Avocats en bail commercial à Paris : Defense experte du preneur et du bailleur

Le statut des baux commerciaux s’applique aux locaux où est exploité un fonds de commerce ou artisanal, immatriculé au registre approprié. Le locataire doit être propriétaire du fonds et l’exploiter effectivement dans les lieux loués. Les activités doivent être commerciales, industrielles ou artisanales. Les professions libérales sont exclues sauf disposition spécifique. Le bail doit porter sur un immeuble ou un local. Ces conditions cumulatives déterminent l’accès au statut protecteur qui confère notamment le droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction. La Cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 9 octobre 2025 (n° 20/01843), a rappelé les critères de l’article L.145-33 du Code de commerce. Le Tribunal judiciaire de Paris a appliqué ces critères dans un jugement du 27 mars 2025 (n° 23/01095).

Le bail dérogatoire, prévu à l’article L.145-5 du Code de commerce, permet de déroger au statut des baux commerciaux pour une durée maximale de trois ans. Au-delà, le bail bascule automatiquement sous le régime du statut protecteur. Pendant cette période, le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement ni de l’indemnité d’éviction. Les parties doivent clairement manifester leur volonté de déroger au statut. À l’expiration du bail dérogatoire, le locataire doit quitter les lieux sans indemnisation, sauf transformation en bail commercial statutaire. La Cour d’appel de Metz, dans un arrêt du 21 septembre 2023 (n° 21/01525), a validé un bail dérogatoire et l’absence d’indemnité d’éviction. La Cour d’appel de Poitiers a confirmé cette solution dans un arrêt du 12 septembre 2023 (n° 22/01495).

Les locaux à usage exclusif de bureaux bénéficient d’un régime spécifique prévu à l’article R.145-11 du Code de commerce. Le prix du bail renouvelé est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents dans le voisinage, corrigés selon les différences constatées. Ce régime dérogatoire écarte l’application des critères classiques de l’article L.145-33, notamment les caractéristiques du local, la destination, les obligations et les facteurs de commercialité. Cette méthode comparative permet une évaluation plus objective du marché locatif des bureaux. Le Tribunal judiciaire de Paris a appliqué l’article R.145-11 pour des bureaux dans un jugement du 27 mars 2025 (n° 23/01095).

La procédure de renouvellement débute par la signification d’un congé avec offre de renouvellement par le bailleur ou d’une demande de renouvellement par le preneur, six mois avant l’expiration du bail. L’acte doit être délivré par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence d’accord amiable sur les conditions du bail renouvelé, notamment le loyer, la partie la plus diligente saisit le juge des loyers commerciaux. Le principe du renouvellement acquis, seules les modalités sont fixées judiciairement. Le Tribunal judiciaire de Paris a prononcé le renouvellement au premier juillet 2022 dans un jugement du 24 juillet 2025 (n° 24/09314). Le Tribunal judiciaire de Paris a également fixé le renouvellement au premier janvier 2022 dans un jugement du 27 mars 2025 (n° 23/01095).

Le bailleur peut refuser le renouvellement en délivrant un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du Code de commerce. Ce refus engage le bailleur à verser une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, incluant la valeur du fonds de commerce. Le locataire évincé peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation. Le congé doit respecter un préavis de six mois. La Cour d’appel de Paris a validé un congé avec indemnité dans un arrêt du 3 avril 2025 (n° 22/09613). La Cour d’appel de Rennes a traité du refus et de l’indemnité d’éviction dans un arrêt du 2 avril 2025 (n° 22/03387).

Le locataire peut demander le renouvellement du bail à compter du sixième mois précédant l’expiration du bail et jusqu’à la date d’expiration. Le bailleur dispose du même délai pour délivrer un congé avec offre de renouvellement ou refus. Les délais se calculent de quantième à quantième. À défaut de respect de ces délais, le bail se poursuit par tacite reconduction aux mêmes conditions. Les parties conservent ensuite la faculté de donner congé à tout moment avec un préavis de six mois. Le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé les règles de délai et procédure dans un jugement du 30 janvier 2025 (n° 21/01329).

Le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative déterminée selon l’article L.145-33 du Code de commerce : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité, et prix couramment pratiqués dans le voisinage. Toutefois, l’article L.145-34 institue un plafonnement : sauf modification notable de ces éléments, la variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des loyers des activités tertiaires depuis la fixation initiale du loyer. Le Tribunal judiciaire de Paris a appliqué les articles L.145-33 et L.145-34 dans un jugement du 24 juillet 2025 (n° 24/09314). La Cour d’appel de Caen a précisé la méthode de détermination dans un arrêt du 9 octobre 2025 (n° 20/01843).

La révision triennale, prévue à l’article L.145-38 du Code de commerce, permet de réviser le loyer tous les trois ans à la demande de l’une des parties. La demande doit être formée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception, précisant à peine de nullité le montant demandé ou offert. Le nouveau loyer est déterminé selon la valeur locative ou l’évolution de l’indice. En présence d’une clause d’indexation, la révision peut être demandée lorsque le loyer varie de plus d’un quart, avec un plafonnement de dix pourcent par an. Le Tribunal judiciaire de Paris a traité de la procédure et des règles de révision dans un jugement du 30 janvier 2025 (n° 21/01329). La Cour d’appel de Nouméa a précisé le plafonnement et l’impact des travaux dans un arrêt du 25 mars 2013 (n° 11/00488).

Les travaux d’amélioration réalisés par le preneur à ses frais ne sont pas pris en compte pour la fixation du loyer révisé ou renouvelé, sauf si le bailleur a assumé leur charge directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit. Cette règle protège le preneur investisseur. Le bailleur doit rapporter la preuve de sa participation au financement. Les aménagements amovibles réalisés sans participation du bailleur ne peuvent justifier une hausse de loyer, même s’ils augmentent la surface ou la valeur locative. La Cour d’appel de Nouméa a appliqué ce principe dans un arrêt du 25 mars 2013 (n° 11/00488), précisant que les travaux sans participation du bailleur ne justifient pas d’augmentation.

L’indemnité d’éviction, prévue à l’article L.145-14 du Code de commerce, comprend l’indemnité principale égale à la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession, et les indemnités accessoires : frais de déménagement et réinstallation, frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur, éventuellement frais de licenciement et trouble de jouissance. Les conséquences s’apprécient in concreto : indemnité de transfert si le fonds est transférable sans perte de clientèle, ou indemnité de remplacement en cas de perte du fonds. La Cour d’appel de Paris a précisé la méthode de calcul dans un arrêt du 3 avril 2025 (n° 22/09613). La Cour d’appel de Rennes a distingué l’indemnité de transfert de celle de remplacement dans un arrêt du 2 avril 2025 (n° 22/03387). La Cour d’appel de Montpellier a traité du calcul pour une résidence hôtelière dans un arrêt du 25 mars 2025 (n° 22/01351).

L’article L.145-28 du Code de commerce garantit au locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité. Durant cette période, le preneur évincé doit payer une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative des locaux. Ce droit au maintien provisoire protège le locataire contre une éviction avant indemnisation complète. Le bailleur ne peut obtenir l’expulsion qu’après avoir versé l’intégralité de l’indemnité d’éviction fixée judiciairement ou conventionnellement acceptée. La Cour d’appel de Montpellier a confirmé le maintien dans les lieux dans un arrêt du 25 mars 2025 (n° 22/01351). La Cour d’appel de Paris a fixé l’indemnité d’occupation dans un arrêt du 19 octobre 2023 (n° 18/14648).

Les articles L.145-17 et suivants du Code de commerce prévoient plusieurs exceptions dispensant le bailleur de verser l’indemnité d’éviction : motif grave et légitime contre le locataire, immeuble insalubre ou menaçant ruine, reconstruction de l’immeuble, reprise pour habiter ou faire habiter par certains proches. La résiliation de plein droit du bail pour force majeure ou destruction totale des locaux prive également le preneur de toute indemnisation. Le bailleur doit rapporter la preuve stricte des conditions d’application de l’exception invoquée. La Cour d’appel de Poitiers a appliqué la résiliation sans indemnité pour destruction dans un arrêt du 12 septembre 2023 (n° 22/01495). La Cour d’appel de Colmar a rappelé le principe de l’article L.145-14 dans un arrêt du 6 octobre 2023 (n° 22/03520).

La déspécialisation permet au locataire de modifier l’activité initialement prévue au bail, malgré la clause de destination. La déspécialisation partielle pour activités connexes ou complémentaires s’obtient par notification au bailleur, qui peut s’y opposer pour motif grave et légitime. La déspécialisation plénière pour activité différente requiert l’autorisation judiciaire après notification au bailleur et aux créanciers inscrits. Elle peut justifier une augmentation du loyer selon la valeur locative pour la nouvelle destination. Le changement d’activité sans autorisation constitue une violation du bail sanctionnable. Les principes sont établis aux articles L.145-47 et suivants du Code de commerce.

La déspécialisation plénière autorisée peut entraîner une modification du loyer si la nouvelle activité justifie une valeur locative différente. Le bailleur peut demander une augmentation correspondant à la modification des éléments de la valeur locative, notamment les facteurs de commercialité et la destination des lieux. Cette augmentation s’ajoute au loyer en cours. En revanche, la déspécialisation partielle n’entraîne qu’une majoration limitée ne pouvant excéder dix pourcent du loyer. Le juge apprécie la modification notable des caractéristiques du local pour autoriser un déplafonnement. Les principes sont établis par les articles L.145-47 à L.145-53 du Code de commerce.

Le bail commercial peut être cédé avec le fonds de commerce, sauf clause contraire réputée non écrite. La cession doit respecter les formalités légales et conventionnelles : acte authentique éventuel, notification au bailleur, respect d’un éventuel droit de préemption. Les clauses limitant la cession sont valables mais d’interprétation stricte. Le bailleur ne peut s’opposer à la cession du bail avec le fonds que pour un motif grave et légitime. Le cessionnaire se substitue au cédant dans tous les droits et obligations du bail. Le cédant reste généralement solidaire sauf clause contraire. La Cour d’appel de Paris a traité de l’opposabilité de la cession au bailleur dans un arrêt du 17 mai 2023 (n° 21/04399).

Le non-respect des formalités contractuelles de cession peut entraîner l’inopposabilité de la cession au bailleur, voire la résiliation de plein droit du bail si celle-ci est prévue. Toutefois, la renonciation du bailleur à invoquer l’irrégularité, expresse ou tacite par acceptation des loyers du cessionnaire ou reconnaissance de la cession, rend la cession opposable. Les clauses prévoyant la résiliation automatique sont valables si elles sont claires et non équivoques. Le bailleur doit agir dans un délai raisonnable pour invoquer l’irrégularité, à défaut il est réputé avoir accepté la cession. La Cour d’appel de Paris a jugé l’opposabilité malgré des irrégularités dans un arrêt du 17 mai 2023 (n° 21/04399).

La résiliation judiciaire peut être demandée pour manquement grave du cocontractant à ses obligations contractuelles. Le bailleur peut invoquer le non-paiement des loyers, les dégradations, le changement d’activité non autorisé, ou la sous-location irrégulière. Le preneur peut demander la résiliation pour manquement du bailleur à ses obligations de délivrance, d’entretien ou de jouissance paisible. Le juge apprécie souverainement la gravité du manquement. La résiliation entraîne la cessation du bail sans indemnité d’éviction, contrairement au refus de renouvellement. Le demandeur doit avoir lui-même exécuté ses obligations. Les principes généraux du droit des contrats s’appliquent, complétés par les dispositions spécifiques du statut des baux commerciaux.

La clause résolutoire s’acquiert de plein droit après un commandement de payer les loyers impayés demeuré infructueux pendant un mois. Pour les baux commerciaux, l’acquisition doit être constatée judiciairement. Le locataire peut purger la clause en payant intégralement les sommes dues avant l’assignation en constatation. En procédure collective, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture relève d’un régime autonome : le bailleur peut saisir le juge-commissaire après un délai de trois mois, sans commandement préalable. La Cour d’appel de Poitiers a constaté l’acquisition de la clause résolutoire dans un arrêt du 15 octobre 2024 (n° 24/00255). La Cour d’appel de Paris a traité de la résiliation en liquidation judiciaire dans un arrêt du 4 avril 2024 (n° 23/13690).

Le locataire peut résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale, moyennant un préavis de six mois donné par acte extrajudiciaire. Cette faculté de résiliation triennale est d’ordre public et ne peut être supprimée. Le locataire doit respecter le préavis, à défaut il reste redevable des loyers jusqu’à l’expiration du délai. Aucune indemnité n’est due au bailleur. Le preneur doit restituer les lieux en bon état et respecter ses obligations jusqu’à la fin. Des clauses particulières peuvent prévoir d’autres modalités de résiliation anticipée. Les principes sont établis par l’article L.145-4 du Code de commerce.

Le droit au bail est un élément incorporel du fonds de commerce représentant la valeur du bail commercial pour le locataire. Il traduit l’avantage économique procuré par le bail : emplacement, loyer favorable, durée. Sa valeur s’apprécie selon la différence entre le loyer payé et la valeur locative du marché, la qualité de l’emplacement, et la durée résiduelle. En cas d’éviction, le droit au bail constitue l’indemnité principale. Pour un fonds transférable, il correspond à la perte de l’avantage lié à l’emplacement. Le droit au bail se transmet avec la cession du fonds. La Cour d’appel de Rennes a fixé l’indemnité égale au droit au bail dans un arrêt du 2 avril 2025 (n° 22/03387). La Cour d’appel de Montpellier a procédé à l’évaluation du droit au bail dans un arrêt du 25 mars 2025 (n° 22/01351).

Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués pour bénéficier du statut des baux commerciaux. Cette condition est essentielle pour l’accès au droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction. L’exploitation doit être effective et personnelle ou par un gérant. La simple détention d’un droit au bail sans exploitation d’un fonds ne confère pas la protection statutaire. En cas de cession du fonds, le cessionnaire se substitue dans les droits du cédant, y compris le bénéfice du bail. L’immatriculation au registre compétent est également requise. Les principes sont établis par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, appliqués dans l’ensemble de la jurisprudence citée.