Avocats en litiges de copropriété à Paris : Defense contre syndic et protection des coproprietaires

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle régit tout immeuble dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, chaque lot comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes indissociables. Le syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité civile, a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance, sous réserve de ne pas imposer de restrictions injustifiées aux droits des copropriétaires.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Cette responsabilité de plein droit s’applique même lorsque les désordres trouvent partiellement leur origine dans des parties privatives, si le syndicat refuse de réaliser les travaux de reprise des parties communes dont il a la charge d’entretien. Le Tribunal judiciaire de Paris a ainsi condamné un syndicat à réaliser des travaux sur parties communes malgré l’origine privative partielle des désordres dans son jugement du 18 juillet 2025 (n° 25/52541).

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, sa garde et son entretien. En cas d’urgence, il doit faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Le Tribunal judiciaire de Nice a rappelé le 4 novembre 2024 (n° 24/01852) que le syndic engage sa responsabilité lorsqu’il ne fait pas exécuter les travaux votés en assemblée générale dans des délais raisonnables.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose à l’ancien syndic de transmettre l’ensemble des informations, documents et archives du syndicat au nouveau syndic. Cette obligation est portable et l’ancien syndic doit justifier avoir satisfait à son obligation légale. Le Tribunal judiciaire de Paris a ordonné le 2 juin 2025 (n° 25/50894) à un ancien syndic de remettre les pièces du syndicat sous astreinte, précisant que l’action du syndicat des copropriétaires n’est pas exclue par l’article 18-2 qui permet également au nouveau syndic ou au président du conseil syndical d’agir.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en nullité des décisions d’assemblée générale doivent être introduites dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal. Ce délai est d’ordre public et court à compter de la notification, non de la tenue de l’assemblée. Seuls les copropriétaires opposants peuvent contester les décisions. La Cour d’appel de Colmar a confirmé le 13 juin 2024 (n° 22/03384) qu’un copropriétaire ayant voté favorablement toutes les résolutions n’a pas qualité pour contester l’assemblée.

Lorsque le syndic n’ouvre pas de compte bancaire séparé au nom du syndicat dans les trois mois suivant sa désignation, son mandat est nul de plein droit selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. La jurisprudence précise qu’il n’est pas nécessaire d’avoir demandé dans le délai de deux mois la nullité des décisions d’assemblées générales convoquées par un syndic dont le mandat a été annulé de plein droit pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé. La Cour de cassation a confirmé cette solution le 14 septembre 2017 (n° 16-17971).

La répartition des charges doit respecter les articles 9 et 10 de la loi du 10 juillet 1965. Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun sont réparties selon l’utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot. La Cour d’appel de Montpellier a rappelé le 29 novembre 2022 (n° 20/03702) que les décisions de l’assemblée générale modifiant la clé de répartition des charges, si elles ne sont pas contestées dans le délai de deux mois prévu à l’article 42, deviennent définitives et opposables à tous les copropriétaires.

L’imputation des charges doit respecter le règlement de copropriété et la distinction entre parties privatives et communes. Le Tribunal judiciaire de Paris a jugé le 16 mai 2024 (n° 23/04782) que l’entretien du complexe d’étanchéité sous les dalles de terrasses accessibles constitue une charge commune, même si les terrasses sont à usage privatif. Le fait qu’une assemblée générale décide d’une imputation privative contraire au règlement ne la rend pas conforme pour autant, et ne porte ni sur la période passée ni sur l’avenir.

Le manque de diligence du syndic dans l’exécution des travaux votés caractérise un trouble manifestement illicite justifiant une action en référé. Le Tribunal judiciaire de Paris a condamné un syndicat à réaliser des travaux sur parties communes après constat de son manque de diligences dans son jugement du 18 juillet 2025 (n° 25/52541). Le Tribunal judiciaire de Nice a ordonné sous astreinte la réalisation de travaux de toiture votés en 2017 mais jamais exécutés le 4 novembre 2024 (n° 24/01852), le syndic ayant rencontré des difficultés de financement sans pour autant prendre les mesures nécessaires.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. Le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé le 23 juillet 2025 (n° 25/52469) que tout copropriétaire doit laisser au syndic un libre accès à son lot pour les interventions sur parties communes ou en cas d’urgence.

Oui, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le syndic, en cas d’urgence, à faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, en respectant la procédure prévue à l’article 37 du décret du 17 mars 1967. Le Tribunal judiciaire de Paris a confirmé le 22 décembre 2023 (n° 23/58648) qu’en cas de travaux urgents, les copropriétaires ne peuvent s’opposer à leur exécution au sein de leurs lots, le syndic devant cependant notifier ces travaux au moins huit jours avant, sauf impératif de sécurité.

Le syndic peut voir sa responsabilité délictuelle engagée pour négligence dans la réalisation des travaux. La Cour de cassation a confirmé le 29 février 2024 (n° 22-24558) qu’un syndic négligent à compter d’une certaine date dans la réalisation de travaux de réparation peut être condamné à indemniser les préjudices financiers et de jouissance subis par les copropriétaires, y compris pour le maintien prolongé d’un étaiement. Le quitus donné par l’assemblée générale n’exonère pas le syndic de cette responsabilité délictuelle.

La faute de la victime copropriétaire ne peut exonérer la responsabilité du syndicat que si elle est à l’origine de son entier préjudice. Le simple fait qu’un copropriétaire soit membre du conseil syndical et n’ait pas trouvé d’accord sur le choix d’une entreprise ne suffit pas à caractériser sa faute exclusive. Il appartient aux juges de caractériser pleinement la faute exclusive du copropriétaire dans le retard des travaux et le préjudice subi pour exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit prévue à l’article 14.

La révocation du syndic peut être décidée par l’assemblée générale. L’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre cette procédure. Le syndic professionnel ne peut poursuivre ses fonctions en l’absence de renouvellement ou en cas de retrait de sa carte professionnelle obligatoire prévue par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet. La Cour de cassation a précisé le 2 juillet 2008 qu’un syndic ne peut continuer à exercer sans carte professionnelle renouvelée, et que les actes accomplis dans ces conditions peuvent être remis en cause.

Oui, sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le copropriétaire doit rapporter la preuve d’une faute du syndic, d’un préjudice personnel et d’un lien de causalité. Le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé le 16 mai 2024 (n° 23/04782) que la responsabilité civile délictuelle du syndic ne peut être engagée qu’à cette triple condition. Si ces éléments ne sont pas clairement établis ou font l’objet de contestations sérieuses, la demande de provision sera rejetée.

Le syndic doit éclairer l’assemblée générale sur la faisabilité des travaux. Le Tribunal judiciaire de Paris a jugé le 7 mars 2024 (n° 23/57128) qu’il n’y avait pas de faute lorsque, postérieurement à l’assemblée ayant voté des travaux, l’architecte a révélé leur incompatibilité avec la structure, et qu’une nouvelle assemblée a été convoquée pour annuler les résolutions initiales et voter de nouveaux travaux conformes aux préconisations techniques. En l’absence de faute caractérisée et en présence de contestations sérieuses, la demande de provision contre le syndic a été rejetée.

L’action en justice peut être engagée par le syndicat lui-même, qui a qualité pour agir tant en demandant qu’en défendant, même contre certains copropriétaires selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires peuvent également agir individuellement en responsabilité délictuelle. La Cour d’appel de Paris a réaffirmé le 26 septembre 2024 (n° 23-15.424) que le syndicat est responsable tant des désordres affectant les parties communes que du retard dans la réalisation des travaux, justifiant l’octroi d’une indemnisation au titre de la perte de loyers.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 exige la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix pour les actes d’acquisition ou de disposition, la modification du règlement concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, ou la suppression du poste de concierge. L’assemblée ne peut, sauf à l’unanimité, décider l’aliénation des parties communes nécessaires au respect de la destination de l’immeuble. Le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé ces règles de majorité d’ordre public dans ses jugements du 19 décembre 2023 (n° 23/13573) et du 18 juillet 2024 (n° 21/15521).