La quasi-totalité des compromis de vente immobilière comportent une clause pénale. Fixée le plus souvent à dix pour cent du prix, cette stipulation engage l’acquéreur ou le vendeur défaillant au paiement d’une somme forfaitaire au profit de l’autre partie. Le mécanisme paraît simple. Il ne l’est pas. La clause pénale en matière immobilière concentre des difficultés de qualification, de mise en œuvre et de modération judiciaire que la jurisprudence récente éclaire avec une précision croissante.
L’article 1231-5 du code civil confère au juge un pouvoir de modération considérable : il peut, même d’office, réduire la clause pénale « manifestement excessive » ou augmenter celle qui serait « dérisoire ». L’exercice de ce pouvoir, dans le contexte particulier de la vente immobilière, fait l’objet d’une abondante jurisprudence que les juridictions du fond appliquent de manière nuancée. Certains tribunaux réduisent de moitié une clause fixée à dix pour cent du prix. D’autres refusent toute modération pour des montants supérieurs à cent mille euros. La frontière entre la pénalité légitime et l’indemnité « manifestement excessive » reste, en pratique, incertaine.
L’analyse du régime juridique de la clause pénale (I) précède l’examen du pouvoir modérateur du juge à travers les décisions les plus récentes (II). L’articulation entre la clause pénale et la condition suspensive d’obtention de prêt mérite enfin un développement distinct, tant le contentieux en la matière est abondant (III).
I. Le cadre juridique de la clause pénale dans la vente immobilière
A. Fondement textuel et définition
Aux termes de l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure »(1).
Ce texte, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, reprend pour l’essentiel les solutions antérieures des anciens articles 1152 et 1226 du code civil. La clause pénale se définit comme la stipulation par laquelle les parties évaluent forfaitairement et à l’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée. Dans le contexte d’un compromis de vente immobilière, elle prend la forme d’une clause fixant un pourcentage du prix de vente — généralement dix pour cent — que la partie défaillante s’engage à verser à l’autre.
L’article 1589 du code civil pose par ailleurs le principe selon lequel « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix »(2). Le compromis de vente, en tant que promesse synallagmatique, engage donc les deux parties. La clause pénale vient sanctionner le refus de l’une d’entre elles de régulariser l’acte authentique.
B. La distinction entre clause pénale, indemnité d’immobilisation et clause de dédit
La qualification de la somme stipulée dans un avant-contrat de vente immobilière ne va pas de soi. Trois qualifications coexistent en pratique : la clause pénale, l’indemnité d’immobilisation et la clause de dédit. Chacune obéit à un régime distinct.
La clause pénale suppose une inexécution contractuelle. Elle est soumise au pouvoir modérateur du juge en application de l’article 1231-5 du code civil. L’indemnité d’immobilisation, propre à la promesse unilatérale de vente, constitue le prix de l’option consentie au bénéficiaire : elle rémunère l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse et n’est pas, en tant que telle, une clause pénale. La clause de dédit confère à l’une des parties la faculté de se délier moyennant le paiement d’un prix et n’est pas davantage soumise à modération.
La Cour de cassation a récemment précisé la frontière entre clause pénale et clause de dédit. Par un arrêt publié au Bulletin du 18 décembre 2025, la deuxième chambre civile a jugé que constituait une clause pénale, et non une clause de dédit, la stipulation prévoyant « des dommages et intérêts en dédommagement du préjudice subi » par le cocontractant, « à titre de pénalité », dont le montant était équivalent au prix dû en cas d’exécution du contrat jusqu’à son terme(3). L’arrêt confirme que la référence à une « pénalité » et à un « dédommagement du préjudice subi » caractérise la clause pénale au sens de l’article 1231-5, indépendamment de la qualification retenue par les parties.
En matière de vente immobilière, la distinction entre indemnité d’immobilisation et clause pénale prend une importance pratique considérable. La cour d’appel de Rennes a ainsi jugé, dans un arrêt du 24 février 2026, que « bien que n’étant pas expressément qualifiée comme telle, la clause du compromis indiquant que si la condition suspensive d’obtention d’un prêt est défaillie du fait de l’acquéreur, l’acompte restera acquis au vendeur, doit s’analyser comme une clause pénale destinée à sanctionner la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l’acquéreur dans l’exécution de ses obligations »(4). La requalification ouvre la voie au pouvoir modérateur du juge, là où une indemnité d’immobilisation en serait en principe exclue.
À l’inverse, lorsque la promesse prévoit expressément que l’indemnité d’immobilisation « restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci » et que la non-réalisation résulte de la défaillance d’une condition suspensive sans faute du bénéficiaire, la requalification en clause pénale peut être écartée. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 26 janvier 2024, a refusé de « requalifier l’indemnité d’immobilisation en clause pénale » lorsque la non-réalisation de la vente résultait de la défaillance d’une condition suspensive à laquelle le bénéficiaire n’avait pas renoncé(5).
C. Les conditions de mise en œuvre
La mise en œuvre de la clause pénale suppose la réunion de trois conditions cumulatives.
La première est l’existence d’une inexécution contractuelle imputable à la partie défaillante. Le refus de régulariser l’acte authentique après la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives constitue l’hypothèse la plus fréquente. La lettre de la clause elle-même définit le périmètre de l’inexécution sanctionnée.
La deuxième est la mise en demeure préalable du débiteur. L’article 1231-5, alinéa 5, du code civil dispose que « sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». En pratique, les compromis de vente prévoient souvent la forme que doit revêtir cette mise en demeure — lettre recommandée avec accusé de réception ou sommation par voie d’huissier. En cas d’inexécution définitive, attestée par la renonciation expresse de l’acquéreur, la mise en demeure devient superflue.
La troisième est la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives, ou à défaut, leur défaillance par la faute de la partie qui s’en prévaut. Si l’acquéreur a loyalement sollicité un prêt conforme aux stipulations du compromis et que celui-ci lui a été refusé, la condition suspensive est défaillie et le compromis est caduc : la clause pénale ne trouve pas à s’appliquer. En revanche, si l’acquéreur a empêché l’accomplissement de la condition, celle-ci est réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil(6), et la clause pénale peut être mise en œuvre.
La rédaction de la clause doit être examinée avec attention. Un avocat en droit immobilier vérifiera notamment si la clause prévoit une dispense de mise en demeure, si elle s’applique tant au vendeur qu’à l’acquéreur, et si elle couvre les cas de caducité du compromis.
II. Le pouvoir modérateur du juge : entre réduction et maintien intégral
A. Le critère du caractère « manifestement excessif »
Le pouvoir de modération de l’article 1231-5 du code civil est conditionné par le caractère « manifestement excessif » de la pénalité convenue. Ce terme a été interprété par la jurisprudence comme imposant une disproportion évidente entre le montant de la clause et le préjudice réellement subi par le créancier.
La chambre commerciale de la Cour de cassation a posé un principe directeur en jugeant que « la disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi »(7). Cette méthode de comparaison est appliquée systématiquement par les juridictions du fond en matière de vente immobilière.
Il convient de souligner que la réduction de la clause pénale constitue une simple faculté pour le juge, non une obligation. La troisième chambre civile a rappelé que « la réduction des obligations résultant d’une clause pénale manifestement excessive constitue une simple faculté » et que « le juge n’est pas tenu, lorsqu’il fait application pure et simple de la clause pénale, de motiver spécialement sa décision »(8). Le juge dispose donc d’un pouvoir souverain d’appréciation, sous la seule réserve que le caractère « manifestement excessif » soit établi.
La cour d’appel de Douai a par ailleurs précisé que « les motifs tirés du comportement du débiteur de la pénalité sont impropres à justifier à eux seuls le caractère manifestement excessif du montant de la clause »(9). La bonne foi de l’acquéreur défaillant est donc indifférente à l’appréciation du quantum de la clause pénale.
B. Le taux de dix pour cent : un usage, pas un plafond
La pratique notariale a consacré un taux de dix pour cent du prix de vente comme standard pour les clauses pénales en matière immobilière. Ce taux n’a cependant aucune valeur normative. Les juridictions procèdent à une appréciation au cas par cas, en fonction du préjudice effectivement subi.
Le tribunal judiciaire de Metz, dans un jugement du 24 avril 2025, a considéré que « si un pourcentage de 10 % n’apparaît pas en soi excessif puisque c’est le montant habituellement retenu pour les clauses pénales en matière immobilière, il appartient au juge de vérifier que ce montant n’est pas excessif eu égard au préjudice subi »(10). Constatant que les vendeurs ne produisaient aucune pièce pour justifier du montant de leur préjudice et que « aucun préjudice autre que le fait d’avoir immobilisé ce terrain le temps du compromis qui n’a pas été réitéré n’est démontré », le tribunal a réduit la clause pénale de 16 000 euros à 8 000 euros.
La même approche a été retenue par le tribunal judiciaire de Strasbourg, qui a minoré une clause pénale de 26 350 euros (représentant environ dix pour cent du prix) à 13 675 euros, en relevant que « la renonciation à acquisition a causé aux demandeurs un préjudice certain, compte tenu de l’immobilisation de leur bien immobilier », mais que le montant initialement prévu restait disproportionné(11).
À l’inverse, plusieurs juridictions refusent toute modération lorsque le préjudice est attesté par des éléments concrets. La cour d’appel de Douai, par un arrêt du 4 décembre 2025, a confirmé une clause pénale de 20 000 euros (dix pour cent du prix de vente de 200 000 euros) en relevant que la venderesse avait vu « son capital immobilier immobilisé pendant 10 mois » et « qu’elle a dû faire face pendant cette période au remboursement de son prêt immobilier (incluant des intérêts) mais également aux frais fixes relatifs à l’entretien et la conservation de l’immeuble (charges de copropriété, taxes foncières) »(12). La cour a ajouté que « M. et Mme [O] ont librement signé la convention fixant à 10 % le montant de la clause pénale, étant rappelé que ce taux était également prévu pour les contraindre (tout comme le vendeur) à signer la vente par acte authentique ».
La cour d’appel de Lyon a adopté une position comparable dans un arrêt du 18 novembre 2025, portant sur une clause pénale de 91 000 euros — soit dix pour cent du prix de vente de 910 000 euros. La cour a jugé que « cette clause, qui correspond à 10 % du montant de la vente, est conforme aux usages, de sorte qu’elle n’apparaît pas manifestement excessive »(13).
C. L’appréciation judiciaire : casuistique et facteurs déterminants
L’examen de la jurisprudence récente permet d’identifier les principaux facteurs pris en compte par les juges du fond.
Le premier facteur est la durée d’immobilisation du bien. Plus le délai entre la signature du compromis et la constatation de la défaillance est long, plus le préjudice du vendeur est susceptible de justifier le maintien intégral de la clause. La cour d’appel de Douai a ainsi tenu compte d’une immobilisation de dix mois pour refuser la réduction.
Le deuxième facteur est la revente effective du bien. Si le vendeur a pu revendre le bien au même prix ou à un prix supérieur dans un délai raisonnable, le préjudice est limité et la réduction peut se justifier. La cour d’appel de Rennes a relevé, dans son arrêt du 24 février 2026, que les vendeurs avaient finalement vendu leur maison avec une plus-value de 30 000 euros, circonstance qui rendait irrecevable toute demande de dommages et intérêts complémentaires au-delà de la clause pénale(14).
Le troisième facteur est la production de justificatifs par le créancier. Le tribunal judiciaire de Metz a souligné que les vendeurs « ne produisent aucune pièce pour justifier du montant de leur préjudice » avant de réduire la clause pénale(10). La charge probatoire pèse en pratique sur celui qui s’oppose à la réduction.
Le quatrième facteur est le montant absolu de la pénalité. Pour un bien vendu 1 230 000 euros, le tribunal judiciaire de Toulouse a maintenu intégralement une clause pénale de 123 000 euros (dix pour cent du prix) en relevant que l’acquéreuse « ne comparaissait pas » et ne justifiait pas de « son refus de signer l’acte authentique de vente »(15).
En cas de litige portant sur le montant d’une clause pénale, l’intervention d’un avocat en droit des affaires permet de structurer l’argumentation tant sur le principe de la mise en œuvre que sur le quantum de la réduction sollicitée.
III. Clause pénale et condition suspensive d’obtention de prêt
A. Le mécanisme de l’article 1304-3 du code civil
La condition suspensive d’obtention de prêt constitue le point de cristallisation du contentieux de la clause pénale en matière de vente immobilière. L’article 1304-3 du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement »(6).
En application de ce texte, lorsque l’acquéreur n’a pas effectué les démarches nécessaires à l’obtention du prêt prévu au compromis, ou lorsqu’il a sollicité un prêt non conforme aux stipulations contractuelles, la condition suspensive est réputée accomplie. Le compromis est alors considéré comme définitif et l’acquéreur est tenu de régulariser l’acte authentique ou de verser la clause pénale.
La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt publié au Bulletin du 14 janvier 2021, qu’« un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles »(16). En l’espèce, la cour d’appel avait déclaré caduque la promesse de vente au motif que les acquéreurs n’avaient pas justifié de la réalisation de la condition suspensive « dans les termes contractuels ». La troisième chambre civile a cassé cet arrêt au visa de l’article 1103 du code civil, rappelant que les contrats « tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » : un prêt obtenu à un montant inférieur au plafond contractuel satisfait la condition.
B. Les obligations de diligence de l’acquéreur
Il appartient à l’acquéreur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. La charge de la preuve pèse sur lui. À défaut, la condition suspensive est réputée accomplie et la clause pénale trouve à s’appliquer.
La cour d’appel de Rennes a illustré cette exigence dans un arrêt circonstancié du 24 février 2026. L’acquéreur s’était engagé à déposer des dossiers complets de demande de prêt auprès de deux organismes bancaires. Or, la cour a constaté que celui-ci n’avait en réalité sollicité qu’une seule banque, et que « les attestations produites ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles dès lors que les attestations bancaires devaient mentionner la date du dépôt de la demande de prêt, le montant, la durée et le taux du prêt sollicité »(4). La cour a en outre relevé que l’acquéreur avait adopté « une stratégie dilatoire caractérisée à tout le moins par une inertie fautive doublée d’affirmations faussement rassurantes qui se sont révélées totalement mensongères ». La condition suspensive a été considérée comme défaillie par la faute de l’acquéreur et l’acompte de 12 250 euros, soit cinq pour cent du prix, a été maintenu au profit des vendeurs à titre de clause pénale.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 4 décembre 2025, a adopté une position convergente. Les acquéreurs n’avaient pas justifié « auprès de la société De Mesmaeker de l’obtention ou de la non-obtention d’un prêt dans le délai de 60 jours prévu à la promesse » et les demandes de financement dont il était justifié « ne répondent pas aux caractéristiques prévues à la promesse »(12). La condition a été réputée accomplie et la clause pénale de dix pour cent a été intégralement maintenue.
La question du nombre d’organismes bancaires à solliciter est récurrente. Si le compromis prévoit deux demandes de prêt auprès de deux établissements distincts, l’acquéreur qui ne sollicite qu’un seul organisme s’expose à ce que la condition soit réputée accomplie, même s’il produit un refus de prêt. La bonne foi ne suffit pas à compenser le défaut de diligence.
C. La caducité du compromis et le sort de la clause pénale
La caducité du compromis, résultant de la non-réalisation d’une condition suspensive, ne fait pas nécessairement disparaître la clause pénale. Le sort de cette dernière dépend de la rédaction de l’acte et des circonstances de la défaillance.
Lorsque la condition est défaillie sans faute de l’acquéreur — par exemple, en cas de refus de prêt après des démarches loyales et conformes —, le compromis est caduc et l’acquéreur peut recouvrer les sommes consignées. La clause pénale ne s’applique pas dans cette hypothèse, sauf stipulation contraire.
En revanche, lorsque la caducité est prononcée aux torts de l’acquéreur, en raison de son inertie ou de sa mauvaise foi dans la recherche du financement, les juridictions admettent que la clause pénale survive à la caducité. Le tribunal judiciaire de Metz a ainsi jugé que « cette caducité n’affecte pas la clause pénale prévue au compromis de vente »(10), indépendamment du mécanisme qui a conduit à l’extinction du compromis.
Le tribunal judiciaire de Draguignan, par un jugement du 5 février 2026, a condamné un acquéreur au paiement de 61 000 euros au titre de la clause pénale (pour un prix de vente de 610 000 euros), en relevant que « la condition suspensive stipulée dans l’intérêt de M. [C] étant réputée réalisée, il doit alors être considéré qu’il s’est refusé à exécuter son engagement et qu’il est donc de plein droit débiteur de la clause pénale »(17). Le tribunal a refusé toute modération en constatant que la venderesse justifiait d’un préjudice réel (nécessité de diviser le terrain en deux parcelles, frais de recomercialisation de 74 033 euros).
Cette problématique intéresse également les situations de contentieux en copropriété, lorsque la vente porte sur un lot de copropriété et que des difficultés liées au syndic ou à l’assemblée générale viennent compliquer la réitération de l’acte authentique. Dans un tel cas, l’acquéreur doit être en mesure de démontrer que l’impossibilité de réitération ne lui est pas imputable.
L’acquéreur confronté à une demande de paiement au titre d’une clause pénale dispose de plusieurs leviers de défense : contester la mise en œuvre de la clause (absence de mise en demeure, non-réalisation des conditions suspensives), solliciter sa réduction judiciaire, ou invoquer la nullité du compromis. L’analyse du dossier par un professionnel du droit de la construction peut s’avérer déterminante lorsque la vente porte sur un bien en état futur d’achèvement, soumis à des règles spécifiques.
Par ailleurs, lorsque la défaillance de l’acquéreur résulte de difficultés financières imprévues ou d’un changement de situation personnelle, des solutions amiables restent envisageables avant tout contentieux. Le droit de la famille, notamment en cas de séparation du couple acquéreur, peut interférer avec l’exécution du compromis. Il est alors utile de consulter un avocat en droit de la famille pour appréhender l’ensemble des enjeux.
Conclusion
La clause pénale dans le compromis de vente immobilière demeure un instrument contractuel puissant, dont le régime juridique se précise au fil des décisions. L’article 1231-5 du code civil confère au juge un pouvoir de modération qui s’exerce au regard du seul critère de la disproportion manifeste entre la pénalité convenue et le préjudice effectivement subi. Le taux de dix pour cent du prix, consacré par la pratique, n’est ni un plafond ni un minimum : il constitue un point de départ que le juge peut ajuster en fonction des circonstances.
La jurisprudence récente confirme une double tendance. D’une part, les juridictions n’hésitent pas à réduire la clause pénale lorsque le vendeur ne justifie pas d’un préjudice proportionné. D’autre part, le maintien intégral de la clause est fréquent dès lors que l’acquéreur défaillant a fait preuve de mauvaise foi ou que le vendeur a subi une immobilisation prolongée de son bien. L’articulation avec la condition suspensive d’obtention de prêt reste le terrain le plus contentieux, imposant à l’acquéreur une obligation de diligence rigoureuse dont le non-respect expose au paiement de la totalité de la pénalité contractuelle.
(1) C. civ., art. 1231-5 (Legifrance).
(2) C. civ., art. 1589 (Legifrance).
(3) Cass. 2e civ., 18 déc. 2025, n° 23-23.751, publié au Bulletin (Cour de cassation).
(4) CA Rennes, 24 fév. 2026, n° 22/06186 (Cour de cassation).
(5) CA Paris, 26 janv. 2024, n° 22/08471 (Cour de cassation).
(6) C. civ., art. 1304-3 (Legifrance).
(7) Cass. com., 11 fév. 1997, n° 95-10.851.
(8) CA Aix-en-Provence, 12 fév. 2025, n° 20/12626 (Cour de cassation).
(9) CA Douai, 4 déc. 2025, n° 22/05318 (Cour de cassation).
(10) TJ Metz, 24 avr. 2025, n° 22/00759 (Cour de cassation).
(11) TJ Strasbourg, 24 avr. 2025, n° 24/01115 (Cour de cassation).
(12) CA Douai, 4 déc. 2025, n° 22/05318 (Cour de cassation).
(13) CA Lyon, 18 nov. 2025, n° 22/01290 (Cour de cassation).
(14) CA Rennes, 24 fév. 2026, n° 22/06186, préc.
(15) TJ Toulouse, 29 avr. 2025, n° 23/02379 (Cour de cassation).
(16) Cass. 3e civ., 14 janv. 2021, n° 20-11.224, publié au Bulletin (Cour de cassation).
(17) TJ Draguignan, 5 fév. 2026, n° 23/03152 (Cour de cassation).