Cour d’appel de Douai, chambre 8 section 4, 5 mars 2026, n°24/01122. La juridiction statue sur l’étendue des obligations du bailleur et les droits du locataire lors de travaux d’amélioration énergétique. La locataire demande une réduction de loyer et des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et moral. Le bailleur public soutient la légalité des opérations. La cour rejette l’intégralité des demandes de l’appelante et confirme le jugement déféré.
**La délimitation du droit à réduction du loyer**
Le raisonnement repose sur une interprétation stricte de l’article 1724 du code civil. La cour distingue les travaux affectant directement le logement loué de ceux réalisés sur l’ensemble immobilier. Seuls les premiers, privant le locataire d’une partie de la chose, peuvent justifier une diminution du prix, et seulement s’ils excèdent vingt et un jours. En l’espèce, les travaux intérieurs n’ont duré que quinze jours. La cour écarte ainsi la demande de réduction fondée sur la durée globale du chantier. Cette solution restreint la portée de l’indemnisation aux seules perturbations ayant un lien direct avec la privation de jouissance du logement. Elle protège le bailleur engagé dans un programme collectif de rénovation.
La valeur de cette analyse est conforme à la lettre du code civil. Elle évite une indemnisation systématique pour des nuisances d’environnement. Sa rigueur peut toutefois sembler excessive lorsque des travaux extérieurs prolongés génèrent une gêne significative. La portée est claire : le trouble doit être anormal et directement lié à une privation de la chose. Une jurisprudence constante applique ce principe. La Cour d’appel de Bordeaux a jugé le 14 janvier 2026, n°24/00481 : « Il a par ailleurs autorisé M. [S] à suspendre le paiement des loyers jusqu’à la réalisaton de ces travaux et lui a alloué une somme de 2112 euros en réparation de son préjudice de jouissance, sa demande au titre du préjudice moral ayant été rejetée. » Cette décision confirme la distinction entre la réduction de loyer, liée à une privation, et l’indemnisation du préjudice de jouissance, qui peut être autonome.
**L’exigence probatoire pour les préjudices de jouissance et moral**
La cour exige une preuve objective et spécifique du trouble anormal. Les nuisances sonores ou poussiéreuses inhérentes aux travaux ne suffisent pas. L’appelante doit démontrer leur intensité anormale, par exemple par un constat d’huissier avec mesures. Les certificats médicaux, bien qu’attestant une souffrance, sont considérés comme l’expression subjective des doléances. Le lien de causalité entre les travaux et un préjudice moral distinct n’est pas établi. Cette exigence probatoire rigoureuse protège le bailleur de demandes indemnitaires non étayées. Elle place une charge lourde sur le locataire, qui doit anticiper et documenter scientifiquement les troubles.
La valeur de cette solution est discutable. Elle semble méconnaître la réalité des troubles subis, notamment par une personne vulnérable. Le droit offre pourtant des voies de réparation pour les préjudices d’agrément ou de jouissance sans exiger toujours une preuve technique. La portée de l’arrêt est sévère : il renforce le standard de preuve pour les locataires. D’autres juridictions admettent plus facilement l’indemnisation. Le Tribunal judiciaire de Paris a jugé le 16 décembre 2025, n°25/03271 : « En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. » Cette décision reconnaît un droit à indemnisation pour des préjudices distincts, sans exiger une preuve de faute lourde.
La Cour de Douai s’écarte d’une jurisprudence plus favorable aux locataires dans des situations de carence prolongée. La Cour d’appel de Paris a retenu le 31 mai 2024, n°23/19436 : « Le préjudice moral subi par le locataire n’est pas sérieusement contestable au regard des pièces produites, celui-ci ayant subi trois dégâts des eaux au moins depuis 2018 et étant contraint de vivre depuis février 2023 dans des conditions difficiles […] L’absence de réactivité de la société CDC Habitat l’a contraint à de multiples démarches et relances incessantes générant un préjudice moral ». Ici, la durée et la gravité de la situation justifiaient la réparation du préjudice moral. La décision commentée refuse cette extension, exigeant une faute caractérisée du bailleur.
Cour d’appel de Douai, chambre 8 section 4, 5 mars 2026, n°24/01122. La juridiction statue sur l’étendue des obligations du bailleur et les droits du locataire lors de travaux d’amélioration énergétique. La locataire demande une réduction de loyer et des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et moral. Le bailleur public soutient la légalité des opérations. La cour rejette l’intégralité des demandes de l’appelante et confirme le jugement déféré.
**La délimitation du droit à réduction du loyer**
Le raisonnement repose sur une interprétation stricte de l’article 1724 du code civil. La cour distingue les travaux affectant directement le logement loué de ceux réalisés sur l’ensemble immobilier. Seuls les premiers, privant le locataire d’une partie de la chose, peuvent justifier une diminution du prix, et seulement s’ils excèdent vingt et un jours. En l’espèce, les travaux intérieurs n’ont duré que quinze jours. La cour écarte ainsi la demande de réduction fondée sur la durée globale du chantier. Cette solution restreint la portée de l’indemnisation aux seules perturbations ayant un lien direct avec la privation de jouissance du logement. Elle protège le bailleur engagé dans un programme collectif de rénovation.
La valeur de cette analyse est conforme à la lettre du code civil. Elle évite une indemnisation systématique pour des nuisances d’environnement. Sa rigueur peut toutefois sembler excessive lorsque des travaux extérieurs prolongés génèrent une gêne significative. La portée est claire : le trouble doit être anormal et directement lié à une privation de la chose. Une jurisprudence constante applique ce principe. La Cour d’appel de Bordeaux a jugé le 14 janvier 2026, n°24/00481 : « Il a par ailleurs autorisé M. [S] à suspendre le paiement des loyers jusqu’à la réalisaton de ces travaux et lui a alloué une somme de 2112 euros en réparation de son préjudice de jouissance, sa demande au titre du préjudice moral ayant été rejetée. » Cette décision confirme la distinction entre la réduction de loyer, liée à une privation, et l’indemnisation du préjudice de jouissance, qui peut être autonome.
**L’exigence probatoire pour les préjudices de jouissance et moral**
La cour exige une preuve objective et spécifique du trouble anormal. Les nuisances sonores ou poussiéreuses inhérentes aux travaux ne suffisent pas. L’appelante doit démontrer leur intensité anormale, par exemple par un constat d’huissier avec mesures. Les certificats médicaux, bien qu’attestant une souffrance, sont considérés comme l’expression subjective des doléances. Le lien de causalité entre les travaux et un préjudice moral distinct n’est pas établi. Cette exigence probatoire rigoureuse protège le bailleur de demandes indemnitaires non étayées. Elle place une charge lourde sur le locataire, qui doit anticiper et documenter scientifiquement les troubles.
La valeur de cette solution est discutable. Elle semble méconnaître la réalité des troubles subis, notamment par une personne vulnérable. Le droit offre pourtant des voies de réparation pour les préjudices d’agrément ou de jouissance sans exiger toujours une preuve technique. La portée de l’arrêt est sévère : il renforce le standard de preuve pour les locataires. D’autres juridictions admettent plus facilement l’indemnisation. Le Tribunal judiciaire de Paris a jugé le 16 décembre 2025, n°25/03271 : « En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. » Cette décision reconnaît un droit à indemnisation pour des préjudices distincts, sans exiger une preuve de faute lourde.
La Cour de Douai s’écarte d’une jurisprudence plus favorable aux locataires dans des situations de carence prolongée. La Cour d’appel de Paris a retenu le 31 mai 2024, n°23/19436 : « Le préjudice moral subi par le locataire n’est pas sérieusement contestable au regard des pièces produites, celui-ci ayant subi trois dégâts des eaux au moins depuis 2018 et étant contraint de vivre depuis février 2023 dans des conditions difficiles […] L’absence de réactivité de la société CDC Habitat l’a contraint à de multiples démarches et relances incessantes générant un préjudice moral ». Ici, la durée et la gravité de la situation justifiaient la réparation du préjudice moral. La décision commentée refuse cette extension, exigeant une faute caractérisée du bailleur.