par la realisation d’ouvrages permanents et visibles. La simple tolerance du proprietaire du fonds servant ne suffit pas à fonder une prescription si l’exercice reste precaire.

La Cour de cassation à juge le 21 novembre 2018 que l’acquisition par prescription d’une servitude de passage necessite l’amenagement d’un chemin permanent et visible revelant une affectation durable. De simples traces de passage sans amenagement permanent ne suffisent pas.

Une servitude est une charge imposée sur un bien immobilier appelé fonds servant au profit d’un autre bien immobilier appelé fonds dominant. Selon l’article 686 du Code civil, les propriétaires peuvent établir sur leurs propriétés telles servitudes que bon leur semble, pourvu que les services soient imposés à un fonds et pour un fonds, et qu’ils n’aient rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes se règlent par le titre qui les constitue ou, à défaut, par les règles légales. La servitude constitue un démembrement du droit de propriété du fonds servant, accordant des prérogatives spécifiques au propriétaire du fonds dominant.

Les servitudes légales sont imposées par la loi indépendamment de la volonté des parties, notamment pour remédier à un état d’enclave selon les articles 682 et suivants du Code civil. Les servitudes conventionnelles résultent d’un accord entre les propriétaires des fonds servant et dominant. La distinction est cruciale : la Cour d’appel de Nîmes a rappelé le 12 juin 2025 qu’une servitude établie par convention reste légale si elle vise à remédier à un enclavement, permettant ainsi son extinction par désenclavement selon l’article 685-1. Une servitude conventionnelle qui n’a pas pour cause déterminante l’enclave ne peut s’éteindre par simple cessation d’enclave.

Selon l’article 691 du Code civil, les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues apparentes ou non ne peuvent s’établir que par titre. Une servitude de passage, étant discontinue, nécessite obligatoirement un acte écrit. La Cour d’appel de Chambéry a confirmé le 17 avril 2025 que seul un titre peut établir une servitude discontinue. La servitude conventionnelle doit être constituée par acte notarié publié au service de publicité foncière pour produire ses effets à l’égard des tiers. Le titre doit préciser l’assiette, les modalités d’exercice et l’étendue de la servitude, qui lie les propriétaires successifs des fonds.

La jurisprudence constante exige que la servitude figure dans le titre de propriété du fonds servant pour être opposable. La Cour d’appel de Rennes a rappelé le 22 avril 2025 que la création d’une servitude ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant, peu importe qu’elle soit mentionnée dans les titres du fonds dominant selon la Cour de cassation dans ses arrêts du 21 décembre 1964 (1ère civ., n° 62-12.188) et du 9 juillet 2003 (3e civ., n° 01-13.879). L’absence de mention dans l’acte du fonds servant rend la servitude inopposable aux propriétaires successifs, même si elle apparaît dans les titres du fonds dominant.

L’enclave se définit comme l’absence d’issue suffisante d’un fonds sur la voie publique. L’article 682 du Code civil accorde au propriétaire enclavé un droit de réclamer un passage sur les fonds voisins, moyennant indemnité. La Cour d’appel de Chambéry a précisé le 17 avril 2025 qu’un simple souci de commodité ne caractérise pas l’insuffisance d’issue selon la Cour de cassation dans son arrêt du 24 juin 2008 (3e civ.). L’enclave doit être absolue ou rendre l’exploitation du fonds impossible ou excessivement difficile. Le passage s’exerce sur les fonds voisins où le trajet est le plus court et cause le moins de dommages.

L’assiette du droit de passage, une fois fixée dans le titre constitutif, est définitive. La Cour d’appel de Rennes a rappelé le 1er juillet 2025 que selon l’article 701 du Code civil, le propriétaire du fonds servant ne peut transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui primitivement assigné. Toutefois, si l’assignation primitive devient plus onéreuse ou empêche des réparations avantageuses, le propriétaire du fonds servant peut offrir un endroit aussi commode, que le propriétaire du fonds dominant ne peut refuser. Le juge apprécie souverainement le caractère équivalent de l’emplacement proposé.

Non, le propriétaire du fonds servant ne peut modifier unilatéralement l’assiette de la servitude. L’article 701 du Code civil interdit tout changement qui diminuerait l’usage ou le rendrait plus incommode. Seule exception : si l’assiette initiale devient plus onéreuse pour le fonds servant ou empêche des réparations avantageuses, son propriétaire peut proposer un emplacement équivalent. La Cour d’appel de Rennes a réaffirmé ce principe le 1er juillet 2025. Toute modification requiert soit l’accord des deux parties, soit une décision judiciaire constatant que les conditions de l’article 701 sont réunies. L’accord modificatif doit être publié au service de publicité foncière.

La servitude par destination du père de famille résulte de l’article 694 du Code civil : lorsqu’un propriétaire de deux héritages entre lesquels existe un signe apparent de servitude aliène l’un d’eux sans convention contraire, la servitude continue d’exister. La Cour d’appel de Rennes a précisé le 1er juillet 2025 qu’il appartient à celui qui invoque cette servitude de produire l’acte de séparation des héritages et d’établir qu’il ne contient aucune disposition contraire selon la Cour de cassation dans son arrêt du 16 septembre 2009 (3e civ., n° 08-16.238). Cette servitude suppose un signe apparent préexistant à la division et une destination du propriétaire initial.

L’article 685-1 du Code civil permet au propriétaire du fonds servant d’invoquer l’extinction de la servitude si le fonds dominant n’est plus enclavé. Le Tribunal judiciaire de Nîmes a rappelé le 26 juin 2025 que cet article laisse hors de son champ les servitudes purement conventionnelles, sauf si l’état d’enclave a été la cause déterminante de la constitution. La Cour d’appel de Pau avait déjà affirmé ce principe le 17 septembre 2007. La disparition de l’enclave doit être constatée par décision judiciaire à défaut d’accord amiable. Le demandeur doit démontrer que la desserte du fonds est assurée dans les conditions de l’article 682.

Oui, si l’enclave a été la cause déterminante de sa constitution. La Cour d’appel de Nîmes a jugé le 12 juin 2025 que le caractère perpétuel n’a aucune incidence, la servitude étant par nature perpétuelle comme accessoire du droit de propriété. Seule importe la preuve de l’état d’enclave au moment de l’établissement selon la Cour de cassation dans son arrêt du 20 octobre 2016 (3e civ., n° 15-14…). La qualification conventionnelle n’empêche pas l’application de l’article 685-1 si la volonté des signataires était de désenclaver les parcelles. L’examen des circonstances de la constitution et du titre permet de déterminer si le désenclavement était la cause déterminante.

Il faut établir l’existence d’un titre publié au service de publicité foncière mentionnant la servitude dans l’acte du fonds servant. La Cour d’appel de Poitiers a jugé le 20 mai 2025 que la servitude doit ressortir de l’acte de propriété du fonds servant pour être valable. La simple mention dans l’acte du fonds dominant est insuffisante. La preuve peut résulter d’un acte notarié constitutif, d’un acte de vente mentionnant une servitude préexistante, ou d’un procès-verbal de remembrement publié. L’absence de mention dans les titres rend la servitude inopposable, même en cas d’usage prolongé, la servitude de passage étant discontinue.

Les servitudes de vue régissent les ouvertures comme fenêtres ou balcons donnant sur la propriété voisine. Le Code civil impose des distances minimales : vues droites à un mètre quatre-vingt-dix de la ligne séparative, vues obliques à soixante centimètres. Ces servitudes légales protègent l’intimité et préviennent les troubles de voisinage. Elles s’appliquent automatiquement sans nécessité de titre. Toute ouverture non conforme peut donner lieu à une action en démolition ou en modification. Les vues sur cour commune ou voie publique ne sont pas soumises à ces restrictions. La prescription trentenaire ne peut faire acquérir une servitude de vue contraire à ces dispositions légales.

La mitoyenneté est une copropriété forcée du mur séparatif entre deux propriétés. Selon les articles 653 et suivants du Code civil, tout mur séparatif est présumé mitoyen jusqu’à preuve contraire. Les propriétaires mitoyens partagent les frais d’entretien et de réparation proportionnellement à leurs droits. Chacun peut utiliser le mur mitoyen selon sa destination, y adosser des constructions ou y pratiquer des encastrements moyennant compensation. Le rehaussement du mur est permis au frais exclusif de celui qui l’entreprend. L’acquisition de la mitoyenneté par le voisin non propriétaire est possible moyennant le paiement de la moitié de la valeur du mur.

L’article 703 du Code civil prévoit l’extinction lorsque les choses ne permettent plus l’usage de la servitude. L’article 705 vise la confusion, lorsque les fonds servant et dominant appartiennent à la même personne. L’article 706 énonce l’extinction par non-usage pendant trente ans. La Cour d’appel de Rennes a rappelé le 1er juillet 2025 que seul le juge peut constater l’extinction à défaut d’accord entre parties. L’impossibilité matérielle d’exercer la servitude, la renonciation expresse du propriétaire du fonds dominant, et le désenclavement pour les servitudes légales de passage constituent également des causes d’extinction.

Le délai de trente ans court à compter du dernier acte d’usage de la servitude pour les servitudes discontinues, et du fait contraire pour les servitudes continues. Pour une servitude de passage, le point de départ est le dernier passage effectif. L’interruption du délai nécessite un acte d’usage effectif et non équivoque de la servitude. La simple tolérance ne constitue pas un usage susceptible d’interrompre la prescription. La reconnaissance expresse de la servitude par le propriétaire du fonds dominant interrompt également le délai. Le propriétaire du fonds servant peut invoquer la prescription acquisitive de la liberté de son fonds après trente ans de non-usage ininterrompu.

Oui, plusieurs actions sont possibles : action en contestation de l’existence de la servitude avec absence de titre ou nullité du titre, action en extinction pour désenclavement, non-usage trentenaire, impossibilité d’usage, action en réduction de l’assiette ou des modalités d’exercice excessives. La Cour d’appel de Poitiers a jugé le 10 juin 2025 qu’à défaut d’accord amiable, seule une décision judiciaire peut constater l’extinction. L’action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du fonds. L’expertise judiciaire est souvent ordonnée pour constater l’état des lieux, mesurer l’enclave éventuelle ou vérifier les conditions d’exercice de la servitude.

Un droit réel immobilier confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur un bien immobilier, opposable aux tiers. Outre la propriété comme droit réel principal, les droits réels immobiliers comprennent les démembrements avec usufruit, servitudes, emphytéose, les sûretés réelles avec hypothèques et privilèges, et les droits issus de conventions d’urbanisme. La Cour administrative d’appel de Toulouse a reconnu le 4 novembre 2025 qu’une convention autorisant l’implantation d’ouvrages publics moyennant inscription au règlement de copropriété constitue un droit réel opposable aux propriétaires successifs fondé sur l’article R.332-16 du Code de l’urbanisme. Ces droits doivent être publiés au fichier immobilier.

Les droits réels confèrent un pouvoir direct sur la chose jus in re, tandis que les droits personnels créent une obligation entre personnes jus ad rem. Les droits réels immobiliers bénéficient d’un droit de suite : ils suivent le bien entre toutes les mains. Leur publicité au fichier immobilier les rend opposables aux tiers acquéreurs. Les droits personnels, comme le bail, ne créent qu’un lien contractuel sans pouvoir direct sur la chose. Un droit réel immobilier prime généralement sur un droit personnel concurrent, sous réserve de publication. La distinction détermine également les voies d’exécution : action réelle pour revendiquer la chose versus action personnelle pour obtenir l’exécution d’une obligation.