Avocats en impayés de loyer et expulsion locative à Paris : Defense et solutions

La procédure d’expulsion pour impayés débute par la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Si le locataire ne régularise pas dans le délai légal de deux mois pour les baux d’habitation, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion. Avant l’assignation, le bailleur doit notifier la CCAPEX au moins six semaines avant l’audience. Après jugement, un commandement de quitter les lieux est délivré, suivi d’un délai de deux mois avant l’expulsion effective. Le Tribunal judiciaire de Lille a rappelé cette procédure dans un jugement du 25 juillet 2025 (n° 25/00268). Le Tribunal judiciaire de Bobigny a également précisé les étapes dans un jugement du 28 juin 2024 (n° 24/00713).

Pour les baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer doit laisser un délai de deux mois au locataire pour régulariser sa situation. Durant ce délai, la clause résolutoire ne peut produire ses effets. Le commandement doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions légales et mentionner ce délai. Pour les baux commerciaux, le délai est d’un mois conformément à l’article L.145-41 du Code de commerce. Si le locataire ne paie pas dans ce délai et qu’aucun plan d’apurement n’est conclu, le bail est résilié de plein droit. Le Tribunal judiciaire de Caen a rappelé ce délai dans un jugement du 6 août 2025 (n° 25/01509). Le Tribunal judiciaire de Paris a également traité de cette question dans un jugement du 3 juillet 2025 (n° 25/52373).

La clause résolutoire permet la résiliation automatique du bail en cas d’impayés, après un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge des référés peut constater cette acquisition si trois conditions sont réunies : le défaut de paiement est manifestement fautif, le bailleur invoque la clause de bonne foi, et celle-ci est dénuée d’ambiguïté. L’acquisition de la clause résolutoire entraîne la résiliation du bail sans nécessiter de nouvelle procédure judiciaire. Le locataire devient alors occupant sans droit ni titre, exposé à l’expulsion. Le Tribunal judiciaire de Paris a constaté l’acquisition dans un jugement du 13 juin 2025 (n° 25/51757). Le Tribunal judiciaire de Paris a également traité de cette question dans un jugement du 5 juillet 2024 (n° 23/59264).

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Ces délais ne sont pas conditionnés à une situation économique catastrophique, mais relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge. Pour en bénéficier, le locataire doit généralement avoir repris le paiement du loyer courant et démontrer sa capacité à apurer progressivement la dette. Si les échéances du plan ne sont pas respectées, la clause résolutoire reprend automatiquement effet sans nouvelle procédure judiciaire. Le Tribunal judiciaire de Paris a accordé des délais dans un jugement du 15 juillet 2025 (n° 25/03183). Le Tribunal judiciaire de Paris a également traité de cette question dans un jugement du 23 juin 2025 (n° 25/50093).

Le plan d’apurement est un échéancier permettant au locataire de rembourser progressivement sa dette tout en continuant à payer le loyer courant. Il peut être convenu amiablement entre les parties ou imposé par le juge. Le montant des mensualités est fixé selon les capacités financières du locataire. En cas de respect du plan, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuit normalement. À l’inverse, le non-respect d’une seule échéance entraîne la résiliation automatique du bail et l’expulsion. Le Tribunal judiciaire de Paris a fixé un plan d’apurement dans un jugement du 8 août 2024 (n° 24/03275). Le Tribunal judiciaire de Paris a également traité de cette question dans un jugement du 24 mars 2025 (n° 24/07338).

La trêve hivernale, prévue à l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, suspend toute expulsion du premier novembre au trente et un mars de l’année suivante. Toutefois, elle ne s’applique pas lorsque l’expulsion est prononcée pour introduction dans les lieux par voie de fait, manœuvres, menaces ou contrainte. Le juge peut également supprimer ou réduire le bénéfice de cette trêve dans certaines circonstances particulières, notamment lorsque le locataire dispose d’un autre logement ou en cas de mauvaise foi caractérisée. Le Tribunal judiciaire de Lille a appliqué ces principes dans un jugement du 24 juin 2024 (n° 24/00972). Le Tribunal judiciaire de Paris a également traité de cette question dans un jugement du 19 juillet 2024 (n° 24/03913).

L’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux avant toute expulsion. Ce délai peut être supprimé ou réduit par le juge en cas de mauvaise foi du locataire ou lorsque celui-ci est entré dans les lieux par voies de fait. La voie de fait est établie même sans effraction matérielle si l’occupation s’est faite sans accord du propriétaire. La suppression de ce délai permet une expulsion plus rapide dès la délivrance du commandement. Le Tribunal judiciaire de Grenoble a supprimé ce délai dans un jugement du 29 juillet 2025 (n° 25/01186). Le Tribunal judiciaire de Paris a également ordonné la suppression dans un jugement du 11 septembre 2025 (n° 25/00414).

L’ouverture d’une procédure collective de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire du locataire suspend temporairement les poursuites individuelles. Les créances locatives antérieures au jugement d’ouverture doivent être déclarées au passif de la procédure. Les loyers postérieurs au jugement d’ouverture sont des créances de la période d’observation, payables à leurs échéances. Le mandataire judiciaire peut choisir de poursuivre ou de résilier le bail. En cas de continuation du bail, les impayés postérieurs au jugement bénéficient d’un privilège de paiement. Les règles spécifiques du droit des entreprises en difficulté s’appliquent.

Le recouvrement des créances locatives peut s’effectuer par voie amiable avec relances et mise en demeure, ou judiciaire. La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances prévue à l’article L.125-1 du Code des procédures civiles d’exécution peut être utilisée. Le bailleur peut également recourir à l’assignation devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir une condamnation provisionnelle ou définitive. Les frais de recouvrement amiable ne peuvent être mis à la charge du locataire en vertu de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Le Tribunal judiciaire de Bobigny a traité du recouvrement dans un jugement du 28 juin 2024 (n° 24/00713).

L’assignation en résiliation doit être précédée d’une notification au représentant de l’État et à la CCAPEX au moins six semaines avant l’audience. L’acte d’assignation doit préciser les impayés, reproduire les dispositions légales protectrices et convoquer le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Un diagnostic social et financier est réalisé par un organisme agréé et transmis au juge avant l’audience. Le locataire est informé de son droit à solliciter des délais de paiement. Le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé ces formalités dans un jugement du 15 juillet 2025 (n° 25/03183). Le Tribunal judiciaire de Paris a également précisé la procédure dans un jugement du 19 mars 2024 (n° 23/09329).

L’expulsion s’effectue par un commissaire de justice après délivrance d’un commandement de quitter les lieux et expiration du délai de deux mois, sauf suppression judiciaire. Le concours de la force publique peut être requis auprès du préfet. Les meubles laissés dans les lieux sont remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désigne ou, à défaut, entreposés conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. L’expulsion doit respecter la trêve hivernale sauf exceptions légales. Le Tribunal judiciaire de Lille a rappelé ces modalités dans un jugement du 25 juillet 2025 (n° 25/00268). Le Tribunal judiciaire de Mulhouse a également traité de cette question dans un jugement du 24 septembre 2024 (n° 24/00538).

L’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution permet au juge d’accorder des délais renouvelables lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le locataire n’a pas à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation pour bénéficier de ces délais. Le juge apprécie souverainement la situation personnelle, familiale et financière du locataire, ses démarches de relogement et la bonne foi dont il fait preuve. Ces délais peuvent être subordonnés au paiement régulier de l’indemnité d’occupation courante. Le Tribunal judiciaire de Pontoise a accordé de tels délais dans un jugement du 27 juin 2025 (n° 25/01592). La Cour d’appel de Paris a également traité de cette question dans un arrêt du 15 novembre 2019 (n° 19/08993).

L’indemnité d’occupation est due par le locataire maintenu dans les lieux après résiliation du bail. Elle compense le préjudice du bailleur privé de la jouissance de son bien. Son montant est généralement fixé au niveau du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Le juge peut exceptionnellement la majorer en cas de mauvaise foi caractérisée du locataire. Elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et cesse d’être due à la libération effective des lieux. Le Tribunal judiciaire de Paris a fixé le montant de l’indemnité dans un jugement du 11 septembre 2025 (n° 25/00414). Le Tribunal judiciaire de Nice a également traité de cette question dans un jugement du 5 novembre 2024 (n° 24/01623).

La notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions est obligatoire au moins six semaines avant l’audience d’assignation en résiliation. Cette formalité, prévue par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, conditionne la recevabilité de l’action en résiliation. La CCAPEX peut mettre en place des mesures d’accompagnement social et un diagnostic social et financier est réalisé. Le non-respect de ce délai entraîne l’irrecevabilité de la demande. Le Tribunal judiciaire de Paris a déclaré irrecevable une demande pour non-respect dans un jugement du 15 juillet 2025 (n° 25/03183). Le Tribunal judiciaire de Bobigny a également rappelé cette obligation dans un jugement du 28 juin 2024 (n° 24/00713).

Le locataire en difficulté financière peut solliciter l’aide du Fonds de Solidarité pour le Logement, demander des délais de paiement au juge, ou proposer un plan d’apurement. Il doit déposer une demande de logement social s’il n’en dispose pas déjà. Le diagnostic social et financier réalisé par un organisme agréé permet d’évaluer sa situation. Le juge tient compte de la situation personnelle, des efforts de relogement et de la bonne foi du locataire pour accorder ou non des délais. La reprise du paiement du loyer courant est un élément déterminant. Le Tribunal judiciaire de Lille a pris en compte ces éléments dans un jugement du 25 juillet 2025 (n° 25/00268). Le Tribunal judiciaire de Paris a également analysé la situation du locataire dans un jugement du 19 mars 2024 (n° 23/09329).

Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement, conformément à l’article 1343-5 du Code civil. Cette suspension est conditionnée à la reprise du paiement du loyer courant et à la démonstration d’une capacité d’apurement de la dette. Si le locataire respecte l’échéancier fixé, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuit normalement. En cas de défaillance, elle reprend automatiquement effet sans nouvelle décision judiciaire, permettant l’expulsion immédiate après commandement de quitter les lieux. Le Tribunal judiciaire de Paris a suspendu la clause dans un jugement du 15 juillet 2025 (n° 25/03183). Le Tribunal judiciaire de Paris a également accordé une suspension dans un jugement du 23 juin 2025 (n° 25/50093).

Devant le juge des référés, le bailleur peut obtenir la condamnation provisionnelle du locataire au paiement de la dette lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable selon l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant est établi par un décompte actualisé comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Le locataire qui conteste doit apporter des éléments probants. Les intérêts légaux courent à compter du commandement de payer ou de l’assignation. Les frais de relance et de recouvrement amiable ne peuvent être inclus. Le Tribunal judiciaire de Paris a fixé le montant de la dette dans un jugement du 8 août 2024 (n° 24/03275). Le Tribunal judiciaire de Nice a également déterminé la dette provisionnelle dans un jugement du 5 novembre 2024 (n° 24/01623).

Le locataire peut interjeter appel du jugement d’expulsion dans un délai de quinze jours à compter de sa signification. Il peut également solliciter du juge de l’exécution l’octroi de délais pour quitter les lieux en démontrant que son relogement ne peut s’effectuer dans des conditions normales. Ces délais sont renouvelables. Le locataire peut aussi demander l’aide juridictionnelle pour se défendre. En cas de difficultés financières temporaires, un dossier de surendettement peut être déposé auprès de la commission de surendettement. Le Tribunal judiciaire de Lille a examiné ces recours dans un jugement du 25 juillet 2025 (n° 25/00268). Le Tribunal judiciaire de Pontoise a accordé des délais dans un jugement du 27 juin 2025 (n° 25/01592).