Avocats en compromis et promesse de vente immobiliere à Paris : Expertise transactions

Le compromis de vente et la promesse de vente constituent les avant-contrats les plus frequemment utilises dans les transactions immobilieres. Ces actes preparatoires engagent juridiquement les parties avant la signature de l’acte authentique de vente devant notaire. Leur redaction precise et la verification scrupuleuse des conditions suspensives détérminent la securite juridique de la transaction et conditionnent la possibilite pour les parties de se retirer sans penalite.

La distinction fondamentale entre compromis et promesse reside dans l’engagement des parties. Le compromis de vente engage reciproquement vendeur et achétéur qui s’obligent mutuellement à vendre et achétér. La promesse unilaterale de vente engage uniquement le vendeur à vendre tandis que le beneficiaire conserve une option d’achat qu’il peut exercer où non. La Cour de cassation a juge le 26 mars 2003, n° 01-02.410, que le contrat est unilateral lorsqu’une où plusieurs personnes sont obligees envers une où plusieurs autres, sans que de la part de ces dernieres il y ait engagement, distinguant ainsi clairement la promesse unilaterale du compromis synallagmatique. La Cour de cassation a egalement statue le 25 mars 2009, n° 08-12.237, sur la promesse unilaterale de vente et l’option du beneficiaire, precisant les conditions d’exercice de l’option et les effets de la retractation du promettant.

Le Cabinet Kohen Avocats intervient dans tous les litiges relatifs aux compromis et promesses de vente immobiliere devant les tribunaux parisiens. Nous assistons les acquereurs souhaitant se retracter en invoquant les conditions suspensives non réalisées où le délai legal de retractation, et defendons les vendeurs assignes en execution forcee où en restitution d’indemnite d’immobilisation. Notre expertise conjugue droit immobilier et droit des obligations pour garantir la validite juridique des avant-contrats et prevenir les contentieux coûteux.

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QU’EST-CE QU’UN COMPROMIS DE VENTE IMMOBILIERE ?

Definition et engagement reciproque :

Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel vendeur et achétéur s’engagent reciproquement à conclure la vente definitive aux conditions détérminees. Cet acte constitue une veritable vente sous condition suspensive de realisation des formalites et obtention des autorisations necessaires. Le compromis lie les deux parties qui ne peuvent plus se retirer sauf realisation d’une condition suspensive où accord mutuel.

Le compromis contient tous les elements essentiels de la vente future : designation precise du bien vendu, prix de vente, délai de realisation de la vente authentique, conditions suspensives, modalites de paiement. Les parties versent generalement un dépôt de garantie representant cinq à dix pourcent du prix qui sera deduit du prix lors de la vente definitive.

La Cour de cassation à juge le 10 mai 1989 que le compromis de vente vaut vente des lors qu’il y à accord sur la chose et le prix. La vente est parfaite entre les parties même si la propriété ne sera transferee qu’à la signature de l’acte authentique. Cette qualification implique que les parties sont tenues d’executer leurs obligations sauf defaillance d’une condition suspensive.

Conditions suspensives essentielles :

Le compromis de vente comporte systematiquement plusieurs conditions suspensives dont la realisation conditionne la conclusion de la vente definitive. Les conditions suspensives les plus frequentes sont : l’obtention du prêt immobilier par l’acquereur dans un délai détérmine, la purge du droit de preemption de la commune où du locataire, l’obtention d’une autorisation administrative, la non-revelation de servitudes prohibitives.

La condition suspensive d’obtention du prêt est obligatoirement prevue par la loi Scrivener lorsque l’acquereur finance l’achat par un emprunt. Cette condition doit preciser le montant du prêt, sa duree, le taux maximum acceptable et le délai dans lequel l’acquereur doit solliciter le financement. Si l’acquereur n’obtient pas le prêt dans le délai prevu, le compromis est caduc de plein droit et l’acquereur recupere son dépôt de garantie.

La Cour de cassation à juge le 18 fevrier 2015 que la condition suspensive d’obtention du prêt s’apprecie objectivement et que l’acquereur ne peut invoquer le refus d’un prêt qu’il n’a pas serieusement sollicite. L’acquereur doit justifier avoir accompli toutes les diligences necessaires pour obtenir le financement.

Délai legal de retractation de dix jours :

L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation accorde à l’acquereur non professionnel un délai de retractation de dix jours à compter du lendemain de la première presentation de la lettre lui notifiant le compromis. Durant ce délai, l’acquereur peut se retracter sans motif et sans penalite en notifiant sa décision au vendeur par lettre recommandee avec accuse de réception.

Ce délai de retractation constitue un droit d’ordre public dont l’acquereur ne peut être prive. Toute clause du compromis supprimant où reduisant ce délai serait reputee non ecrite. Le délai ne s’applique pas aux acquereurs professionnels de l’immobilier qui sont presumes avoir la compéténce pour s’engager immediatement.

La Cour de cassation à precise le 17 janvier 2007 que le délai de retractation court à compter du lendemain de la première presentation de la lettre recommandee notifiant le compromis et non à compter de sa signature. Ce délai permet à l’acquereur de reflechir sereinement et de se retracter s’il change d’avis sans avoir à justifier sa décision.

QU’EST-CE QU’UNE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE ?

Definition et engagement unilateral du promettant :

La promesse unilaterale de vente est un avant-contrat par lequel le proprietaire s’engage irrevocablement à vendre son bien à un beneficiaire qui dispose d’une option d’achat durant un délai détérmine. Seul le promettant vendeur est engage. Le beneficiaire conserve la faculte d’achétér où non sans engagement de sa part.

En contrepartie de cette option, le beneficiaire verse generalement une indemnite d’immobilisation representant cinq à dix pourcent du prix de vente. Cette indemnite reste acquise au promettant si le beneficiaire ne leve pas l’option dans le délai convenu. Si le beneficiaire leve l’option, l’indemnite d’immobilisation s’impute sur le prix de vente.

La promesse unilaterale presente l’avantage pour le beneficiaire de securiser l’acquisition du bien sans s’engager definitivement. Cette technique est frequemment utilisee lorsque l’acquereur doit obtenir un financement, une autorisation administrative où réalisér des verifications prealables avant de s’engager.

Levee d’option par le beneficiaire :

Le beneficiaire leve l’option en notifiant au promettant sa décision d’acquerir le bien dans le délai convenu. Cette levee d’option doit intervenir avant l’expiration du délai sous peine de caducite de la promesse. La levee d’option vaut vente sous réserve de la realisation des conditions suspensives éventuellement prevues.

La Cour de cassation à juge le 11 mai 2011 que la levee d’option par le beneficiaire emporte vente même si le promettant s’est retracte avant cette levee. Cette jurisprudence abandonne la solution anterieure qui admettait que la retractation du promettant rendait impossible la realisation forcee de la vente. Desormais, si le promettant se retracte puis que le beneficiaire leve valablement l’option, la vente est conclue et le promettant doit executer où indemniser le beneficiaire.

Revolution jurisprudentielle de 2011 :

L’arret de la troisième chambre civile du 11 mai 2011 à profondement modifie le regime de la promesse unilaterale de vente. Avant cet arret, la jurisprudence considerait que la retractation du promettant avant la levee d’option empechait la formation du contrat et n’ouvrait au beneficiaire qu’une action en dommages-interets pour non-respect de la promesse.

Depuis 2011, la Cour de cassation considere que la levee d’option par le beneficiaire durant le délai convenu emporte vente même si le promettant s’est retracte. Cette solution renforce considerablement la protection du beneficiaire qui peut desormais obtenir la realisation forcee de la vente où des dommages-interets equivalents au prix d’achat si la vente forcee est devenue impossible.

Cette jurisprudence à été codifiee par l’ordonnance du 10 fevrier 2016 portant reforme du droit des contrats. L’article 1124 du Code civil dispose desormais que la revelation de la promesse pendant le temps laisse au beneficiaire pour opter n’empeche pas la formation du contrat.

Indemnite d’immobilisation :

L’indemnite d’immobilisation versee par le beneficiaire au promettant lors de la signature de la promesse constitue la contrepartie de l’engagement unilateral du promettant. Cette indemnite reste acquise au promettant si le beneficiaire ne leve pas l’option dans le délai convenu.

Le montant de l’indemnite d’immobilisation est librement fixe par les parties mais represente generalement cinq à dix pourcent du prix de vente. Une indemnite excessive pourrait être requalifiee en clause penale abusive et reduite par le juge sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil.

La Cour de cassation à juge le 23 juin 2004 que l’indemnite d’immobilisation à pour objet d’indemniser le promettant du prejudice subi par l’immobilisation de son bien pendant le délai d’option. Si le beneficiaire leve l’option et que la vente se réalisé, l’indemnite s’impute sur le prix. Si le beneficiaire ne leve pas l’option, l’indemnite reste acquise au promettant.

DEFAILLANCE DES CONDITIONS SUSPENSIVES

Condition suspensive d’obtention du prêt :

La condition suspensive d’obtention du prêt constitue la principale cause de caducite des compromis de vente. Si l’acquereur n’obtient pas le financement sollicite dans le délai prevu, le compromis devient caduc de plein droit. L’acquereur recupere son dépôt de garantie et aucune indemnite n’est due au vendeur.

Toutefois, l’acquereur doit justifier avoir accompli toutes les diligences necessaires pour obtenir le financement. La jurisprudence sanctionne l’acquereur qui n’a sollicite qu’un seul établissement bancaire alors qu’il aurait pu obtenir un financement aupres d’autres organismes. La Cour de cassation à juge le 18 fevrier 2015 que l’acquereur doit prouver avoir sollicite plusieurs établissements et essuye des refus justifies.

Le vendeur peut contester la defaillance de la condition suspensive en demontrant que l’acquereur n’a pas accompli les diligences requises où à volontairement renonce à un prêt qui lui etait propose. Si cette mauvaise foi est établie, l’acquereur est condamne à verser au vendeur des dommages-interets correspondant generalement au dépôt de garantie.

Condition suspensive de non-preemption :

Certaines ventes sont soumises au droit de preemption de la commune, du locataire où d’un tiers. Le compromis est alors conclu sous la condition suspensive que le titulaire du droit de preemption ne l’exerce pas. Si le droit de preemption est exerce, le compromis devient caduc et l’acquereur recupere son dépôt de garantie.

Le vendeur doit notifier la vente au titulaire du droit de preemption dans les délais legaux. Si le titulaire exerce son droit, il se substitue à l’acquereur initial aux mêmes prix et conditions. L’acquereur evince ne peut reclamer aucune indemnite car le droit de preemption constitue un risque inherent à la transaction immobiliere.

La Cour de cassation à juge le 7 novembre 2012 que l’exercice du droit de preemption entraine la caducite du compromis sans que l’acquereur evince puisse reclamer des dommages-interets au vendeur où au preempteur.

Condition suspensive d’obtention d’autorisation administrative :

Certaines transactions necessitent l’obtention d’autorisations administratives : autorisation de lotir, permis de construire, autorisation de changement d’usage, autorisation de la copropriété. Le compromis est conclu sous condition suspensive d’obtention de ces autorisations dans un délai détérmine.

Si l’autorisation est refusee où n’est pas obtenue dans le délai prevu, le compromis devient caduc. L’acquereur recupere son dépôt de garantie sans indemnite. Le vendeur ne peut être tenu responsable du refus d’autorisation sauf s’il à volontairement omis de solliciter l’autorisation où fourni des informations erronees compromettant son obtention.

La partie qui doit solliciter l’autorisation doit accomplir toutes les diligences necessaires pour l’obtenir. La jurisprudence sanctionne la partie qui n’a pas depose la demande dans les délais où n’a pas fourni les pieces justificatives exigees par l’administration.

La promesse unilatérale engage uniquement le vendeur à vendre, tandis que le bénéficiaire dispose d’une option d’achat sans obligation d’acquérir. En contrepartie de cette exclusivité, il verse une indemnité d’immobilisation. La promesse synallagmatique ou compromis de vente engage réciproquement vendeur et acquéreur. Selon l’article 1589 du Code civil, la promesse synallagmatique vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque sur la chose et le prix. Le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé le 5 décembre 2024 (n° 23/00447) que dans une promesse unilatérale, le bénéficiaire est libre de ne pas lever l’option sans manquer à ses obligations contractuelles.

Oui, selon l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix. La Cour d’appel de Basse-Terre a confirmé ce principe le 14 décembre 2023 (n° 22/00217). Toutefois, cette requalification suppose que toutes les conditions suspensives soient levées et que les parties aient manifesté leur accord définitif. La simple signature d’une promesse synallagmatique ne suffit pas si des conditions restent en suspens. La jurisprudence examine la volonté réelle des parties et l’existence d’un consentement définitif sur tous les éléments essentiels de la vente.

Le compromis engage les parties sous réserve de la réalisation des conditions suspensives et du respect du délai de rétractation légal de dix jours prévu par l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation. La Cour d’appel de Versailles a précisé le 14 janvier 2016 (n° 13/09514) que ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Passé ce délai et une fois les conditions levées, les parties sont tenues de réaliser la vente. Le non-respect de cet engagement peut entraîner l’application de clauses pénales ou la condamnation à des dommages-intérêts.

La condition suspensive d’obtention de prêt protège l’acquéreur en lui permettant d’annuler la vente sans pénalité si le financement n’est pas obtenu. Elle doit préciser le montant, la durée et le taux maximal du prêt. Le Tribunal judiciaire de Meaux a jugé le 7 novembre 2024 (n° 23/03434) qu’une promesse peut prévoir plusieurs conditions suspensives cumulatives : étude géotechnique, permis de construire et obtention de prêt. L’acquéreur doit cependant faire diligence pour solliciter le prêt conforme aux caractéristiques prévues. La Cour d’appel de Pau a confirmé le 15 janvier 2013 (n° 11/02753) que si l’acquéreur ne prouve pas avoir demandé un prêt conforme, la condition est réputée réalisée par sa faute.

Lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai fixé, elle est réputée défaillie selon l’article 1176 du Code civil. La Cour d’appel de Grenoble a rappelé le 14 novembre 2023 (n° 22/00012) que lorsqu’une obligation est contractée sous condition avec un délai fixe, cette condition est défaillie si le délai expire sans que l’événement soit arrivé. Les parties retrouvent alors leur liberté sans pénalité, sauf si la défaillance résulte de la faute de l’une d’elles. Le Tribunal judiciaire de Paris a jugé le 9 décembre 2024 (n° 20/10330) qu’une simple prorogation tacite ne suffit pas, un accord écrit clair est nécessaire.

Oui, l’acquéreur peut renoncer à une condition suspensive stipulée exclusivement en sa faveur. Cette renonciation doit généralement intervenir par lettre recommandée adressée au notaire dans le délai prévu. Le Tribunal judiciaire de Paris a jugé le 12 décembre 2024 (n° 22/05667) que la renonciation à la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire n’est valable que si elle respecte les formes prévues au contrat. La Cour d’appel de Grenoble a confirmé le 14 novembre 2023 (n° 22/00012) qu’une fois la condition levée ou à laquelle il a été renoncé, l’acquéreur ne peut plus invoquer sa défaillance pour se dégager.

Si l’acquéreur empêche volontairement la réalisation de la condition suspensive, celle-ci est réputée accomplie et il reste tenu d’acquérir. La Cour d’appel de Pau a jugé le 15 janvier 2013 (n° 11/02753) qu’un acquéreur ayant sollicité des prêts non conformes aux caractéristiques prévues commet une faute entraînant la réalisation de la condition suspensive et l’application de la clause pénale de dix pourcent du prix de vente. Le Tribunal judiciaire de Paris a confirmé le 9 décembre 2024 (n° 20/10330) que l’acquéreur doit faire preuve de diligence et de bonne foi dans l’obtention du financement prévu contractuellement.

Le délai de rétractation de dix jours prévu par l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte. La Cour d’appel de Versailles a précisé le 14 janvier 2016 (n° 13/09514) que la simple remise en main propre lors de la signature ne fait pas courir ce délai : une notification par lettre recommandée est impérative. Durant cette période, l’acquéreur peut se rétracter sans motif et sans pénalité. Toute somme versée doit être immédiatement et intégralement remboursée sans retenue ni indemnité.

Non, le délai de rétractation de dix jours est un droit exclusif de l’acquéreur non professionnel, destiné à le protéger. La Cour d’appel de Versailles a rappelé le 14 janvier 2016 (n° 13/09514) que ce mécanisme protecteur s’applique uniquement aux acquisitions d’immeubles à usage d’habitation par des acquéreurs non professionnels. Le vendeur, quant à lui, reste définitivement engagé dès la signature de la promesse ou du compromis. Il ne dispose d’aucun droit de rétractation et ne peut se dégager que si une condition suspensive défaille ou en cas d’accord amiable avec l’acquéreur pour annuler la vente.

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente. Le Tribunal judiciaire de Paris a affirmé le 5 décembre 2024 (n° 23/00447) que cette indemnité ne peut être qualifiée de clause pénale car elle ne sanctionne aucun manquement contractuel : le bénéficiaire étant libre de ne pas lever l’option, son abstention ne constitue pas une inexécution. Par conséquent, le juge ne peut pas la réduire sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil. Le Tribunal judiciaire de Meaux a confirmé cette analyse le 17 mai 2024 (n° 23/04924).

Oui, si la condition suspensive n’est pas réalisée sans faute de l’acquéreur, l’indemnité d’immobilisation doit être intégralement restituée. Le Tribunal judiciaire de Paris a jugé le 19 juillet 2024 (n° 22/14865) que la défaillance de la condition suspensive ouvre droit à restitution, sauf si l’acquéreur a commis une faute. La Cour de cassation a précisé le 11 juillet 2024 (n° 22-22.058) que l’action en restitution se prescrit par cinq ans à compter de la date à laquelle l’indemnité est devenue immédiatement remboursable du fait de la défaillance de la condition suspensive. L’acquéreur doit donc agir rapidement pour récupérer son dépôt.

L’indemnité d’immobilisation représente généralement entre cinq et dix pourcent du prix de vente convenu. Le Tribunal judiciaire de Paris a validé le 12 décembre 2024 (n° 22/05667) une indemnité de cent quatre-vingt-dix mille euros, soit dix pourcent sur un prix de un million neuf cent mille euros. Le Tribunal judiciaire de Meaux a confirmé le 17 mai 2024 (n° 23/04924) une indemnité de trente mille cinq cents euros, soit dix pourcent sur un prix de trois cent cinq mille euros. Ces sommes ne peuvent être réduites par le juge car elles ne constituent pas des clauses pénales mais rémunèrent l’immobilisation du bien. Les parties fixent librement ce montant selon le principe de la liberté contractuelle.

Oui, selon l’article 1231-5 du Code civil, le juge peut modérer ou augmenter une clause pénale manifestement excessive ou dérisoire. Toutefois, cette faculté ne s’applique qu’aux véritables clauses pénales sanctionnant un manquement contractuel. Le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé le 5 décembre 2024 (n° 23/00447) que l’indemnité d’immobilisation d’une promesse unilatérale ne peut être qualifiée de clause pénale et reste insusceptible de modération. En revanche, la Cour d’appel de Pau a validé le 15 janvier 2013 (n° 11/02753) une clause pénale de dix pourcent sanctionnant la faute de l’acquéreur dans l’obtention du prêt, sans la réduire.

La clause pénale sanctionne l’inexécution d’une obligation contractuelle et peut être réduite par le juge. La clause de dédit permet à une partie de se dégager moyennant le versement d’une somme forfaitaire, constituant ainsi une faculté de résiliation. Le Tribunal judiciaire de Meaux a précisé le 17 mai 2024 (n° 23/04924) que dans une promesse unilatérale, le bénéficiaire n’étant pas tenu d’acquérir, l’indemnité prévue en cas de non-réalisation ne sanctionne aucun manquement et ne peut être qualifiée de clause pénale. Cette distinction est fondamentale car elle détermine le pouvoir de modération du juge.

Si l’acquéreur refuse d’acquérir alors que toutes les conditions suspensives sont levées, il engage sa responsabilité contractuelle. Le Tribunal judiciaire de Meaux a condamné le 17 mai 2024 (n° 23/04924) un acquéreur défaillant au paiement de l’indemnité d’immobilisation de trente mille cinq cents euros. Le Tribunal judiciaire de Paris a condamné le 5 décembre 2024 (n° 23/00447) un bénéficiaire n’ayant pas levé l’option au paiement de cent cinq mille euros d’indemnité d’immobilisation. Le vendeur peut également demander des dommages-intérêts complémentaires s’il prouve un préjudice supplémentaire, comme une moins-value sur le prix de revente ultérieure.

Une fois la promesse signée et le délai de rétractation expiré, le vendeur ne peut plus se rétracter, sauf défaillance d’une condition suspensive. La Cour d’appel de Basse-Terre a confirmé le 12 avril 2010 (n° 07/01681) qu’un vendeur refusant de réaliser la vente engage sa responsabilité contractuelle. L’acquéreur peut alors solliciter l’exécution forcée de la vente ou demander des dommages-intérêts. La Cour d’appel de Versailles a jugé le 8 novembre 2016 (n° 14/00237) que lorsque les deux parties sont défaillantes dans leurs obligations respectives, elles recouvrent leur liberté sans pénalité.

La mauvaise foi se prouve par la démonstration d’un comportement déloyal ou d’un manquement aux obligations de diligence. La Cour d’appel de Pau a retenu le 15 janvier 2013 (n° 11/02753) la mauvaise foi d’un acquéreur qui n’a pas sollicité de prêt conforme aux caractéristiques prévues, n’a pas informé le vendeur du refus, et n’a pas répondu aux mises en demeure. Le Tribunal judiciaire de Paris a considéré le 9 décembre 2024 (n° 20/10330) que le fait de solliciter un montant d’emprunt supérieur à celui prévu constitue un manquement permettant de retenir la réalisation de la condition suspensive par la faute de l’acquéreur.

Selon l’article 1128 du Code civil, trois éléments sont nécessaires : le consentement des parties, leur capacité de contracter, et un contenu licite et certain. La Cour d’appel de Versailles a rappelé le 16 mai 2022 (n° 20/01685) que la rencontre des volontés sur les éléments essentiels comprenant bien, prix, conditions constitue un contrat, même si l’exécution est différée. La Cour d’appel de Basse-Terre a précisé le 4 novembre 2019 (n° 18/00534) qu’un vice du consentement avec erreur, dol ou violence peut entraîner la nullité de la promesse. Le consentement doit être libre et éclairé sur tous les éléments déterminants.

Oui, selon l’article 1137 du Code civil, le dol résulte de manœuvres, mensonges ou dissimulation d’informations déterminantes. Le Tribunal judiciaire de Paris a examiné le 19 juillet 2024 (n° 22/14865) un cas où l’acquéreur invoquait la dissimulation par le vendeur de travaux non autorisés et non conformes au règlement de copropriété. La Cour d’appel de Versailles a analysé le 5 février 2015 (n° 12/07436) une situation où l’acquéreur alléguait un dol sur la situation administrative du bien. Pour entraîner la nullité, le dol doit porter sur un élément déterminant du consentement et être prouvé par celui qui l’invoque.

L’acquéreur peut demander l’exécution forcée de la vente ou solliciter des dommages-intérêts. La Cour d’appel de Basse-Terre a confirmé le 14 décembre 2023 (n° 22/00217) qu’une promesse synallagmatique vaut vente selon l’article 1589 du Code civil, permettant d’obtenir la réitération en la forme authentique. Si l’exécution forcée n’est pas possible ou souhaitée, l’acquéreur peut réclamer la réparation de son préjudice, incluant notamment la perte de chance d’acquérir aux conditions convenues. Le montant des dommages-intérêts dépendra du préjudice réellement subi et justifié, comme l’augmentation des prix immobiliers entre-temps.

Oui, le notaire a un devoir de conseil et doit vérifier la régularité de l’acte. La Cour d’appel de Nancy a examiné le 5 mars 2008 (n° 05/01389) la responsabilité d’une agence immobilière pour clauses ambiguës dans le compromis. Le notaire doit notamment s’assurer que les conditions suspensives sont clairement rédigées, que le délai de rétractation est respecté, et que les parties comprennent leurs engagements. En cas de manquement à ces obligations, sa responsabilité professionnelle peut être recherchée sur le fondement de la faute contractuelle, donnant lieu à réparation du préjudice causé par son défaut de conseil ou de vigilance.