Avocats en assemblee generale de copropriété à Paris : Annulation et contestation des deliberations

L’assemblee generale des coproprietaires constitue l’organe décisionnaire de la copropriété. Elle vote les décisions relatives à la gestion de l’immeuble, aux travaux, aux charges et à la designation du syndic. Les décisions adoptees lors de l’assemblee generale s’imposent à tous les coproprietaires, même absents où opposants, des lors qu’elles ont été votees dans le respect des regles de convocation, de quorum et de majorite prevues par la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, les décisions d’assemblee generale entachees d’irregularite peuvent être annulees par le tribunal judiciaire. Les vices de forme concernent les irregularites dans la convocation, l’ordre du jour, le deroulement de l’assemblee où le decompte des voix. Les vices de fond visent les décisions contraires aux dispositions imperatives de la loi où du reglement de copropriété, où les décisions adoptees sans la majorite légalement requise. La Cour de cassation rappelle regulierement que le délai de contestation de deux mois court à compter de la notification du proces-verbal par lettre recommandee. Le Tribunal judiciaire de Nice à ainsi annule une assemblee generale le 3 fevrier 2025 (TJ Nice, 3 fevrier 2025, n° 22/03013) pour non-respect du délai de 21 jours de convocation, seuls 20 jours ayant été respectés. La Cour de cassation à précise dans plusieurs arrets les conditions de recevabilite de l’action en contestation : irrecevabilite du coproprietaire non opposant (Cass. 3e civ., 23 septembre 2009 ; Cass. 3e civ., 14 mars 2015 ; Cass. 3e civ., 24 mars 2015).

Le Cabinet Kohen Avocats intervient devant le tribunal judiciaire de Paris pour contester les deliberations irrecevables d’assemblees generales de copropriété. Notre expertise couvre l’analyse des proces-verbaux d’assemblee generale, l’identification des irregularites de forme et de fond, et l’engagement des actions en annulation dans les délais legaux. Nous defendons tant les coproprietaires contestant une décision que les syndicats souhaitant faire valider la regularite de leurs deliberations face aux recours abusifs.

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QU’EST-CE QU’UNE ASSEMBLEE GENERALE DE COPROPRIÉTÉ ?

Definition juridique :

L’assemblee generale des coproprietaires est l’organe collegial reunissant l’ensemble des coproprietaires pour prendre les décisions relatives à la gestion et à l’administration de l’immeuble en copropriété. Elle constitue l’instance souveraine de décision au sein de la copropriété, sous réserve du respect des dispositions legales et du reglement de copropriété.

La loi du 10 juillet 1965 fixe les regles de fonctionnement des assemblees generales : periodicite, convocation, ordre du jour, quorum, majorites requises selon la nature des décisions. L’article 17 de cette loi enumere les attributions obligatoires de l’assemblee generale : election du conseil syndical, designation et revocation du syndic, approbation des comptes, autorisation des travaux, modification du reglement de copropriété.

Types d’assemblees generales :

Assemblee generale ordinaire annuelle : convoquee obligatoirement au moins une fois par an dans les six mois suivant la cloture de l’exercice comptable. Elle doit statuer sur les comptes de l’exercice ecoule, voter le budget previsionnel, autoriser le syndic à engager les actions en justice et se prononcer sur les travaux courants d’entretien.

Assemblee generale extraordinaire : convoquee en cours d’annee pour statuer sur des questions urgentes où importantes ne pouvant attendre l’assemblee annuelle : travaux d’urgence, modification du reglement de copropriété, revocation du syndic, contentieux majeur.

Pouvoirs de l’assemblee generale :

L’assemblee generale decide de toutes les mesures relatives à la conservation, l’administration et l’amelioration des parties communes et des equipements communs. Elle vote les travaux, approuve les contrats d’entretien, fixe les charges, modifie le reglement de copropriété, autorise les actions en justice, designe et revoque le syndic.

La Cour de cassation rappelle que l’assemblee generale ne peut porter atteinte aux droits individuels des coproprietaires sur leurs parties privatives ni modifier la destination de l’immeuble sans respecter la majorite renforcee de l’article 26. Le Tribunal judiciaire de Paris à applique ce principe le 30 mai 2024 (TJ Paris, 30 mai 2024, n° 21/12467) en sanctionnant un abus de majorite sur le fondement des articles 3, 4 et 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Calcul et action en réduction

REGLES DE CONVOCATION ET ORDRE DU JOUR

Convocation de l’assemblee generale :

Le syndic convoque l’assemblee generale par lettre recommandee avec accuse de réception où par remise en main propre contre recepisse, au moins vingt et un jours avant la date de l’assemblee. Ce délai se calcule de quantieme à quantieme, le jour de la réception de la convocation et celui de l’assemblee n’étant pas comptes.

Tout coproprietaire doit recevoir une convocation individuelle à son domicile où à l’adresse qu’il à communiquee au syndic. L’absence de convocation d’un seul coproprietaire constitue une irregularite entrainant l’annulation de toutes les décisions auxquelles il aurait pu s’opposer utilement compte tenu de son nombre de voix. Le Tribunal judiciaire de Nice à annule une assemblee generale le 3 fevrier 2025 (TJ Nice, 3 fevrier 2025, n° 22/03013) pour non-respect du délai minimum de 21 jours, seulement 20 jours ayant été respectés. La Cour de cassation à juge le 18 fevrier 2014 (Cass. 3e civ., 18 fevrier 2014, n° 12-20.616) que la consultation des pièces sur rendez-vous était satisfaisante, tandis qu’elle à prononce la nullite protection pour non-consultation dans un arret du 25 fevrier 2016 (Cass. 3e civ., 25 fevrier 2016, n° 15-10.862).

Contenu obligatoire de la convocation :

La convocation doit mentionner la date, l’heure et le lieu de l’assemblee generale. Elle doit être accompagnee de l’ordre du jour precisant les questions soumises à deliberation.

L’ordre du jour doit être suffisamment precis pour permettre aux coproprietaires de se prononcer en connaissance de cause. Un ordre du jour trop vague où incomplet constitue une irregularite. La Cour de cassation à pose le principe que les questions doivent être suffisamment precises (Cass. 3e civ., 17 decembre 1997), qu’il doit exister une concordance entre question et resolution (Cass. 3e civ., 23 octobre 2002, JurisData n° 2002-016091) et que l’imprecision où l’equivoque sont exclues (Cass. 3e civ., 29 janvier 2003). La Cour de cassation à egalement juge le 11 mars 1998 (Cass. 3e civ., 11 mars 1998, n° 96-12.479) que la notification separee des annexes etait admise.

La convocation doit également être accompagnee des documents necessaires à la comprehension des questions inscrites à l’ordre du jour : projet de budget, devis de travaux, projet de modification du reglement de copropriété, comptes de l’exercice ecoule pour l’assemblee annuelle.

Modification de l’ordre du jour :

Les coproprietaires representant au moins deux pour cent des voix de tous les coproprietaires peuvent demander l’inscription de questions supplementaires à l’ordre du jour. Cette demande doit être adressee au syndic par lettre recommandee au moins dix jours avant la date de l’assemblee.

Aucune décision ne peut être prise sur une question non inscrite à l’ordre du jour, sauf si tous les coproprietaires sont presents où representes et acceptent unanimêment d’ajouter la question. La Cour de cassation à juge que l’absence de signature du PV n’entraine pas nullite (Cass. 3e civ., 26 mars 2014, n° 13-10.693 ; Cass. 3e civ., 24 avril 2013, n° 12-13.330), mais l’existence d’une décision doit être etablie selon des criteres formels et substantiels (Cass. 3e civ., 13 novembre 2013, n° 12-12.084 ; Cass. 3e civ., 26 janvier 2010, n° 09-12.994).

QUORUM ET MAJORITES REQUISES

Quorum de l’assemblee generale :

Le quorum designe le nombre minimum de voix requises pour que l’assemblee generale puisse valablement deliberer. La loi du 10 juillet 1965 fixe des regles de quorum differentes selon la nature des décisions.

Pour les décisions à la majorite de l’article 24, aucun quorum n’est requis en première convocation. Si l’assemblee ne peut deliberer faute de quorum, une seconde assemblee peut être convoquee dans un délai minimum de dix jours sans condition de quorum.

Pour les décisions à la majorite de l’article 25, le quorum est fixe à la majorite des voix de tous les coproprietaires en première convocation. Si ce quorum n’est pas atteint, une seconde assemblee est convoquee à six jours au moins d’intervalle avec un quorum reduit au tiers des voix.

Pour les décisions à la majorite de l’article 26, le quorum est de deux tiers des voix en première convocation. En cas d’echec du quorum, une nouvelle assemblee peut être convoquee avec un quorum maintenu aux deux tiers.

Majorite de l’article 24 :

La majorite simple des voix des coproprietaires presents où representes suffit pour les décisions courantes d’administration : approbation des comptes, budget previsionnel, travaux d’entretien courant, contrats de fourniture et d’entretien, autorisation d’agir en justice pour les actions conservatoires.

Cette majorite se calcule uniquement sur les coproprietaires presents où representes, les absents non representes n’étant pas comptabilises. Un coproprietaire déténant cinquante et un pour cent des voix de l’assemblee reunie peut donc faire adopter seul une décision à cette majorite.

Majorite de l’article 25 :

La majorite absolue des voix de tous les coproprietaires, presents, representes où absents, est requise pour les décisions importantes : designation où revocation du syndic, travaux d’amelioration, autorisation donnee à certains coproprietaires d’effectuer des travaux affectant les parties communes, modification de la repartition des charges.

Cette majorite se calcule sur la totalite des voix de la copropriété, et non seulement sur les voix presentes. Si la copropriété compte mille tantieme, la majorite absolue est de cinq cent un voix minimum, quel que soit le nombre de coproprietaires presents à l’assemblee.

Lorsqu’une décision recueille la majorite des voix des presents où representes sans atteindre la majorite absolue de l’article 25, elle peut être adoptee à la majorite de l’article 24 lors d’une seconde assemblee convoquee dans un délai de trois mois. Cette passerelle entre articles 25 et 24 à été appliquee par le Tribunal judiciaire de Paris le 8 juillet 2025 (TJ Paris, 8 juillet 2025, n° 21/13712) concernant la passerelle article 26-1 avec vote par correspondance. Le TJ Paris à egalement valide la passerelle article 25-1 le 18 juillet 2024 (TJ Paris, 18 juillet 2024, n° 21/11018). La Cour d’appel de Paris à confirme que l’article 24 s’applique à la majorite des voix exprimees (CA Paris, 28 septembre 2022, n° 17/17740).

Majorite de l’article 26 :

La double majorite des deux tiers des voix et de la majorite numerique des coproprietaires est requise pour les décisions exceptionnelles : modification du reglement de copropriété portant sur la jouissance, l’usage où l’administration des parties communes, transformation de parties communes en parties privatives, travaux de transformation où d’amelioration majeurs.

Cette double condition cumulative signifie qu’il faut reunir simultanement deux tiers des voix de la copropriété ET plus de la moitie des coproprietaires en nombre. Une décision recueillant soixante-dix pour cent des voix mais seulement quarante pour cent des coproprietaires en nombre ne peut être adoptee à cette majorite.

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, sauf urgence. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception. Le Tribunal judiciaire de Paris a confirmé cette exigence dans son jugement du 7 mars 2025 (n° 21/06443), précisant que le syndic doit justifier du respect de ce délai. Le Tribunal judiciaire de Nice a annulé une assemblée pour non-respect de ce délai d’ordre public le 23 septembre 2024 (n° 22/01367), même si les copropriétaires étaient informés par courriel.

La convocation doit contenir l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à délibération. Elle doit également indiquer le lieu, les jours et heures de consultation des pièces justificatives des charges. Le Tribunal judiciaire de Paris a annulé des résolutions le 11 juillet 2025 (n° 23/00861) dont le contenu n’était pas mentionné dans la convocation, qui n’indiquait que l’intitulé sans préciser les candidatures proposées ni les montants budgétaires concernés, privant ainsi les copropriétaires d’information suffisante.

Non, le syndic a une simple fonction de transmission pour les demandes d’inscription à l’ordre du jour des copropriétaires. Selon l’article 10 du décret du 17 mars 1967, tout copropriétaire peut demander l’inscription d’une résolution. Le syndic doit procéder à leur inscription sans modification de la résolution soumise au vote. Le Tribunal judiciaire de Paris a annulé une résolution le 19 janvier 2024 (n° 19/07645) où le syndic avait modifié la demande d’un copropriétaire : au lieu d’examiner des contrats de syndic proposés, la résolution invitait à ne pas donner suite au courrier, constituant une altération inadmissible.

La majorité simple selon l’article 24 correspond à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont pas comptabilisés. Elle s’applique notamment pour l’adoption du budget prévisionnel, l’approbation des comptes, les travaux de conservation de l’immeuble et ceux nécessaires à la sécurité. Cette majorité est la plus facile à obtenir car elle ne prend en compte que les votes exprimés, excluant les absents non représentés et les abstentions du calcul.

La majorité absolue selon l’article 25 exige plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Elle concerne les décisions importantes comme l’autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. La Cour d’appel de Grenoble a précisé le 11 octobre 2022 (n° 20/02619) qu’une erreur de majorité avec vote à l’article 24 au lieu de l’article 25 constitue une erreur de droit justifiant l’annulation, même si la résolution aurait été rejetée dans tous les cas.

La double majorité selon l’article 26 requiert la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Elle s’applique aux actes d’acquisition immobilière, aux actes de disposition, et à la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Le Tribunal judiciaire de Paris a confirmé le 23 février 2024 (n° 21/13907) que la création d’un nouveau lot issu des parties communes et la modification de l’état descriptif de division nécessitent cette double majorité.

Oui, tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire de son choix, copropriétaire ou non. Le mandat doit être écrit et peut être donné pour une ou plusieurs assemblées. Le mandataire dispose des mêmes droits de vote que le mandant. Le Tribunal judiciaire de Paris a précisé le 27 février 2024 (n° 21/14574) qu’en cas de vote par correspondance, le syndic doit expressément prévoir la passerelle de majorité de l’article 25-1 à peine de nullité, permettant un second vote immédiat à majorité réduite si le premier échoue.

Selon l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. L’article 16 du décret du 17 mars 1967 précise que cette réduction s’applique au calcul des majorités. Le Tribunal judiciaire de Paris a appliqué ce principe le 6 septembre 2024 (n° 23/07122) dans un litige où le calcul des majorités devait tenir compte de cette réduction pour garantir l’équilibre démocratique entre copropriétaires.

Non, en principe. L’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités. Un vote bloqué sur plusieurs questions est nul. Toutefois, le Tribunal judiciaire de Paris a admis le 11 juillet 2025 (n° 22/04079) qu’un vote unique peut être effectué en cas de lien étroit entre les décisions ou lorsque l’objet concerne un ensemble de travaux indivisibles, comme deux actions en justice indissociables.

Les résolutions peuvent être annulées pour inobservation des formalités légales avec convocation irrégulière ou ordre du jour incomplet, dépassement de pouvoir par l’assemblée, erreur de majorité, ou fraude et abus de majorité. L’assemblée ne peut porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives. Pour démontrer l’abus de majorité, il faut prouver que la décision a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, avec l’intention de nuire, ou en rompant l’égalité entre copropriétaires, selon la Cour d’appel de Versailles dans son arrêt du 13 mars 2024 (n° 21/03426).

Oui, la convocation de l’assemblée générale par une personne n’ayant plus qualité pour le faire rend l’assemblée annulable. Le Tribunal judiciaire de Paris a précisé le 24 juin 2025 (n° 22/01838) que les décisions des assemblées antérieures s’imposent tant qu’elles n’ont pas été annulées. Dans cette affaire, la contestation de la qualité du syndic à convoquer l’assemblée du 12 octobre 2021 a été examinée, le tribunal rappelant que la charge de la preuve de la régularité de la convocation pèse sur le syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le procès-verbal doit être notifié dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Cette notification est réalisée par le syndic. Le point de départ du délai de contestation de deux mois court à compter de cette notification. Le Tribunal judiciaire de Paris a confirmé le 2 juillet 2024 (n° 21/11397) que cette notification doit être faite à la diligence du syndic, et que le non-respect de cette obligation peut avoir des conséquences sur les délais de recours des copropriétaires.

Non, ni la loi du 10 juillet 1965 ni le décret du 17 mars 1967 n’imposent que la motivation des délibérations des copropriétaires figure sur le procès-verbal. L’absence de motivation au rejet d’une résolution ne permet donc pas de présumer en soi un abus de droit. La Cour d’appel de Versailles a précisé le 13 mars 2024 (n° 21/03426) que l’assemblée générale peut, dans le cadre de ses pouvoirs généraux, contrôler les conditions d’une opération et la rejeter sans avoir à motiver spécifiquement son refus dans le procès-verbal.

Oui, l’article 10 du décret du 17 mars 1967 reconnaît à tout copropriétaire la faculté de demander l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour, sous réserve qu’il s’agisse d’une véritable question et qu’il formule les résolutions qu’il souhaite voir soumettre à l’approbation de l’assemblée. Le syndic a une simple fonction de transmission et ne peut juger de l’intérêt des questions. Le Tribunal judiciaire de Paris a sanctionné un syndic le 19 janvier 2024 (n° 19/07645) qui avait modifié la résolution proposée par un copropriétaire.

Oui, les copropriétaires disposent d’un droit de consultation des pièces justificatives et documents. La convocation doit indiquer le lieu, les jours et heures de consultation des pièces justificatives des charges. L’article 11 du décret prévoit que doivent être notifiés en même temps que l’ordre du jour les conditions essentielles des contrats proposés lorsque l’assemblée doit approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux, selon le Tribunal judiciaire de Paris dans son jugement du 28 juin 2024 (n° 16/00429).

Le syndic peut convoquer une assemblée générale extraordinaire à la demande du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix. À défaut de syndic, le conseil de copropriété, le président de la dernière assemblée, ou un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts peuvent convoquer l’assemblée. L’assemblée extraordinaire peut être convoquée chaque fois que la bonne administration de l’immeuble nécessite une décision ne pouvant attendre la prochaine assemblée annuelle.

Oui, les mêmes règles de convocation, de délai et de majorité s’appliquent aux assemblées générales extraordinaires qu’aux assemblées ordinaires. Le délai de vingt et un jours doit être respecté, sauf urgence. Les majorités requises dépendent de la nature des décisions votées selon les articles 24, 25 ou 26. La seule différence réside dans l’objet : l’assemblée ordinaire annuelle traite notamment des comptes et du budget, tandis que l’extraordinaire porte sur des questions spécifiques nécessitant une décision urgente.

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation doivent être introduites, à peine de déchéance, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester. Le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé ce délai strict le 24 juin 2025 (n° 22/01838). Les copropriétaires qui ont voté pour une résolution adoptée ne peuvent généralement pas la contester, sauf exception liée à un vice de forme majeur affectant toute l’assemblée.

Seuls les copropriétaires opposants ayant voté contre ou défaillants absents et non représentés peuvent contester une résolution. Le Tribunal judiciaire de Paris a précisé le 11 juillet 2025 (n° 23/00861) que les copropriétaires présents au début de l’assemblée mais ayant quitté après certains votes sont considérés comme défaillants pour les résolutions suivantes et sont donc recevables à les contester. En revanche, les copropriétaires ayant voté pour une résolution ne peuvent généralement pas la contester ultérieurement, sauf si elle affecte l’ensemble de l’assemblée avec vice de convocation par exemple.